VP / MC

Jugement N°
du 30 SEPTEMBRE 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 24/02423 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JTDQ / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

LA S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
LA S.A. MMA IARD

Contre :

[O] [D]

Grosses : le

– la SELARL AUVERJURIS
– Maître Marie-Françoise VILLATEL

Copies électroniques :

– la SELARL AUVERJURIS
– Maître Marie-Françoise VILLATEL

Copie dossier

la SELARL AUVERJURIS
Me [Localité 1]-françoise VILLATEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

– La S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 1]
[Localité 3]

Ayant pour conseils Maître Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et Maître Viviane PELTIER de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

– LA S.A. MMA IARD
[Adresse 1]
[Localité 3]

Ayant pour conseils Maître Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et Maître Viviane PELTIER de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEMANDERESSES

ET :

– Madame [O] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Ayant pour conseils Maître Carole EVRARD, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant, et Maître Marie-Françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DÉFENDERESSE

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Valérie PIRELLO, Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Madame Laetitia JOLY, et lors du délibéré de Madame Fanny CHANSEAUME, Greffières.

Après avoir entendu, en audience publique du 30 Juin 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé authentique reçu par Me [W] substituant Me [X], notaire à [Localité 5], le 24 mars 2020, Mme [D] a vendu à M. et Mme [S] une maison d’habitation individuelle, édifiée en 2015 suivant permis de construire déposé le 5 novembre 2014 et délivré le 10 février 2015, sise [Adresse 3] à [Localité 6] et [Localité 7] (02 270), au prix de 260.000 euros.
Aux termes de cet acte, le bien est désigné de la manière suivante : « Une maison d’habitation comprenant : sous-sol complet ; rez-de-chaussée: salon, séjour, cuisine ouverte équipée, dégagement, dressing, local technique, buanderie, salle de bains, WC ; étage : dégagement, trois chambres, salle de bains, WC, dressing, terrasse suspendue ; terrasse couverte, jardin ; garage ».
Il est apparu, à la suite de la découverte d’infiltrations et de la méconnaissance de l’autorisation administrative du sous-sol, que la mention contractuelle « sous-sol complet » désignait en réalité un vide sanitaire d’une hauteur de 2,20 m, exécuté sans permis modificatif, alors que le permis délivré le 10 février 2015 prévoyait un vide sanitaire d’une hauteur de 0,80 m. Un permis modificatif de régularisation a été délivré le 25 novembre 2021 aux acquéreurs.
Le vide sanitaire livré, dépourvu de toute étanchéité, ne permettait pas d’assurer la fonction d’un sous-sol complet ni, à défaut, l’usage normal auquel les acquéreurs pouvaient raisonnablement prétendre au regard des stipulations expresses de l’acte authentique.
À la suite de la découverte d’infiltrations et de la méconnaissance de la conformité administrative du sous-sol, les acquéreurs ont mis en cause le notaire instrumentaire. Un protocole d’accord a été régularisé le 28 juin 2023 entre les acquéreurs et la SA MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles, au terme duquel une indemnité transactionnelle de 60.000 euros a été versée aux acquéreurs, dont 3.000 euros financent les travaux de finition à la charge des acquéreurs et 57.000 euros représentent l’indemnisation du préjudice subi.
Subrogées dans les droits des acquéreurs et du notaire après paiement de cette indemnité, la SA MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles ont fait assigner Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’obtenir le remboursement de la somme de 57.000 euros.
Vu les dernières écritures des demanderesses régulièrement notifiées par RPVA le 21 novembre 2025,
Vu les dernières écritures de Mme [D] régulièrement notifiées par RPVA le 15 janvier 2026,
Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
L’ordonnance de clôture date du 27 mai 2026.
DISCUSSIONL’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

