République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 08/10/2026

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Minute Électronique

N° RG 23/01735 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U3C7

Jugement (N° 1122000229) rendu le 03 Novembre 2022 par le Tribunal de proximité de Saint Omer

APPELANTS

Madame [O] [P] épouse [H]

née le 10 Février 1986 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [K] [H]

né le 10 Février 1990 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistés de Me Laurent Fillieux, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant substitué par Me Amélia Dantec, avocat au barreau de Lille,

INTIMÉE

Madame [L] [I]

née le 25 juillet 1976 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me Elsa Rener, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/23/002590 du 17/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

DÉBATS à l’audience publique du 02 juin 2026 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2026

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Par acte sous seing privé du 21 octobre 2019, M. [K] [H] et Mme [O] [H] ont donné à bail à Mme [L] [I], par l’intermédiaire de l’agence ORPI, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 800 euros et une provision pour charges de 12 euros.

Dès le mois de novembre 2019, des désordres relatifs à la présence d’humidité ont été relayés à l’agence ORPI par Mme [I] et deux déclarations de sinistre ont été réalisées les 18 janvier 2021 et 25 février 2022.

Dans ce contexte, trois expertises ont été diligentées :

celle du 18 février 2021 réalisée par la société Saretec,

celle du 8 février 2022 réalisée par le cabinet E2P,

celle du 7 avril 2022 réalisée de nouveau par la société Saretec.

La société Saretec a été mandatée par la compagnie d’assurance Allianz dans le cadre de la garantie dommage ouvrage souscrite.

Par acte d’huissier du 6 avril 2022, Mme [I] a fait assigner M. et Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en vue de :

les condamner à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres et les travaux de réparation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

les condamner à lui verser la somme de 9 669 euros tous postes de préjudice confondus, à parfaire jusqu’à l’audience de plaidoirie,

réduire à hauteur de 400 euros par mois le loyer à compter de la date de l’audience de plaidoirie et jusqu’à cessation des désordres et la remise en état du logement,

les condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par courrier du 6 avril 2022, M. et Mme [H] ont adressé à Mme [I] leur congé pour vendre, et lui indiquaient que le bail arrivera à échéance le 25 octobre 2022.

Par courrier du 22 avril 2022, Mme [I] a adressé son congé à ses bailleurs, M. et Mme [H], celui-ci prenant effet au 22 mai 2022, à la fin du délai de préavis d’un mois.

Le 20 mai 2022, l’état des lieux de sortie a été effectué.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2022, M. et Mme [H] ont fait assigner l’assurance Allianz devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en vue de :

joindre la présente procédure à celle diligentée à leur encontre par Mme [I],

ordonner une expertise aux fins de déterminer l’origine des désordres apparus sur les murs et plafonds des chambres,

désigner un expert,

dire que les opérations d’expertise se dérouleront en présence de la compagnie d’assurance Allianz.

Suivant jugement du 3 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

Dit n’y avoir lieu à jonction avec le dossier n°11 22-552 ;

Constaté parfait le désistement de Mme [I] concernant ses demandes déréalisation de travaux sous astreinte et de réduction du loyer ;

Débouté M. et Mme [H] de leur demande d’expertise ;

Condamné conjointement M. et Mme [H] à verser à Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre de son trouble de jouissance ;

Condamné in solidum M. et Mme [H] à verser à Mme [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. et Mme [H] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. et Mme [H] aux entiers dépens ;

Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

Rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

M. et Mme [H] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 11 avril 2023, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à jonction avec le dossier n°11 22-552 ;

Constaté parfait le désistement de Mme [I] concernant ses demandes déréalisation de travaux sous astreinte et de réduction du loyer.

Mme [I] a constitué avocat le 27 avril 2023.

Suivant ordonnance du 17 janvier 2024, le juge des expertises a ordonné le remplacement de l’expert M. [S] par M. [G] [N].

