COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 364

N° RG 24/07689

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNHVI

[V] [T]

C/

[O] [Q] [W] [B] veuve [Y]

[J] [G] [L] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Romain CALLEN

Me Cyrille LA BALME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire, Pôle JCP de TOULON en date du 15 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01781.

APPELANT

Monsieur [V] [T]

né le 26 Janvier 1960 à [Localité 1] (92), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Romain CALLEN, membre de la SELARL ROMAIN CALLEN, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Madame [O] [Q] [W] [B] veuve [Y]

née le 27 Juillet 1953 à [Localité 2] (14),

Monsieur [J] [G] [L] [Y]

né le 10 Août 1981 à [Localité 3] (21),

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007009 du 13/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

demeurant tous deux Lotissement [Adresse 5] [Adresse 1]

représentés par Me Cyrille LA BALME, membre de la SELARL CABINET LA BALME, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par un acte sous seing privé du 20 mai 2014. M. [V] [T] a consenti à Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] un bail d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer de 650 euros par mois, outre une contribution ou taxe de ll euros par mois.

Le 11 juin 2020, M. [V] [T] a fait signi’er à Mme [O] [B] veuve [Y] un commandement de payer portant sur la somme de 7 586,76 euros en principal, correspondant à une dette de loyer et charges arrêtée au mois de juin 2020 inclus et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par une ordonnance de référé du 22 octobre 2021, confirmée par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 décembre 2022, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Toulon a :

– rejeté les demandes d’obligation de faire sous astreinte et de consignation des loyers présentées par Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y];

– rejeté les demandes reconventionnelles en résiliation du bail, expulsion des locataires, paiement des loyers et charges impayés ainsi que d’une indemnite d’occupation présentées par M. [V] [T].

Le 6 mars 2023, Mme [O] [B] veuve [Y] ct M. [J] [Y] ont fait assigner M. [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON, notamment en réalisation de travaux nécessaires à la décence du logement, consignation des loyers et indemnisation du préjudice de jouissance.

Par un jugement rendu le 15 mai 2024, le tribunal judiciaire de Toulon (pôle JCP) a :

– Déclaré recevable la demande reconventionnelle en résiliation de bail ;

– Condamné M. [V] [T] à faire procéder aux travaux d’étanchéité nécessaires à la suppression pérenne des traces d’humidité présentes dans le logement loué par Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] sis [Adresse 1], ainsi qu’aux travaux de reprise de peinture consécutifs, ce sous astreinte de 20 euros par jour, après expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signi’cation du présent jugement, ce pour une durée maximale de 10 mois ;

– Ordonné la consignation des loyers dus par Mme [O] [B] veuve [Y] et M.[J] [Y] à compter de la signi’cation du présent jugement sur un compte ouvert auprès de la caisse des dépôts et consignations et jusqu’à exécution complète des travaux, à 1’issue desquels les sommes pourront être versées au bailleur ;

– Condamné M. [V] [T] à payer à Mme [O] [B] veuve [Y] et M.[J] [Y] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

– Condamné M. [J] [Y] à payer à M. [V] [T] la somme de 7 586,76 euros au titre de la dette locative antérieure au 26 juin 2020 ;

– Condamné Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] à payer à M. [V] [T] la somme de 24 527,74 euros au titre du surplus de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2023 inclus ;

– Débouté les parties de l’ensemble de leurs autres demandes ;

– Dit que les dépens seront partagés par moitié, en ce non compris le coût du commandement de payer du 26juin 2020 ;

– Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que :

– l’effacement de la dette locative de Mme [B] veuve [Y] était intervenue dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2020 et que la preuve de la signification de celui-ci à M. [J] [Y] n’était pas rapportée ;

– l’indécence du logement était établie par les pièces produites aux débats et qu’il n’était pas démontré que le retrait du système de VMC par les locataires serait exonératoire de l’obligation du bailleur de délivrance d’un logement décent, lequel était informé de l’état du logement depuis le 30 novembre 2020, qui justifiait par ailleurs que la consignation des loyers soit ordonnée sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et permettait de retenir l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les consorts [Y];

– en l’absence de justification d’une clause de solidarité dans le bail et M. [J] [Y] n’ayant pas bénéficié de l’effacement de sa dette locative, chacun des colocataires devait être condamné au paiement des sommes dues dans les termes du dispositif du jugement.

