COUR D’APPEL DE CAYENNE
[Adresse 2]
Chambre Civile
ARRÊT N° 178
N° RG 24/00155 –
N° Portalis 4ZAM-V-B7I-BJOE
PG/HP
Association SUD FORMATION
C/
S.C.I. MARINE
ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2025
Jugement Au fond, origine Président du TJ de [Localité 9], décision attaquée en date du 20 Mars 2024, enregistrée sous le n° 22/01778
APPELANTE :
Association SUD FORMATION
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Jean-yves MARCAULT-DEROUARD, avocat au barreau de GUYANE
INTIMEE :
S.C.I. MARINE
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Christine CHARLOT, avocat au barreau de GUYANE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 septembre 2025 en audience publique et mise en délibéré au 10 novembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :
Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
Mme Aurore BLUM,
Mme Patricia GOILLOT, Conseillère
M. Laurent SOCHAS, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER :
Mme Hélène PETRO, Greffier, présente lors des débats et du prononcé
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon contrat en date du 3 janvier 2022, la SCI Marine a donne à bail à l’association Sud Formation, organisme de formation et d’insertion professionnelles et sociale intervenant notamment dans les Dom-Com, des locaux pour la réalisation d’une activité de formation continue d’adultes, situés [Adresse 5] à Cayenne (97300), d’une superficie totale de 223 m2, pour une durée de six années à compter du 1er février 2022, moyennant un loyer de 46 512€ payable mensuellement chaque 1er du mois par termes de 3876€ outre un dépôt de garantie à hauteur de 7752€.
Par courrier en date du 25 janvier 2022, l’association Sud Formation a mis en demeure la SCI Marine de réaliser des travaux de mise en sécurité et de suspendre le paiement des loyers jusqu’à exécution de ces travaux.
L’association Sud Formation a décidé de louer d’autres locaux.
Aucun dépôt de garantie n’a été versé, et aucun état des lieux n’a été effectué.
Par courrier du 21 avril 2022, la SCI Marine, faisant état d’une attestation mentionnant l’absence de termites, a mis en demeure l’association Sud Formation de lui payer les loyers non réglés depuis le 1er février 2022.
Par courrier du 7 juin 2022, l’association Sud Formation indiquait à la SCI Marine qu’elle considérait le bail nul et résiliait ledit bail
Par acte en date du 14 septembre 2022, la SCI Marine a assigné l’association Sud Formation devant le tribunal judiciaire de Cayenne aux fins notamment de voir condamner cette dernière à payer la somme de 36 664,40€ au titre des loyers impayés, outre une somme de 3000€ en indemnisation de sa réticence dolosive.
Par jugement contradictoire rendu le 20 mars 2024, le tribunal judiciaire de Cayenne a :
– rejeté la demande d’expertise judiciaire et de surseoir à statuer,
– rejeté la demande de nullité du contrat,
– constaté la résiliation du bail à compter du 7 décembre 2022,
– condamné l’association Sud Formation à payer à la SCI Marine la somme de 36 760€,
– condamné l’association Sud Formation à payer à la SCI Marine la somme de 2000€,
– condamné l’association Sud Formation aux dépens,
– rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Par déclaration en date du 16 avril 2024, l’association Sud Formation a relevé appel des chefs de ce jugement.
Par avis en date du 17 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d’appel.
La SCI Marine a constitué avocat le 22 mai 2024.
L’association Sud Formation a transmis ses premières conclusions d’appelant le 11 juillet 2024, et la SCI Marine a déposé ses premières conclusions d’intimée le 13 octobre 2024.
