Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Paris, 16 avril 2026, RG n° 25/05120

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de 3.354,19 € pour charges de copropriété impayées. Les pièces produites ont établi cette créance. Les frais de recouvrement ont été partiellement admis, limités à 155,28 €, en raison de l’absence de justification des mises en demeure. Des dommages-intérêts de 400 € ont été accordés pour l’impact des impayés sur la trésorerie. La demande de capitalisation des intérêts a été acceptée, et les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante.

Dans cette affaire, un propriétaire d’un lot dans un immeuble soumis à la copropriété a été assigné par le syndicat des copropriétaires en raison d’impayés de charges. Le syndicat, représenté par son syndic, a réclamé des sommes dues, incluant des charges de copropriété, des dommages-intérêts, ainsi que des frais de recouvrement. L’assignation a été effectuée par acte de commissaire de justice en septembre 2025, mais le propriétaire n’a pas comparu à l’audience de janvier 2026.

Le tribunal a examiné les obligations des copropriétaires en matière de charges, stipulées par la loi de 1965, qui impose le paiement des charges générales et spéciales. Le syndicat a fourni des preuves de l’arriéré, y compris des appels de fonds et des procès-verbaux d’assemblées générales, établissant une créance de 3 354,19 € pour charges impayées. Cette somme a été jugée exigible, avec des intérêts à compter du commandement de payer.

Concernant les frais de recouvrement, le tribunal a retenu uniquement le coût du commandement de payer, s’élevant à 155,28 €, en écartant d’autres frais non justifiés. En ce qui concerne les dommages-intérêts, le tribunal a reconnu le préjudice subi par le syndicat, contraint de voter une avance pour couvrir les impayés, et a condamné le propriétaire à verser 400 €.

La capitalisation des intérêts a été accordée, conformément au code civil. En conclusion, le tribunal a condamné le propriétaire à payer les sommes dues, y compris les dépens et une indemnité pour les frais de justice, tout en précisant que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de 3.354,19 € pour charges de copropriété impayées, conformément aux articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui imposent aux copropriétaires de participer au paiement des charges. Les pièces produites, notamment les appels de fonds et les procès-verbaux des assemblées générales, ont permis d’établir cette créance. Les frais de recouvrement ont été partiellement admis, limités à 155,28 €, en raison de l’absence de justification des mises en demeure et relances, conformément à l’article 10-1 de la même loi. Les dommages-intérêts de 400 € ont été accordés en raison de l’impact des impayés sur la trésorerie du syndicat, en application de l’article 1231-1 du code civil. La demande de capitalisation des intérêts a été acceptée, conformément à l’article 1343-2 du code civil, car elle était expressément demandée. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une somme de 800 € a été allouée au titre de l’article 700 du même code pour couvrir les frais non compris dans les dépens. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Appels de fonds correspondant à l’arriéré
• Procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2023, 12 juin 2024 et 10 juin 2025
• Attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés
• Décompte contradictoire arrêté au 19 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 4.956,47 €, frais compris
• Commandement de payer la somme de 3.332,34 € en date du 25 juillet 2025

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause, ce qui entraîne des conséquences financières pour le propriétaire débiteur. Ce dernier devra s’acquitter des charges impayées, des frais de recouvrement et des dommages-intérêts, impactant ainsi sa situation financière et sa relation avec le syndicat.

• Obligation de paiement de 3 354,19 € pour charges de copropriété impayées.
• Responsabilité de régler 155,28 € pour frais de recouvrement.
• Condamnation à verser 400 € de dommages-intérêts au syndicat.
• Accumulation d’intérêts sur les sommes dues à compter des dates spécifiées.
• Impact négatif sur la réputation et la relation avec le syndicat des copropriétaires.

Pour le syndicat des copropriétaires, cette décision renforce sa position et lui permet de recouvrer les sommes dues, tout en préservant la trésorerie de l’immeuble. Cela peut également influencer la gestion future des charges et des impayés.

• Recouvrement effectif de 3 354,19 € pour charges impayées.
• Récupération de 155,28 € pour frais de recouvrement.
• Obtention de 400 € de dommages-intérêts pour préjudice subi.
• Renforcement de la légitimité du syndicat dans la gestion des charges.
• Possibilité d’actions similaires contre d’autres copropriétaires en cas d’impayés.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges de copropriété selon la loi de 1965.
• Les appels de fonds et procès-verbaux d’assemblées générales sont des preuves essentielles.
• Les frais de recouvrement doivent être justifiés pour être admis.
• Les dommages-intérêts peuvent être réclamés en cas de préjudice financier au syndicat.
• La capitalisation des intérêts est possible si elle est expressément demandée.

À éviter

• Ne pas négliger l’envoi des mises en demeure avec accusé de réception.
• Éviter de soumettre des frais non justifiés au tribunal.
• Ne pas ignorer les convocations aux assemblées générales.
• Ne pas retarder le paiement des charges pour éviter des intérêts supplémentaires.
• Ne pas omettre de contester les décisions si des erreurs sont constatées.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée dans l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges. Ces charges comprennent les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que les charges spéciales liées aux services collectifs et éléments d’équipement communs. Les charges sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots.

Quels sont les critères pour établir la créance du syndicat des copropriétaires ?

Pour établir la créance du syndicat des copropriétaires, il est nécessaire de produire des éléments tels que les appels de fonds correspondant à l’arriéré, les procès-verbaux des assemblées générales, une attestation de non-recours, et un décompte contradictoire. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Quelle est la procédure applicable aux frais de recouvrement des charges impayées ?

La procédure applicable est régie par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge de ce dernier. Ces frais incluent les frais de mise en demeure, de relance, et les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation au titre des dommages-intérêts ?

Les éléments déterminants pour la condamnation au titre des dommages-intérêts reposent sur l’article 1231-1 du code civil, qui stipule que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation. Dans cette affaire, le préjudice du syndicat a été démontré par la nécessité de voter une avance pour couvrir les impayés, perturbant ainsi la trésorerie du syndicat.

Quelles sont les conditions de la capitalisation des intérêts ?

Les conditions de la capitalisation des intérêts sont régies par l’article 1343-2 du code civil, qui prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Dans cette affaire, la capitalisation des intérêts a été accordée car elle avait été demandée.

Quels sont les critères pour l’allocation des dépens et des frais selon l’article 700 du code de procédure civile ?

L’allocation des dépens et des frais est régie par l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante supporte les dépens. De plus, l’article 700 permet d’allouer une somme à la partie qui a exposé des frais non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a été alloué une somme de 800 € au titre de l’article 700, en raison des frais exposés dans la présente instance.

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