Par une déclaration au greffe le 10 juillet 2024, M.[T] a interjeté un appel partiel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA les 20 juin et 10 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample de ses moyens et prétentions, M. [T] demande à la cour de :

– Le recevoir en son appel et le déclarer bien fondé ;

– Confirmer le jugement en ce qu’il a :

* Déclaré recevable la demande reconventionnelle en résiliation de bail ;

* Condamné M. [J] [Y] à lui payer la somme de 7 586,76 euros au titre de la dette locative antérieure au 26 juin 2020 ;

* Condamner Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] à payer à M. [V] [T] la somme de 24 527,74 euros au titre du surplus de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2023 inclus ;

– Infirmer le jugement pour le surplus, et en conséquence :

– Débouter M.[J] [Y] et Mme [O] [Y] de leurs demandes fins et conclusions ;

– Prononcer la résiliation du contrat de bail ;

– Ordonner l’expulsion des consorts [Y], occupants sans droit ni titre, et celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

– Fixer le montant de l’indemnité d’occupation, dont sont redevables au bailleur les consorts [Y] à la somme de 673,73 € par mois ;

– Condamner M. [J] [Y] à payer à M. [V] [T] la somme de 7 586,76 euros au titre de la dette locative antérieure au 26 juin 2020 ;

– Condamner solidairement Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] à payer à Monsieur [V] [T] la somme de 31.265,04 euros au titre du surplus de la dette locative actualisée au mois de juillet 2024 inclus ;

– Condamner solidairement les consorts [Y] à payer une somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement dont distraction au profit de Me Romain CALLEN, Avocat constitué.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que l’état d’indécence allégué par les consorts [Y] n’est pas suffisamment établi par les pièces produites aux débats et qu’il est consécutif au défaut d’entretien de l’appartement par ces derniers, qui ont aussi retiré le système de VMC préexistant ; que les travaux dont ils sollicitent la réalisation sont imprécis et impropres à remédier à la cause des désordres constatés qui leur sont imputables, de même que le préjudice de jouissance dont ils font état.

Il indique solliciter la résiliation du bail, du fait de l’importance de l’arriéré locatif, non pas sur le fondement de la clause résolutoire stipulée par le bail, mais sur le fondement de l’article 1227 du code civil.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions les consorts [Y] demandent à la cour :

– Débouter M. [V] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu le 15 mai 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de TOULON ;

– Condamner M. [V] [T] à leur payer à Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les condamnations prononcées à l’encontre de M. [T] sont valablement fondées sur l’application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 2 du décret du 30 janvier 2022, au regard de l’état d’indécence du logement qui est démontré par le rapport de diagnostic-constat établi par les Compagnons Bâtisseurs de Provence le 30 octobre 2020 ainsi que par le procès-verbal de constat établi Me [K] le 5 avril 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juin 2026 et mise en délibéré au 30 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

1/ Sur la demande de réalisation des travaux par les consorts [Y] et leurs demandes subséquentes de consignation des loyers et d’indemnisation de leur préjudice de jouissance :

L’article 1731 du code civil énonce une présomption selon laquelle, en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, si bail conclu entre les parties mentionne qu’un état des lieux contradictoire a été reçu par celles-ci, il s’avère qu’aucune des deux ne le produit.

La présomption édictée par l’article 1731 susvisé doit donc s’appliquer.

Ce n’est que six ans plus tard, que les consorts [Y] font état de l’indécence de l’appartement loué sur le base du rapport de diagnostic-constat établi par les Compagnons Bâtisseurs de Provence le 30 octobre 2020 et dont il résulte qu’une des causes essentielle de l’indécence constatée réside dans de très nombreuses zones de moisissures, un taux d’humidité élevé, et l’absence d’extraction de l’air vicié dans les pièces d’eau.

Dans le cadre de la visite préalable à l’établissement de ce rapport, les consorts [Y] ont indiqué avoir retiré la VMC initialement présente dans le logement, que M. [T] justifie avoir fait installer au mois de juillet 2015, et avoir aussi retiré les convecteurs pour installer un chauffage qui leur semblait plus conforme, sans d’ailleurs avoir sollicité l’autorisation de ce dernier pour procéder à ces modifications.