Aux termes de ses conclusions N°2 d’appelante transmises le 6 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, l’association Sud Formation sollicite, au visa des articles 32-1, 68, 143, 144, 146, 263, 542, 548, 551, 562, 909, 954, du Code de procédure civile, 1130 et 1137 du Code civil, que la cour :
– accueille la demande de l’Association Sud Formation en son appel
A titre liminaire :
– juge que les conclusions d’appel incident de la SCI MARINE ne mentionnent pas les chefs critiqués du jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 20 mars 2024,
– constate l’absence d’effet dévolutif de l’appel incident interjeté par la SCI Marine,
– juge que la cour d’appel de Cayenne n’est pas valablement saisie, en l’absence d’effet dévolutif de l’appel, de l’appel incident de la SCI Marine,
– déclare irrecevable l’appel incident de la SCI Marine,
– déclare mal fondé l’appel incident de la SCI Marine et l’en débouter ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– infirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire de Cayenne en date du 20 mars 2024 en ce qu’il a :
– Rejeté la demande d’expertise judiciaire et de surseoir à statuer;
– Rejeté la demande de nullité du contrat ;
– Constaté la résiliation du bail à compter du 7 décembre 2022;
– Condamné l’Association Sud Formation à payer à la SCI Marine la somme de 36.760€,
– Condamné l’Association Sud Formation à payer à la SCI Marine la somme de 2.000€,
– Condamné l’Association Sud Formation aux dépens ;
Statuant de nouveau sur les chefs du Jugement réformés :
– Ordonne une mesure d’instruction consistant en une expertise en vue de déterminer l’état de la structure des locaux professionnels situés [Adresse 7], et leur capacité à recevoir du public du fait d’une infestation passée ou actuelle par des termites ou autres insectes xylophages,
– Désigne pour y procéder tel expert qu’il plaira de commettre avec pour mission de :
– Se rendre sur les lieux au [Adresse 7] ;
– Se faire communiquer tous documents utiles à l’exécution de sa mission ;
– Convoquer les parties et les entendre en leurs explications ;
– Sur la présence passée ou actuelle de termites ou insectes xylophages :
– Examiner les locaux et, au besoin, à l’aide d’outils de détection invasifs, l’état des charpentes des Locaux, des surfaces en bois, plinthes et linteaux de portes et
fenêtres intérieurs et extérieurs, et toutes structures en bois des Locaux ;
– Examiner les Locaux et confirmer ou infirmer la présence passée ou actuelle de termites ou autres insectes xylophages au sein de l’immeuble donné à bail à l’Association Sud Formation par la SCI Marine sis [Adresse 6] à Cayenne,
– Confirmer ou infirmer que la structure des Locaux a été endommagée par la présence passée ou actuelle de termites ou autres insectes xylophages ;
– Identifier et examiner les zones infestées par des termites ou autres insectes xylophages;
– Examiner les Locaux et les travaux de rénovation réalisés par le bailleur en 2022, dire leur niveau de qualité et confirmer ou infirmer que leur réalisation a été conforme aux règles de l’art,
– Identifier les opérations de dissimulation des dégâts causés par la présence passée ou actuelle de termites ou d’insectes xylophages dans les Locaux réalisées postérieurement à la date du 3 janvier 2022 ,
– Déterminer si les locaux ont été correctement traités afin de lutter contre la présence de
termites ou autres insectes xylophages ;
– Déterminer si la structure des Locaux a été atteinte et sa solidité affaiblie par la présence
passée ou actuelle de termites ou autres insectes xylophages ;
– Déterminer si la structure des Locaux nécessite que des travaux de rénovation soient
réalisés afin de pallier les dégâts causés par la présence passée ou actuelle de termites ou autres insectes xylophages ;
– Déterminer si la sécurité des Locaux a été atteinte et si les locaux peuvent recevoir du public en toute sécurité ;
– Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer s’il y a lieu les
responsabilités encourues ;
– Indiquer et chiffrer les réparations nécessaires pour remédier aux détérioration et désordres.
– Dise que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile et, en particulier qu’il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée, en précisant son identité, et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal ;
– Dise qu’il pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties, et dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon remettra son rapport dans un délai de trois mois à compter de sa mise en ’uvre qui interviendra par la transmission à l’expert d’une copie conforme de la présente assignation et de l’ordonnance à intervenir ainsi que de la justification de la consignation de la
provision au greffier ;
– Dise qu’en cas de difficulté, l’expert saisira la juridiction qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;
– Fixe la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir.
En conséquence,
– Dise qu’un expert devra déterminer si les locaux loués sont affectés par des termites.
– Surseoit à statuer jusqu’à ce que l’expert ait pu rendre son rapport,
Sur la base de celui-ci,
– Prononce la nullité du contrat de bail pour dol.
