Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Marseille, 28 avril 2026, N° de RG 25/05047

La décision du tribunal judiciaire, dans le cadre d’une procédure accélérée, a constaté l’absence de la défenderesse, permettant d’apprécier la demande selon les critères de régularité et de bien-fondé. Le syndicat des copropriétaires a justifié sa demande par une mise en demeure sans effet. Les charges et provisions ont été validées par les procès-verbaux des assemblées générales. La défenderesse a été condamnée à régler les sommes dues, y compris les frais de recouvrement et des dommages-intérêts pour retard de paiement.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » a engagé une procédure contre une copropriétaire, en raison de son défaut de paiement des charges de copropriété. La copropriétaire concernée, propriétaire de plusieurs lots, a reçu une mise en demeure par courrier recommandé le 10 octobre 2025, lui demandant de régler une somme de 1.096,29 euros pour les provisions de charges courantes et de fonds de travaux pour l’exercice en cours.

Face à l’absence de réponse, le syndicat a décidé de citer la copropriétaire devant le tribunal, demandant le paiement d’un montant total de 5.084,03 euros, incluant des charges échues, des provisions à échoir, des dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que des frais de recouvrement. L’audience s’est tenue le 13 février 2026, mais la copropriétaire n’a pas comparu.

Le tribunal a examiné la demande du syndicat, constatant que la mise en demeure était restée sans effet et que les charges n’avaient pas été réglées dans le délai imparti. En vertu des articles du code de procédure civile et de la loi sur la copropriété, le juge a jugé la demande recevable et fondée. Il a ainsi condamné la copropriétaire à payer la somme de 1.518,34 euros pour les charges impayées, ainsi que 1.065,92 euros pour les provisions à échoir.

De plus, des frais de recouvrement de 123,62 euros et des dommages-intérêts de 400 euros ont été accordés au syndicat, en raison du préjudice causé par le non-paiement. La copropriétaire a également été condamnée aux dépens de l’instance et à verser 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été déclaré exécutoire de plein droit.

La décision rendue par le tribunal judiciaire s’inscrit dans le cadre de la procédure accélérée au fond, conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile. Le juge a constaté l’absence de comparution de la défenderesse, ce qui a conduit à une appréciation de la demande selon les critères de régularité, recevabilité et bien-fondé, en application de l’article 472 du même code. Le syndicat des copropriétaires a justifié sa demande par la mise en demeure restée sans effet, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, rendant ainsi exigibles les provisions dues.

Le tribunal a retenu que les charges échues et les provisions à échoir étaient dûment justifiées par les procès-verbaux des assemblées générales et les décomptes de charges. En conséquence, la défenderesse a été condamnée à régler les sommes dues, incluant les frais de recouvrement, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les dommages-intérêts ont été accordés sur la base de l’article 1231-6 du code civil, en raison du préjudice causé par le retard de paiement.

La demande d’exécution forcée a été jugée prématurée, et les dépens ont été mis à la charge de la défenderesse, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Enfin, le tribunal a accordé une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte des frais exposés par la partie demanderesse. Le jugement est exécutoire de plein droit, ce qui permet une mise en œuvre immédiate des condamnations prononcées.

• Procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires des 21 octobre 2024 et 7 juillet 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux.
• Décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [S] [E] [J] [X] épouse [P] pour la période réclamée.
• Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 octobre 2025.
• Commandement de payer délivré le 16 avril 2025.
• Relevé de compte arrêté au 4 novembre 2025 à la somme de 1.518,34 euros au titre des charges et travaux.
• Détail des provisions à échoir pour un total de 1.065,92 euros.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause contre la copropriétaire défaillante, entraînant des conséquences financières significatives pour cette dernière. Le jugement a non seulement confirmé son obligation de paiement, mais a également imposé des frais supplémentaires et des dommages-intérêts, ce qui pourrait influencer sa situation financière future.

• Obligation de payer la somme de 1.518,34 euros pour charges impayées.
• Condamnation au paiement de 1.065,92 euros pour provisions à échoir.
• Responsabilité pour les frais de recouvrement de 123,62 euros.
• Versement de 400 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice causé.
• Support des dépens de l’instance, augmentant ses coûts globaux.
• Imposition d’une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le syndicat des copropriétaires, cette décision renforce sa position financière et lui permet de recouvrer les sommes dues, tout en établissant un précédent pour d’éventuelles actions futures contre d’autres copropriétaires défaillants. Cela pourrait également encourager une meilleure gestion des paiements au sein de la copropriété.

• Recouvrement effectif des charges impayées, améliorant la trésorerie du syndicat.
• Renforcement de la légitimité des décisions prises lors des assemblées générales.
• Possibilité d’engager des actions similaires contre d’autres copropriétaires en défaut.
• Établissement d’un précédent juridique pour des cas futurs de non-paiement.
• Amélioration de la gestion des finances de la copropriété.
• Encouragement à la régularité des paiements parmi les copropriétaires.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des charges de copropriété.
• Conserver les preuves de mise en demeure et de relance.
• Participer aux assemblées générales pour approuver les comptes.
• Préparer une défense solide en cas de citation devant le tribunal.
• Consulter un avocat pour les questions de copropriété et de recouvrement.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure du syndicat des copropriétaires.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires.
• Refuser de payer des charges approuvées par l’assemblée générale.
• Accumuler des retards de paiement sans justification.
• Omettre de contester les frais de recouvrement non justifiés.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de charges de copropriété ?

La règle de droit applicable en matière de charges de copropriété est énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la procédure accélérée au fond ?

Les conditions de mise en œuvre de la procédure accélérée au fond sont définies par l’article 481-1 du code de procédure civile. Selon cet article, la demande doit être formée par voie d’assignation à une audience tenue aux jours et heures prévus, le juge étant saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience. Le juge doit s’assurer qu’un temps suffisant s’est écoulé depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale, et le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en paiement de charges de copropriété ?

Les critères de recevabilité d’une demande en paiement de charges de copropriété incluent la mise en demeure préalable du débiteur, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cette mise en demeure doit rester infructueuse pendant un délai de trente jours. De plus, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels est nécessaire pour rendre la créance certaine, liquide et exigible.

Quelle est la qualification juridique des dommages et intérêts dus en cas de retard de paiement ?

La qualification juridique des dommages et intérêts dus en cas de retard de paiement est régie par l’article 1231-6 du code civil, qui stipule que ces dommages et intérêts consistent en l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. En cas de préjudice distinct causé par la mauvaise foi du débiteur, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts supplémentaires.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour statuer sur la demande principale ?

Les éléments déterminants retenus par la juridiction incluent la constatation de la mise en demeure restée infructueuse, ainsi que l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires. La juridiction a également pris en compte les décomptes de charges et les appels de fonds, ainsi que le relevé de compte arrêté, pour établir la créance du syndicat des copropriétaires. La défaillance du débiteur dans le paiement des charges a été jugée suffisante pour condamner ce dernier au paiement des sommes dues.

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