Ceux-ci, qui ne justifient ni de la mise en oeuvre d’installations compensatrices du retrait de la VMC ni avoir sollicité une intervention de leur bailleur pour effectuer des réparations autres que locatives avant de faire constater l’état d’indécence des lieux loués, ne peuvent valablement solliciter la condamnation de ce dernier à procéder à des réparations qui leur sont imputables pour l’essentiel.

Le jugement entrepris sera donc infirmé des chefs des demandes susvisées et les consorts [Y] déboutés de l’ensemble de celles-ci.

2/ Sur les demandes de M. [T] en résiliation du bail, en expulsion des consorts [Y] et en condamnation de ces derniers en paiement de l’arrière locatif :

Aux termes de l’article 1741 du code civil, mle contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Par ailleurs, le pragraphe IV de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les pargaphes II et III du même article sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par une dette locative du preneur et également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, M. [T], qui produit l’accusé de réception éléectronique de Mme la Préfète du Var, justifie avoir effectué la notification exigée par le paragraphe III susvisé le 4 janvier 2024.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond, il sera relevé que les consorts [Y] ne contestent pas l’importance de l’arriéré locatif allégué par M. [T] et ne justifient pas non plus de sommes payées ou consignées en vertu de l’exécution provisoire du jugement entrepris, qui viendraient en déduction de leur dette locative globale de 38 851,80 €, telle qu’arrêtée au 1er juillet 2024.

L’importance de celle-ci démontre un manquement durable des consorts [Y] à la première de leurs obligations, à savoir le paiement des loyers et charges, dont la gravité justifie de prononcer la résiliation du bail à leurs torts.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et l’expulsion des consorts [Y] sera autorisée selon les modalités ci-après précisées au dispositif du présent arrêt, étant cependant précisé que le prononcé d’une asteinte ne s’impose eu égard aux voies d’exécution pouvant être mises en oeuvre.

Par ailleurs, le montant de l’indemnité d’occupation due par ces derniers est fixé à la somme de 673,73 €/mois.

La confirmation du jugement entrepris étant sollicitée par chacune des parties s’agissant des condamnations à paiement prononcées à l’encontre des consorts [Y], la cour, y ajoutant, condamne ces derniers à payer à M. [T], la somme complémentaire de 6 737,30 € au titre des loyers et charges impayés entre les 1er septembre 2023 et 1er juillet 2024, étant relevé, ainsi que l’avait fait le premier juge, que le caractère solidaire de l’obligation de ces derniers au paiement des loyers n’est pas démontré.

3/ Sur les demandes accessoires des parties :

Les consorts [Y], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure de première instance, à l’exclusion du coût commandement de payer délivré le 26 juin 2020 qui ne fonde pas la demande de résiliation de M. [T], le jugement entrepris étant infirmé de ce chef, ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

En l’état des situations respectives des parties, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon (pôle JCP) le 15 mai 2024, en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau ;

– Déboute Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

– Prononce la résiliation du bail existant entre M. [V] [T] d’une part, et Mme [O] [B] veuve [Y] ainsi que M. [J] [Y] d’autre part ;

– Ordonne à Mme [O] [B] veuve [Y] ainsi qu’à M. [J] [Y] de libérer le logement situé [Adresse 1] et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

– Dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte à l’encontre de Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] ;

– Dit qu’à défaut pour Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] d’avoir volontairement quitté les lieux et restitué les clés du délai d’un mois susvisé, M. [V] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire;

– Condamne Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] à payer à M. [V] [T], une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 673,73 € à compter du prononcé de la résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

– Condamne Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] aux entiers dépens, à l’exclusion du coût commandement de payer délivré le 26 juin 2020 ;

Y ajoutant,

– Condamne Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] à payer à M. [V] [T] la somme de 6 737,30 € au titre des loyers et charges impayés entre les 1er septembre 2023 et 1er juillet 2024 ;

– Les déboute de leur demande en paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– Déboute M. [V] [T] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– Condamne Mme [O] [B] veuve [Y] et M. [J] [Y] aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

LA GREFFIERE LE PRESIDENT