Et par conséquent
– Juge que l’action judiciaire menée par la SCI Marine résulte, compte tenu de sa parfaite connaissance de l’état de dégradation des locaux et d’infestations passées et présentes de termites et des mensonges établis devant la juridiction de première instance, sans lesquels son action n’aurait su prospérer, d’un abus de droit dans l’exercice de la voie de recours ;
A titre subsidiaire,
– Prononce la nullité du contrat de bail pour dol.
Et par conséquent,
– juge que l’action judiciaire menée par la SCI Marine résulte, compte tenu de sa parfaite connaissance de l’état de dégradation des locaux et d’infestations passées et présentes de termites et des mensonges établis devant la juridiction de première instance, sans lesquels son action n’aurait su prospérer, d’un abus de droit dans l’exercice de la voie de recours ;
A titre infiniment subsidiaire,
– Infirme le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à compter du 7 décembre 2024 et, par conséquent condamné l’Association Sud au paiement de la somme de 36.760€ au titre des loyers impayés ;
– Réforme le jugement en constatant que la SCI Marine demande à ce que le bail soit considéré comme ayant été résilié au 1er mai 2022 ,
Et, par conséquent,
– Condamne l’Association Sud Formation au paiement de la somme de 11.628 € correspondant à trois mois de loyer ;
– Constate que les locaux n’ont jamais été occupés par l’Association Sud Formation
Et, par conséquent,
– Déboute la SCI Marine de sa demande de condamnation de l’Association Sud Formation au paiement de la somme de 46.512€ à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er mai au 31 décembre 2022,
En tout état de cause,
– Condamne la SCI Marine au remboursement des sommes indument perçues assorties des intérêts au taux légal ;
– Condamne la SCI Marine à rembourser à l’Association Sud Formation la somme de 2.000 € à laquelle elle a été condamnée par le Tribunal judiciaire de Cayenne au titre de l’article 700 CPC;
– Condamne la SCI Marine à verser à l’Association Sud Formation la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 CPC
Au soutien de ses prétentions, l’association Sud Formation expose que lors de la visite des locaux le 12 novembre 2021, ses représentants ont rappelé que les locaux devaient répondre à la réglementation applicable aux établissements recevant du public, et se sont inquiétés de la présence de galeries de termites ou autres insectes xylophages visibles. Elle explique que la société Hermatec a eu accès au chantier des locaux avant réception du public et a pu attester des traces d’insectes risquant de fragiliser l’édifice, et qu’elle a mis en demeure le 25 janvier 2022 la SCI Marine de faire réaliser les travaux de mise en sécurité indispensables à son activité en suspendant le paiement des loyers. Elle indique qu’en l’absence de réponse, elle a été contrainte de prendre à bail d’autres locaux salubres pour mener ses activités, et que suite à la mise en demeure qui lui a été adressée de payer les loyers depuis le 1er février 2022, à laquelle n’était pas jointe la prétendue attestation mentionnant l’absence de termites, elle avait répliqué le 7 juin 2022 en indiquant que le bail était nul pour vice du consentement, et également que le bail était résilié conformément à l’article 3 du contrat. Elle précise ne pas avoir obtenu les clés des locaux de la part de la SCI Marine.
L’appelante se prévaut des dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile et soutient que la SCI Marine ne faisant aucune demande d’infirmation dans le dispositif de ses conclusions, la cour n’est pas saisie de son appel incident, lequel doit par conséquent être dit irrecevable.
L’association Sud Formation rappelle que pour apprécier la nécessité de diligenter une expertise, les juges prennent en considération les moyens de droit et de fait invoqués et les éléments présents au litige. Elle relève qu’elle n’avait aucune obligation de recourir à la possibilité de demander une expertise à la prise de possession des locaux. Elle affirme que l’expertise lui permettrait de déterminer si, comme elle le soutient, la SCI Marine a usé de maoeuvres pour dissimuler l’état de la structure, et de savoir ainsi la validité du bail. Elle relève que le jugement de première instance ne conclut pas que les locaux sont sécurisés et effectivement en état d’accueillir du public car il ne dispose pas en l’état des éléments suffisants pour statuer. Elle ajoute avoir produit deux commencements de preuve par écrit, présentant ainsi un caractère suffisant des éléments apportés au soutien de la demande d’expertise. Elle précise qu’elle n’a pu se rendre dans les locaux après la signature du bail en l’absence de remise des clés, et qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été établi avant les travaux.