Le tribunal, rappelle à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “dire”, “juger”, de “dire et juger” et de “déclarer” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Sur l’exception d’incompétence territoriale
Sur la nature et la forclusion de l’exception de procédure L’incompétence territoriale relève des exceptions de procédure au sens de l’article 73 du code de procédure civile.
À ce titre, elle doit être soulevée, conformément à l’article 122 du même code, avant toute défense au fond ou fin de non-revoir, et simultanément avec les autres exceptions de procédure.
En l’espèce, Mme [D] a soulevé l’exception d’incompétence dès ses premières conclusions en défense, antérieurement à toute discussion au fond.
Toutefois, l’article 75 du code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, deux conditions cumulatives : motiver l’exception et désigner la juridiction que la partie estime compétente.
Cette seconde condition doit être satisfaite dans le déclinatoire, et non ultérieurement.
La Cour de cassation l’a expressément jugé :
« C’est dans le déclinatoire, et non ultérieurement, que l’auteur de l’exception doit, à peine d’irrecevabilité, faire connaître devant quelle juridiction il demande que l’affaire soit portée. » (Civ. 2e, 29 mai 1979, n° 78-11.179 P : D. 1979. IR 478, obs. [A] ; Soc., 19 juin 1980, n° 79-11.021 P.)
En l’espèce, il est constant que Mme [D] n’a désigné la juridiction territorialement compétente, à savoir le tribunal judiciaire de Laon, que dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2026, et non dans celles dans lesquelles l’exception était évoquée et motivée.
La désignation tardive, opérée seulement dans les dernières écritures, est irrégulière au regard de l’article 75 du code de procédure civile et ne peut valoir régularisation, dès lors que l’article 75 exige que cette désignation figure dans le déclinatoire, à peine d’irrecevabilité.
En conséquence, le moyen sera écarté.

Sur la demande subsidiaire de relevé d’office par le tribunalL’article 76 du même code dispose :
« Sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. Elle ne peut l’être qu’en ces cas. Devant la cour d’appel et devant la Cour de cassation, cette incompétence ne peut être relevée d’office que si l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive ou administrative ou échappe à la connaissance de la juridiction française. »

Le texte de l’article 76 est doublement inopérant car, d’une part, il vise la compétence d’attribution et non la compétence territoriale, qui elle n’est pas d’ordre public, et d’autre part il ne fait pas obligation au juge de relever d’office son incompétence mais lui ouvre simplement cette faculté.
Dès lors le moyen sera écarté.
L’article 77 du code de procédure civile dispose :
« En matière gracieuse, le juge peut relever d’office son incompétence territoriale. Il ne le peut, en matière contentieuse, que dans les litiges relatifs à l’état des personnes, dans les cas où la loi attribue compétence exclusive à une autre juridiction ou si le défendeur ne comparaît pas. »
Ainsi, en matière contentieuse, le relevé d’office de l’incompétence territoriale n’est autorisé que dans 3 cas limitativement énumérés au rang desquels ne figure pas les circonstances du cas d’espèce qui ne concerne ni l’état des personnes, ni une compétence d’attribution, ni un défendeur non comparant.
La défenderesse invoque subsidiairement la jurisprudence de la deuxième chambre civile de la cour de cassation du 03 juillet 2025 (Cass. 2e civ., 3 juillet 2025, pourvoi n° 22-23.979), aux termes de laquelle «la saisine d’une juridiction territorialement incompétente relève des exceptions d’incompétence et non des fins de non-recevoir ».
Or, cet arrêt concerne exclusivement la saisine d’une cour d’appel dont la compétence territoriale est régie par l’article R. 311-3 du code de l’organisation judiciaire (le débat portait sur l’articulation entre les exceptions d’incompétence et les fins de non-recevoir en matière d’appel) et il se borne à juger que la saisine d’une juridiction territorialement incompétente relève des exceptions d’incompétence, au même titre qu’un déclinatoire régulièrement formé.
Ainsi, cette jurisprudence ne dispense pas de respecter les conditions de l’article 75 du code de procédure civile (motivation et désignation) et n’autorise en rien un relevé d’office en dehors des cas limitativement énumérés par les articles 76 et 77 du code de procédure civile.
En conséquence, l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse est irrecevable et le tribunal ne dispose pas d’un pouvoir de relevé d’office.