Par ordonnance du 25 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a :

Rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. et Mme [H] ;

Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 8 mars 2024 à 9 heures pour avis des parties sur la fixation ;

Condamné M. et Mme [H] aux dépens du présent incident qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par une requête en déféré du 8 février 2024, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

Infirmer l’ordonnance rendue le 25 janvier 2024 par le conseiller de la mise en état en ce qu’elle a énoncé :

Rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. et Mme [H] ;

Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 8 mars 2024 à 9 heures pour avis des parties sur la fixation ;

Condamné M. et Mme [H] aux dépens du présent incident qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Statuant à nouveau,

Surseoir à statuer dans l’attentes du dépôt par l’expert de son rapport dans le cadre de l’instance opposant M. et Mme [H] à la compagnie Allianz IARD suivie sous le RG n°11-22-000552 ;

Dire que les dépens du présent déféré et de l’incident par devant le conseiller de la mise en état suivront le sort que ceux de l’instance au principal.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, M. et Mme [H] ont fait assigner Mme [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille afin de lui voir étendre les opérations d’expertise au visa de 1’artic1e 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 12 novembre 2024, le juge des référés de Lille s’est déclaré incompétent et a renvoyé le dossier devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Roubaix.

Suivant arrêt du 23 janvier 2025, la cour d’appel de Douai, saisie de l’appel de la décision du 3 novembre 2022 rendue entre M. et Mme [H] et Mme [I], a sursis à statuer dans 1’attente du dépôt du rapport de l’expert dans le cadre de 1’instance opposant M. et Mme [H] à la compagnie Allianz dans l’hypothèse où les opérations d’expertise seraient étendues à Mme [I].

Suivant jugement du 12 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix a :

Déclaré irrecevable la demande de jonction avec le dossier enregistre sous le numéro RG 11-22-000552 ;

Débouté Mme [I] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

Débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé à chaque partie la charge de ses dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2026, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 3 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en ce qu’il a énoncé :

Condamné conjointement M. et Mme [H] à verser à Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre de son trouble de jouissance ;

Condamné in solidum M. et Mme [H] à Mme [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. et Mme [H] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. et Mme [H] aux entiers dépens ;

Débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Statuant de nouveau,

Débouter Mme [I] de ses moyens et prétentions ;

Condamner Mme [I] à verser à M. et Mme [H] une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Mme [I] aux entiers dépens et dire que la SCP Processuel pourra se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2026, Mme [I] demande à la cour de :

Confirmer les dispositions suivantes du jugement de première instance :

Dit n’y avoir lieu à jonction avec le dossier n°11 22-552 ;

Constaté parfait le désistement de Mme [I] concernant ses demandes déréalisation de travaux sous astreinte et de réduction du loyer ;

Débouté M. et Mme [H] de leur demande d’expertise ;

Condamné in solidum M. et Mme [H] à verser à Mme [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. et Mme [H] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. et Mme [H] aux entiers dépens ;

Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

Rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Mme [I] forme appel incident et sollicite de la cour la réformation de la disposition ayant limité son indemnisation et en conséquence de la disposition suivante :

Condamné conjointement M. et Mme [H] à verser à Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre de son trouble de jouissance ;

En conséquence, elle sollicite que la cour fasse droit à ses demandes initiales et qu’elle :

Condamne solidairement M. et Mme [H] au paiement à Mme [I] d’une indemnité d’un montant de 9 932 euros tous postes de préjudice confondus ;

Y ajoutant, condamne solidairement M. et Mme [H] au paiement, à Maître [C] [V] d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au titre de la procédure d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il est rappelé que Mme [I] a quitté les lieux loués, selon état de sortie du 5 mai 2022. La cour observe, au surplus, que l’appel ne porte pas sur les demandes dont Mme [I] s’est désistée en première instance relatives aux travaux pour remédier aux désordres et à une réduction du loyer, pas plus que sur la demande d’expertise dont les époux [H] ont été déboutés en première instance.

Sur le manquement du bailleur à l’obligation continue de délivrance d’un logement décent

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi dispose notamment que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation continue du bailleur.

Sur la caractérisation de désordres établissant l’indécence du logement

Il résulte de l’état des lieux d’entrée du 25 octobre 2019 que le logement se trouvait en bon état général.

Le premier signalement par message électronique au mandataire du bailleur de l’humidité dans le logement date du 9 décembre 2019 et était réitéré le 19 novembre 2020, avec évocation de stigmates plus larges. Un autre message du 28 décembre 2020 de la locataire alertait encore sur l’aggravation des difficultés.