Subsidiairement, l’appelante se fonde sur les dispositions des articles 1130 et 1137 du code civil, et affirme que la SCI Marine a menti sur l’état d’infestation des locaux et tenté de dissimuler les dégâts causés par les termites, alors qu’elle a eu connaissance des inquiétudes de l’association Sud Formation liées à la sécurité des locaux, et qu’un certain nombre d’éléments tels le rapport de l’Apave démontrent que les locaux ont bien fait l’objet d’une infestation. Elle estime ainsi que les manoeuvres dolosives de la SCI Marine sont établies, permettant de conclure à la nullité du bail pour vice de consentement.
A titre infiniment subsidiaire, l’association Sud Formation indique acquiescer à la demande de la SCI Marine de fixer la résiliation du bail au 1er mai 2022 sur le fondement de l’article 11 du contrat de bail, et elle rappelle qu’elle n’a jamais occupé les lieux et n’est par conséquent pas redevable d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 1er mai au 31 décembre 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée en date du 13 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SCI Marine sollicite, au visa des articles 143 et 144 du code de procédure civile, 1130, 1131 et 1137 du code civil, que la cour :
– rejette les demandes de l’association Sud Formation et les déclare infondées,
– constate la résiliation judiciaire du bail liant Sud Formation et SCI Marine daté du 1er mai 2022,
– condamne l’association sud Formation à payer à la SCI Marine les sommes de loyer lui revenant au terme du bail signé, soit la somme de 12 613,38€ au titre des loyers impayés majorés,
– condamne l’association sud Formation à payer à la SCI Marine les sommes de loyer lui revenant au terme du bail signé, soit la somme de 46 512 € au titre des indemnités d’occupation,
– condamne l’association sud Formation à payer à la SCI Marine la somme de 3000€ au titre de sa coupable réticence dolosive,
En tout état de cause,
– condamne l’association sud Formation à payer à la SCI Marine la somme de 8000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamne l’association sud Formation aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la SCI Marine fait valoir le caractère infondé et dilatoire de la demande d’expertise. Elle indique que le gérant de la SCI Marine a fait procéder lui-même à une expertise par l’agence Apave de Cayenne faisant apparaître l’absence d’indice de termites.
L’intimée se prévaut de l’inexécution du bail et le défaut de paiement des loyers par l’association Sud Formation, laquelle s’est vue adresser le 21 avril 2022 une mise en demeure de payer les loyers, celle-ci engendrant en l’absence de paiement postérieur l’application de la clause résolutoire et des majorations y afférentes conformément à l’article 11 du contrat de bail. Elle estime que la résiliation doit en conséquence être fixée au 1er mai 2022, et que la SCI Marine est redevable de 3 mois de loyers majorés, outre 8 mois d’indemnités d’occupation correspondant au loyer majoré sur la période de mai à décembre 2022.
La SCI Marine souligne par ailleurs que l’association Sud Formation n’a jamais voulu récupérer les clés depuis l’origine du bail, et a refusé d’entrer dans les locaux malgré les travaux réalisés et qu’elle a en réalité souhaité s’établir dans un autre immeuble. Elle conteste le fait que l’association Sud Formation se soit inquiétée de traces de galeries de termites. Elle réfute l’attestation produite émanant de Hermantec ne précisant ni le lieu des locaux ni la date d’intervention. Elle relève que M. [V] dont l’attestation est versée aux débats est salarié de l’association Sud Formation , et présente un caractère partial.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 10 Avril 2025.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE l’absence d’effet dévolutif s’agissant de l’appel incident de la SCI Marine,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 20 mars 2024 en toutes ses dispositions.
Et y ajoutant,
DEBOUTE l’association Sud Formation de ses demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE l’association Sud Formation payer à la SCI Marine la somme de 2500€ au titre des frais exposés à hauteur d’appel,
CONDAMNE l’association Sud Formation aux dépens d’appel.
En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.
La Greffière La Présidente de chambre
Hélène PETRO Aurore BLUM