Sur la nature de l’action et ses conséquences en matière de compétence territorialeAu surplus et afin d’être parfaitement complet il sera rappelé que le sort de l’exception d’incompétence territoriale dépend de la nature de l’action exercée par les demanderesses.
L’article L. 121-12, al. 1, du code des assurances dispose :
« L’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. »
L’assureur subrogé n’agit pas en vertu d’un droit propre : il exerce les droits et actions de l’assuré, selon les mêmes règles de compétence, de prescription et de preuve (Cass. 1re civ., 14 décembre 2016, n° 15-23.663).
L’action du subrogé est le décalque exact de l’action originaire.
En l’espèce, les époux [S] disposaient à l’encontre de Mme [D] et de leur notaire instrumentaire d’une action nécessairement contractuelle, pour la première au titre de la consistance du bien vendu et pour la seconde au titre de l’obligation contractuelle de conseil et d’information.
L’article 44 du code de procédure civile réserve la compétence exclusive du tribunal du lieu de situation de l’immeuble à la matière réelle immobilière à savoir les actions portant sur un droit réel tels la revendication, l’action confusoire, l’action négatoire, le bornage, les servitudes etc ; et non aux actions en responsabilité, eussent-elles pour objet un immeuble, ainsi que cela est le cas en l’espèce.
Dès lors, les assureurs disposaient, en vertu des dispositions de l’article 46 du code de procédure civile le choix entre saisir la juridiction :
du lieu où demeure le défendeur ;du lieu de la livraison effective de la chose ;du lieu de l’exécution de la prestation de service.Mme [D] résidant à Gignat (63), le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand est compétent pour connaître des demandes des sociétés MMA dès lors l’exception d’incompétence territoriale soulevée par Mme [D] sera rejetée.
Sur la demande de sursis à statuer
Mme [D] sollicite un sursis à statuer aux fins d’appel en garantie de M. [H] [B] (son ex-compagnon) et de l’Eurl [N] [U], en application de l’article 331 du code de procédure civile.
Le sursis à statuer suppose la démonstration d’un motif légitime tenant à l’impossibilité de juger l’affaire dans l’état actuel du dossier. Or, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles sont fondées à agir directement contre Mme [D] sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, dont l’analyse est indépendante de la part éventuelle de responsabilité des constructeurs.
En conséquence, la demande de sursis, qui conduirait à retarder sans nécessité la solution du litige opposant Mme [D] aux assureurs subrogés dans les droits des acquéreurs, sera rejetée.
Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme
Aux termes de l’article 1603 du code civil, « le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».
L’article 1604 précise que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur » et que, dans le cadre d’un contrat translatif de propriété, cette délivrance doit s’entendre du transfert de la chose elle-même et non d’un simple transfert de documents.
L’article 1610 prévoit en outre que « si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, selon les circonstances, se faire autoriser par justice à prendre lui-même la chose aux frais et risques du vendeur, ou obtenir la résolution de la vente».
L’obligation de délivrance conforme impose au vendeur de transmettre un bien qui répond strictement aux spécifications du contrat, tant en qualité qu’en consistance et en destination.
En l’espèce, l’acte authentique du 24 mars 2020 désigne le bien comme comprenant un «sous-sol complet », terme auquel la pratique et l’usage reconnaissent une signification précise : un espace enterré ou semi-enterré, de hauteur suffisante pour être aménagé, doté d’une étanchéité adéquate, et destiné à recevoir des locaux techniques, de rangement ou des pièces de vie.
A contrario un vide sanitaire désigne un espace réservé à la circulation d’air, destiné à protéger le plancher du rez-de-chaussée de l’humidité du sol, et qui ne peut, sauf aménagements spéciaux, remplir les fonctions d’un sous-sol.
L’usage distingue ainsi nettement les deux notions, tant en matière de construction que d’assurance ou de fiscalité immobilière.
Il est constant que la maison litigieuse présente un vide sanitaire d’une hauteur de 2,20 m, dépourvu de toute étanchéité, sans permis modificatif, alors que le permis délivré le 10 février 2015 en prévoyait une hauteur de 0,80 m.
Le tribunal relève que la hauteur de 2,20 m, supérieure à la limite fixée par la réglementation pour l’appellation vide sanitaire (1,20 m en droit commun), aurait pu, en théorie, correspondre à un sous-sol, mais l’absence totale d’étanchéité et la régularisation ultérieure du permis par les acquéreurs confirment l’impossibilité d’user localement de cette partie de l’immeuble comme d’un sous-sol.
Mme [D] objecte que le notaire aurait commis une erreur de plume et que la désignation « sous-sol complet » ne lui serait pas imputable.
Toutefois, le notaire, officier public rédacteur de l’acte, ne peut être regardé comme l’auteur d’une erreur dans la désignation du bien : il constate et transcrit la réalité telle que Mme [D] la lui a déclarée.
L’argument tiré de la baisse de prix consentie aux acquéreurs (97.000 euros) est, au surplus, inopérante car si les parties ont convenu d’un prix de 260.000 euros tenant compte des travaux de finition et d’étanchéité à la charge des acquéreurs, il n’en reste pas moins que la désignation contractuelle du bien demeure un sous-sol complet. Or, la minoration du prix ne peut, sans stipulation expresse contraire, modifier la nature juridique du bien livré.

