Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Pontoise, 17 avril 2026, RG n° 25/00834

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée générale ayant approuvé les comptes, la créance du syndicat des copropriétaires est devenue certaine. Le tribunal a constaté une créance de 1.393,27 euros au titre des charges impayées, avec intérêts. Concernant les frais de recouvrement, une mise en demeure de 54 euros a été retenue, tandis que la demande de dommages et intérêts a été rejetée. Le défendeur a été condamné aux dépens.

Un copropriétaire d’un ensemble immobilier a été assigné par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pour le paiement d’un arriéré de charges de copropriété. L’assignation, datée du 1er septembre 2025, demandait également des dommages-intérêts et des frais de recouvrement. Lors de l’audience du 17 février 2026, le syndicat a maintenu ses demandes, tandis que le copropriétaire ne s’est pas présenté.

Le tribunal a constaté que l’assignation était régulière et a donc statué sur le fond. Selon la loi sur la copropriété, les copropriétaires sont tenus de payer leur quote-part des charges. Les comptes approuvés par l’assemblée générale rendent la créance exigible. Le syndicat a fourni des preuves, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales et des relevés de charges, justifiant une créance de 1.393,27 euros pour charges impayées.

Concernant les frais de recouvrement, le tribunal a décidé que seuls certains frais étaient justifiés, limitant la demande à 54 euros. En ce qui concerne les dommages-intérêts, le tribunal a débouté le syndicat, n’ayant pas établi la mauvaise foi du copropriétaire.

Le tribunal a également condamné le copropriétaire aux dépens de l’instance et a ordonné la capitalisation des intérêts. En conclusion, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer un total de 1.847,27 euros, incluant les charges impayées, les frais de recouvrement et une somme pour les frais non compris dans les dépens, tout en rappelant que le jugement était assorti de l’exécution provisoire.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de contribuer aux charges en fonction de leur quote-part. L’assemblée générale ayant approuvé les comptes, la créance du syndicat des copropriétaires est devenue certaine, liquide et exigible. Le défendeur, n’ayant pas contesté cette approbation dans les délais impartis, est tenu de s’acquitter des sommes réclamées. Le tribunal a constaté que le syndicat justifiait une créance de 1.393,27 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Concernant les frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement, mais exclut certains frais non justifiés. Le tribunal a retenu une mise en demeure de 54 euros, considérant que le surplus ne relevait pas des frais nécessaires. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, faute de preuve de la mauvaise foi du débiteur, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Enfin, le défendeur a été condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser 400 euros au titre des frais non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même code. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Matrice cadastrale prouvant que M. [C] [D] est propriétaire de biens immobiliers dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3].
• Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 mars 2024 portant l’actualisation du budget prévisionnel et l’approbation des comptes.
• Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 17 mars 2025 portant l’approbation de l’exercice et l’actualisation du budget prévisionnel.
• Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 20 mars 2025 portant ratification de la décision prise par le syndic pour la remise en état du poste de relevage.
• Appels de charges et de fonds de travaux sur les périodes du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.
• Décompte de la créance arrêté au 1er juillet 2025.

Dans cette affaire, le copropriétaire, en tant que défendeur, est tenu de s’acquitter d’un montant total de 1.847,27 euros, comprenant les charges impayées, les frais de recouvrement et une somme pour les frais non compris dans les dépens. Cette décision a des conséquences significatives sur sa situation financière et son statut au sein de la copropriété.

• Obligation de paiement immédiat de 1.847,27 euros au syndicat des copropriétaires.
• Impact négatif sur sa réputation au sein de la copropriété, pouvant entraîner des tensions avec les autres copropriétaires.
• Possibilité de saisie de biens en cas de non-paiement, en raison de l’exécution provisoire du jugement.
• Augmentation des frais juridiques en cas de contestation future des décisions de l’assemblée générale.
• Risque de pénalités supplémentaires en cas de retard dans le paiement des charges futures.

Pour le syndicat des copropriétaires, cette décision renforce sa position et lui permet de récupérer les sommes dues, tout en préservant l’intégrité financière de la copropriété. Cela a également des implications sur la gestion des charges et des relations entre copropriétaires.

• Recouvrement effectif de 1.393,27 euros pour charges impayées, renforçant la trésorerie du syndicat.
• Possibilité de recouvrer des frais de recouvrement limités à 54 euros, augmentant les ressources financières.
• Renforcement de l’autorité du syndic dans la gestion des charges et des litiges.
• Établissement d’un précédent pour d’éventuelles actions similaires contre d’autres copropriétaires défaillants.
• Amélioration de la transparence et de la confiance au sein de la copropriété grâce à la validation des comptes par l’assemblée générale.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la régularité de l’assignation avant de contester.
• Participer aux assemblées générales pour approuver les comptes.
• Conserver les preuves de paiement des charges de copropriété.
• Respecter les délais de contestation des décisions d’assemblée.
• Documenter toute communication avec le syndic concernant les charges.

À éviter

• Ignorer les convocations aux assemblées générales.
• Ne pas répondre aux mises en demeure du syndic.
• Attendre trop longtemps pour contester une créance.
• Omettre de conserver les relevés de charges.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, proportionnellement à l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté cette décision dans les délais prévus par l’article 42 alinéa 2 de la même loi n’est pas fondé à refuser de payer les sommes réclamées.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en paiement des charges de copropriété ?

La demande en paiement des charges de copropriété est recevable si l’assignation est régulière, ce qui a été vérifié dans le cas présent. En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, le juge statue sur le fond par jugement réputé contradictoire, à condition que la demande soit jugée régulière, recevable et bien fondée.

Quelle est la qualification juridique des frais de recouvrement dans le cadre d’une créance de copropriété ?

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce dernier. Cela inclut les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, mais exclut les frais d’assignation en justice et les honoraires d’avocat, qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la demande de dommages et intérêts ?

La juridiction a rejeté la demande de dommages et intérêts en raison de l’absence de preuve de la mauvaise foi du débiteur. L’article 1231-6 du code civil stipule que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts si le débiteur a causé un préjudice indépendant du retard par sa mauvaise foi. En l’absence d’éléments établissant cette mauvaise foi, la demande a été déboutée.

Quels sont les critères de fixation des dépens dans le cadre d’une instance judiciaire ?

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf si le juge en décide autrement. Dans le cas présent, le débiteur, ayant succombé, supporte les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation. De plus, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

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