La locataire sollicitera auprès de l’agence immobilière, mandataire du bailleur, son intervention pour remédier aux désordres de plus en plus importants le 21 octobre 2021, le 2 novembre 2021, le 29 novembre 2021 puis le 4 janvier 2022.

A la demande de la locataire, les moisissures et l’humidité ont été constatées par l’agent de l’agence régionale de santé intervenu le 12 mai 2022, lequel a relevé le défaut de décence de l’habitation et a enjoint les bailleurs à remédier aux désordres.

Par ailleurs, les bailleurs ont sollicité la garantie ’dommages ouvrages’ de l’assureur du constructeur.

Les différents experts mandatés par les assurances ont tous constaté, dans leurs rapports, l’humidité excessive de l’habitation, ainsi que la présence de moisissures, de plus en plus développées, au fil du temps.

Un premier rapport du cabinet Saretec du 18 février 2021, relatif à une suspicion d’infiltration par la toiture fait état de tâches noirâtres dans les trois chambres de l’étage, à proximité des fenêtres, et même au niveau des plinthes et du sol d’une chambre, ainsi que dans les WC du rez de chaussée.

L’expert a spécifiquement relevé que les amenées d’air n’avaient pas été bouchées, excluant implicitement toute action à ce titre par la locataire. Il a cependant observé que les fenêtres étaient équipées de voilage.

Ce premier expert excluait toute infiltration depuis la toiture terrasse en l’absence de symptômes, comme des boursuflures ou des décollements de peinture.

Il expliquait la présence de moisissures et d’humidité par un phénomène de condensation au droit des parties les plus froides de la structure (dalle en liaison directe avec la façade), qui pouvait être accentué par plusieurs facteurs : les conditions d’occupation du logement, l’aération générale des logements et les conditions météorologiques. Il estimait que la condensation était accentuée par la présence de voilages devant les fenêtres perturbant ainsi le renouvellement d’air global de l’habitation.

Il préconisait la réalisation de l’entretien annuel de la VMC par un professionnel – la locataire ayant expliqué qu’elle ne l’avait pas entretenue depuis l’entrée dans les lieux-, le nettoyage des désordres à l’eau de javel diluée et l’aération régulière des pièces.

Les bailleurs ont fait procéder, le 21 décembre 2021, à un entretien de type professionnel de la VMC. En revanche, s’il est fait état d’un nettoyage mis en oeuvre par l’agence immobilière, aucun élément ne permet de caractériser que les traces de moisissures ont été traitées avec un produit basique de type eau de javel, tandis que la locataire faisait état de nettoyage au vinaigre, produit acide.

Les moisissures étant réapparues, un nouvel expert était sollicité.

Un deuxième rapport du 8 février 2022 du cabinet E2P a relevé à l’extérieur de la maison, en façade arrière, une fissure et une micro-fissure sur enduit monocouche, en partie haute, à hauteur des linteaux et de la dalle support de l’étanchéité. Au niveau de la toiture terrasse, il a constaté une rétention d’eau sur les 3/4 de la surface et a précisé que l’enduit bitume appliqué sur les relevés se décollait à plusieurs endroits. Il a observé que le niveau des enrobés et pavage se situait au-dessus du niveau de la coupure de capillarité, contrairement aux préconisations du DTU 20.1 et que le taux d’humidité du carrelage du rez de chaussée était de 50%.

Il a constaté les mêmes traces de moisissures noires que l’expert précédent, étant précisé que la porte d’entrée et le plafond de l’entrée au rez-de chaussée étaient aussi atteints. Des traces de moississures noires étaient relevées, comme l’année précédente, à l’étage, et le taux d’humidité du sol de l’étage se situait entre 44 et 48 %.

Le second expert ne relevait pas plus de traces d’infiltration, malgré la dégradation de l’étanchéité de la toiture.

Il estimait que la présence de moisissures dans les différentes pièces découlait essentiellement de ponts thermiques au niveau des planchers béton et en périphérie de la toiture terrasse, s’agissant d’une toiture dite chaude.

Il ajoutait que la présence de fissures sur enduit de ravalement favorisait le mouillage de la maçonnerie par les pluies et l’augmentation du taux d’humidité dans l’air.

Il précisait que les moisissures autour de la porte d’entrée étaient générées, soit par un défaut de calfeutrement, soit par un défaut d’isolation thermique.

Il rappelait que la RT 2012 n’était pas applicable au moment de la construction, ce qui expliquait les faibles performances énergétiques du bâtiment.

Il concluait que l’ampleur des désordres excédait le cadre de l’entretien incombant à la locataire et étaient de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Il préconisait différents travaux à l’extérieur du bâtiment consistant en des traitements de fissure, des reprises d’enduit et d’étanchéité, ainsi que la pose d’un isolant thermique supplémentaire par l’extérieur.

A la suite d’une réclamation sur le refus de garantie dommages-ouvrages, le cabinet Saretec a, de nouveau, été mandaté.

Un troisième rapport du cabinet Saretec du 7 avril 2022 rappelait les préconisations du 18 février 2021 (aération régulière, nettoyage à l’eau de javel diluée et entretien de la VMC) et s’assurait de la réalisation de l’entretien de la VMC au mois de décembre 2021.

L’expert relevait une aggravation des désordres depuis la précédente visite du même cabinet le 17 février 2021. La cour observe que les photographies réalisées établissent aussi une nette aggravation des moisissures aux angles du plafond à l’étage par rapport à celles effectuées par le cabinet E2P le 8 février 2022.

L’expert ne relevait pas d’humidité active dans les murs au droit des désordres à l’étage. En revanche, il relevait un taux d’humidité de l’air ambiant de 65%, pour une température de 19.8° celsius.

Il relevait la présence des mêmes voilages que précédemment devant les fenêtres et se montrait satisfait comme précédemment du tirage d’air devant la bouche d’extraction, ainsi que du détalonnage des portes.

Contrairement à l’expert du cabinet E2P, il estimait que la fissure relevée dans l’enduit extérieur était une siple micro-fissure, non structurelle, ni infiltrante.

En revanche, il ajoutait que de l’autre côté de la façade, une boîte à eau en tête de descente des écoulements d’eau était engorgée, engendrant un rejaillissement des eaux provenant de la toiture terrasse, humidifiant l’enduit de ravalement du fait du vent.

L’expert du cabinet Saretec reprenait les mêmes conclusions quant à la formation de la condensation et insistait, à nouveau, sur les conséquences de la présence de voilages devant chaque fenêtre.

L’expert relatait les déclarations des bailleurs, selon lesquelles ils avaient vécu dans le logement de 2013 à 2019 avec un enfant, sans difficulté.

Il relevait que le logement était occupé par la locataire avec ses deux enfants, plusieurs animaux, deux chiens, des oiseaux, plusieurs rongeurs, ainsi qu’un aquarium à l’étage. Il indiquait qu’un déshumidificteur était mis à disposition de la locataire, mais qu’il était resté emballé. Il notait que la locataire refusait de le faire fonctionner pour ne pas dépenser d’électricité et ne pas avoir de nuisances sonores.

Le jugement du 3 novembre 2022 a ordonné une expertise judiciaire confiée d’abord à M [S] puis finalement à M [N], dans le cadre du litige opposant les époux [H] à l’assureur de la garantie dommages-ouvrage du constructeur, étant précisé que les travaux d’expertise n’ont pas été étendus à Mme [I].

Lors des constatations du premier expert judiciaire le 13 février 2023, les traces de moisissures noirâtres apparaissaient toujours aux angles des murs et plafonds ou du sol, ainsi qu’autour des fenêtres de l’étage, précision faite que le logement n’était plus occupé.

Dans le pré-rapport du 14 février 2023, M [S], expert judiciaire, exposait que des investigations devaient être menées, et que les conditions d’occupation sont très importantes dans l’apparition des phénomènes de condensation et de moisissures. Il précisait qu’à partir des déclarations de M [H] sur le fait que lorsqu’il occupait le logement, aucun désordre n’était apparu, il semblait qu’a priori l’occupation de Mme [I] avait pu avoir un impact important sur les phénomènes constatés, évoquant déjà l’absence d’entretien de la VMC et la présence de nombreux animaux.

M [N], expert judiciaire, désigné le 17 janvier 2024 a déposé son rapport définitif le 29 décembre 2025. Entre-temps, la maison avait été entièrement nettoyée et ses embellissement intérieurs rénovés, sans aucune réapparition des phénomènes de moisissures. Il ne relevait aucun désordre sur l’habitation, ni traces de moisissures, ni mal-facon de l’étanchéité ou de la ventilation, de sorte que l’habitation ne lui paraissait pas impropre à sa destination.

Si M [N] a souhaité interroger Mme [I] sur ses conditions d’occupation, le fonctionnement de la chaudière gaz et le fonctionnement en continu de la VMC, le tribunal n’a pas autorisé l’extension des travaux à la locataire.

Au final, s’il expliquait que les performances d’isolation thermique du bâtiment sont faibles, avec des ponts thermiques, s’agissant d’une construction antérieure à la RT 2012, il a également rappelé les règles de bonne occupation d’un logement : équilibre entre le chauffage, l’aération/ventilation et l’isolation, ainsi que l’entretien régulier de la VMC, la couverture et la boîte à eau des descentes d’eau.

Il rappelait que la deshumidification était une action efficace, précisant qu’une telle mise en oeuvre avait permis de faire disparaître efficacement l’humidité sur d’autres biens expertisés.

Il indiquait aussi, faute d’éléments sur les conditions d’occupation du logement, que la présence d’animaux, selon leur type et leur nombre, pouvait influer tant sur la dégradation rapide des dormants et passages de porte mais également sur la nécessité accrue de la ventilation, tant en volume qu’en fonctionnement permanent.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments concordants que le logement litigieux ne présentait pas les caractéristiques d’un logement décent, entre le 9 décembre 2019 et l’état des lieux de sortie du 5 mai 2022.

Par conséquent, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, entre ces deux dates.

Sur la responsabilité de la locataire dans les désordres établissant l’indécence du logement

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

La délivrance d’un logement décent étant une obligation continue du bailleur, il incombe à ce dernier de démontrer que l’état de non décence du logement résulte, en tout ou en partie, d’un manquement de la locataire, engageant la responsabilité de cette dernière.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [H], aucun expert ne conclut que l’humidité présente dans le logement loué par Mme [I] résulte des conditions d’occupation de cette dernière.

Les experts n’ont fait qu’émettre prudemment cette hypothèse.

L’expert judiciaire a rappelé ce que chacun de ses confrères a expliqué au sujet de la condensation liée à l’humidité, laquelle se traite par un équilibre entre le chauffage, l’aération/ventilation et l’isolation. A ce titre, l’ensemble des experts a relevé les faibles performances du logement en terme d’isolation, avec des ponts thermiques, sans qu’un lien de causalité exclusif ait été établi avec les moisissures relevées.

Les bailleurs ne démontrent aucunement que Mme [I] aurait commis un mésusage de la ventilation, puisque les premiers experts ont relevé que les bouches d’aération fonctionnaient parfaitement – elles n’avaient donc pas été bouchées – et que l’entretien de la VMC par un professionnel diligenté par les bailleurs n’a rien changé à la situation qui a continué à s’aggraver.

Le bailleurs ne démontrent pas plus que la locataire ne chauffait pas assez son logement. A ce titre, l’un des experts a relevé une température de 19.8 degrés dans l’habitation en avril 2022, ce qui constitue une température conforme aux normes recommandées

L’un des experts a aussi relevé le bon entretien des lieux par la locataire, l’agence régionale de santé n’ayant, par ailleurs, relevé aucune action de la locataire à remettre en cause. En outre, la cour a pu observer, sur les nombreuses photographies faites par les différents experts, que le logement n’apparaissait pas encombré.

S’agissant de l’occupation du logement, il s’agit d’une maison de 85 m2, avec trois chambres. Mme [I] est d’accord avec la description de l’occupation de son logement par les bailleurs, à savoir elle-même, ses deux enfants, deux oiseaux de type perruche en cage, un lapin, un chien de type yorkshire et occasionnellement, un cochon d’inde. Elle produit des attestations et des photographies en justifiant.

Etant rappelé qu’un locataire a le droit d’occuper le logement loué avec un ou plusieurs animaux de compagnie, il appartient aux bailleurs de démontrer que cette occupation était anormale dans ses conséquences.

Il est acquis que, comme tout autre être vivant, un animal contribue à augmenter l’humidité d’un logement par l’évaporation de sa respiration, à proportion de sa taille. Un aquarium y contribue également, selon sa taille et son éventuelle couverture.

En l’espèce, si le nombre d’animaux présent au logement de Mme [I] était relativement important, ils étaient tous de petite taille, de sorte que les bailleurs ne démontrent pas que l’occupation du logement par la locataire était anormale.

En réalité, les bailleurs se fondent uniquement sur une hypothèse de travail de certains experts, étant cependant rappelé que l’un d’eux l’avait spécifiquement exclue.

Faute d’éléments venant la corroborer, une telle hypothèse ne peut ainsi suffire à démontrer que l’humidité anormale du logement résulterait des seules conditions de son occupation par Mme [I], et ce d’autant plus lorsqu’elle est formulée par des experts qui n’ont pas observé le bien lorsqu’il était occupé par Mme [I].

En outre, au-delà du nettoyage de la VMC dont la facture a été payée par les bailleurs pour le compte de l’obligation de la locataire, le premier expert avait préconisé un nettoyage à l’eau de javel diluée, produit basique, alors que Mme [I] n’a évoqué que ses propres interventions de nettoyage au vinaigre, produit acide.

Si un nettoyage professionnel a été demandé par message de Mme [I] du 12 décembre 2021, d’une part, et si un devis a été sollicité par l’agence immobilière le 5 janvier 2022, d’autre part, aucun élément n’apparaît en procédure pour établir qu’un tel nettoyage en vue de mettre un terme à la prolifération des moisissures a été effectué.

S’agissant d’un moyen de remédier aux désordres de non décence, et non d’un entretien courant, la charge de ce nettoyage à l’eau de javel diluée incombait aux bailleurs, dont la carence apparaît à ce titre.

En revanche, il est établi, par le message électronique de Mme [I] du 1er mars 2022 adressé à l’agence immobilière à ce sujet et par les constatations du cabinet Saretec en avril 2022, que Mme [I] a refusé de mettre en oeuvre le dispositif de deshumidification proposé par les bailleurs qui lui avaient fait délivrer un déshumidificateur, pour des questions de coût et de bruit.

Il s’agit d’un manquement de la locataire qui a fait obstacle à une tentative pour remédier au phénomène de condensation et d’humidité qu’elle dénonçait, bien que les bailleurs ne lui aient pas proposé de dédommagement pour le coût de la consommation en électricité.

Pour autant, du 9 décembre 2019 au 1er mars 2022, il n’est pas établi que la locataire ait, par ses seules conditions d’usage des lieux, généré les désordres d’humidité.

Toutefois, du 1er mars 2022 à son départ le 22 mai 2022, son obstruction à la proposition de tentative de remédiation par deshumidificateur engage partiellement sa responsabilité dans la poursuite de la situation de non décence.

Sur la réparation du trouble de jouissance résultant du manquement à l’obligation continue de délivrance d’un logement décent

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [I] établit l’existence d’une perte de qualité de vie, au regard de l’état d’indécence du logement loué, résultant de l’humidité et des moisissures nécessitant le nettoyage régulier des désordres et comprenant des risques pour la santé, étant ajouté qu’elle produit un certificat médical faisant état d’un suivi pour des pathologies allergiques respiratoires et cutanées.

Si elle justifie de l’achat d’un purificateur d’air au pris de 269 euros, elle n’établit pas spécifiquement l’existence d’une surconsommation d’électricité, en l’absence de production de pièces à ce sujet.

Par ailleurs, il convient de tenir compte de son refus de deshumidifier le logement entre les mois de mars et de mai 20222

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le premier juge a fait une appréciation adéquate de son préjudice en lui allouant la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.

Le jugement sera confirmé.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation des époux [H], partie perdante, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum les époux [H] aux dépens d’appel et à payer à Me Elsa Rener, avocat de Mme [I], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1600 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel pour sa défense.

Il est précisé que l’avocat renoncera à percevoir la part contributive de l’Etat, à hauteur de la somme perçue, conformément à l’article 37, alinea 3 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées,

Condamne in solidum M. [K] [H] et Mme [O] [P], épouse [H] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [K] [H] et Mme [O] [P], épouse [H] à payer à Me Elsa Rener, avocat de Mme [I], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1600 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel pour sa défense,

Rappelle que l’avocat renoncera à percevoir la part contributive de l’Etat, à hauteur de la somme perçue, conformément à l’article 37, alinea 3 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, suce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.