Elle ne vaut pas renonciation des acquéreurs au bénéfice de la délivrance conforme.
Dès lors, Mme [D] a manqué à son obligation de délivrance conforme au sens des articles 1603, 1604 et 1610 du code civil.
Il convient de préciser, pour éviter toute confusion, que le présent fondement se distingue nettement du régime des vices cachés prévu aux articles 1641 et suivants du code civil. Le vice caché suppose un défaut inhérent à la chose, rendant celle-ci impropre à son usage, que l’acheteur ignorait et que le vendeur ignorait lui-même : il s’agit d’une garantie contre les tares cachées de la chose.
L’obligation de délivrance conforme relève, elle, de l’inadéquation de la chose livrée aux stipulations du contrat, indépendamment de toute notion de tâche ou de défaut : la vente désignait un sous-sol complet, et c’est un vide sanitaire non étanche qui a été livré. Les deux régimes peuvent éventuellement se cumuler, mais ils n’emportent pas les mêmes conditions de preuve : la délivrance conforme impose de comparer la chose à l’engagement du vendeur, le vice caché impose de démontrer la tache, son caractère caché et l’impropriété à l’usage. En l’espèce, c’est le premier fondement qui est caractérisé.
Le tribunal relève en outre que l’argument de Mme [D] tiré de l’article 1643 du code civil, qui exonère le vendeur de la garantie des vices cachés « quand il a ignoré les vices de la chose », est inopérant, dès lors que le présent fondement est celui du manquement contractuel, et non celui de la garantie. L’article 1643 est sans effet sur l’obligation de délivrance conforme.
En conséquence, il y a lieu de retenir que Mme [D] a contrevenu à son obligation de délivrance conforme.
Sur le préjudice et le montant de la condamnation
Les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, subrogées dans les droits de M. et Mme [S], ont versé une indemnité globale de 60.000 euros, dont elles réclament le remboursement à hauteur de 57.000 euros estimant la responsabilité de Mme [D] à 95 % et celle du notaire instrumentaire à 5 %.
En conséquence, Mme [D] sera condamnée à payer aux sociétés demanderesses la somme de 57.000 euros, sous déduction des droits que ces dernières tiennent elles-mêmes de leur propre police, conformément à l’article L. 121-12 du code des assurances.
La demande reconventionnelle formée par Mme [D] au titre d’un prétendu préjudice moral et d’une procédure abusive sera rejetée : l’action des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, exercée dans l’exercice normal de leur recours subrogatoire, ne constitue ni un abus du droit d’agir en justice, ni une faute susceptible d’engager leur responsabilité extracontractuelle.
Sur les autres demandes
Mme [D] succombant sera condamnée aux dépens et à payer à la SA MMAIard et à la SA MMA Iard assurances mutuelles la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette l’exception d’incompétence territoriale soulevée par Mme [D] ;
Déboute Mme [D] de sa demande de sursis à statuer ;
Déboute Mme [D] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;
Condamne Mme [D] à payer aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, subrogées dans les droits de M. et Mme [S], la somme de 57.000 euros au titre du remboursement de l’indemnité versée en exécution de leur garantie ;
Condamne Mme [D] à payer aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Déboute Mme [D] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [D] aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE