COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute : 26/196
N° RG 26/00026 – N° Portalis DB24-W-B7J-ERSU

Copies certifiées conformes délivrées le :
– à Me CHOPIN
– à [J] [C]
– au dossier

Copie exécutoire délivrée le :
– à Me CHOPIN

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2026

A l’audience publique du 1er Avril 2026 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Bernadette BELLA-ABEGA , greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.C.I. NAJA
domiciliée : chez Me BAILLY – ATLANTHUIS – [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Julie CHOPIN, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 1er juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 23 Septembre 2026, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

N° RG 26/26/
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat du 10 octobre 2023, la SCI NAJA a donné à bail à Monsieur [J] [C] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 460 euros, outre 25 euros de provision sur charges, avec versement d’un dépôt de garantie égal au loyer.

Suite au non-paiement de loyers, la S.C.I NAJA a mis en demeure Monsieur [J] [C] par lettre recommandée du 3 septembre 2025, de régulariser la situation en versant le montant du loyers des mois de juillet et août 2025 soit 1.000 euros.

Par acte du 13 octobre 2025, la SCI NAJA a fait signifier à Monsieur [J] [C] un commandement de payer la somme de 1.000 euros au titre de loyers demeurés impayés, visant la clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 17 octobre 2025.

Par acte du 11 décembre 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 11 décembre 2025, la SCI NAJA a fait assigner Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [C] de corps et de biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;ordonner le transport des meubles dans tel garde-meubles aux frais de Monsieur [J] [C] mais également à ses risques et périls ;condamner Monsieur [J] [C] au paiement :
de la somme de 1 504,95 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers, charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation ;d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer charges incluses, revalorisable, jusqu’à l’entière libération des lieux ; d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa du Code civil,d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Il a été reçu au greffe une évaluation sociale de la situation de Monsieur [J] [C] qui fait état de difficultés dans la gestion budgétaire mais également de l’existence d’addiction notamment aux jeux qui déstabilise le budget.

À l’audience du 1er avril 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI NAJA maintient ses demandes, en actualisant le montant de la dette à la somme de 3.019,80 euros, arrêtée au au 1er avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. La S.C.I NAJA sollicite en outre la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle explique l’augmentation de ses demandes indemnitaires par le fait que Monsieur [J] [C] n’a pas repris le paiement du loyer alors qu’ils doivent de leur côté rembourser les mensualités du crédit immobilier. En outre, la S.C.I NAJA s’oppose à la demande de délai. Elle constate que Monsieur [J] [C] est dans l’impossibilité de formuler un montant précis qu’il s’engage à rembourser en plus de son loyer courant.

Monsieur [J] [C] reconnaît la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il indique percevoir un revenu de 1650 euros. Il explique ses difficultés pour les mois de juillet et août 2025 par un arrêt de travail et le non-paiement des loyers depuis le mois de novembre 2025 par l’existence de difficultés financières en lien notamment avec une consommation excessive de jeux d’argent. Il ajoute ne pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience puisque financièrement il ne le pouvait pas en dépit de ses revenus. Il propose de reprendre le paiement du loyer courant outre le versement de la moitié de sa dette locative au mois de juin ou de juillet à réception d’une prime qui devrait s’élever à 2 500 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé en raison des difficultés de service au 23 septembre 2026.

La S.C.I NAJA ayant été autorisée en cours de délibéré à justifier de la nature familiale de la SCI, a transmis au juge le 3 avril 2026 un extrait Kbis et l’acte de mariage des gérants.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux délais de paiement
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail , dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, cet article dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le V- de ce même article dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…), au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

Le VII- prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. 

Le bail conclu le 10 octobre 2023 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 octobre 2025, pour la somme en principal de 1.000 euros.

Si le commandement de payer vise le délai de six semaines instauré par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, il convient de préciser que faute de dispositions spécifiques dérogatoires à l’article 2 du Code civil, cette loi insérant un nouveau délai n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En tout état de cause en l’espèce, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines mais également plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 décembre 2025.

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date.

La S.C.I NAJA indique a l’audience que Monsieur [J] [C] est redevable des loyers des mois de juillet – août et novembre 2025 mais également des mois de janvier – février et mars 2026 soit un montant total de 3.019,80 euros à la date du au 1er avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse.

Monsieur [J] [C] ne conteste pas le montant de cette dette mais explique ses difficultés financières par une addiction aux jeux d’argent. Il sera condamné au paiement de cette somme.

Il sollicite cependant des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Toutefois, il ressort des débats qu’il ne règle pas le loyer courant depuis le mois de janvier 2026. La dette locative n’a pas cessé d’augmenter depuis le commandement de payer, passant de 1.000 euros lors du commandement, à 1.504,95 euros lors de l’assignation, à 3.019,80 euros au jour de l’audience.

Si Monsieur [J] [C] propose d’affecter une partie d’une prime d’un montant de 2 500 euros qu’il devrait percevoir au remboursement de la moitié de sa dette locative, force est de constater que cette prime est à ce jour hypothétique tant dans son existence que dans son montant, qu’il fait le choix de ne pas l’affecter dans son intégralité au remboursement de sa dette locative, qu’il ne peut donner d’échéancier précis pour le paiement de cette première moitié de dette locative et qu’il n’indique pas à l’audience comment il envisage le paiement de l’autre moitié de la dette. Si ses revenus lui permettraient de faire face à son loyer courant et au remboursement de sa dette, ses difficultés de gestion budgétaire rendent très aléatoire le paiement des sommes dues. De plus et surtout, les nouvelles dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne permettent pas d’accorder un délai de paiement et de suspendre le jeu de la clause résolutoire lorsque le débiteur ne règle pas le loyer courant. Dès lors, aucun délai permettant le maintien dans les lieux ne peut être accordé et les demandes à ce titre seront par conséquent rejetées.

Ainsi, l’expulsion de Monsieur [J] [C] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

Il sera en outre condamné au paiement de la somme de 3.019,80 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au au 1er avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [J] [C] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus pour la période courant du 14 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI NAJA ne rapporte pas la preuve d’une mauvaise foi de la part de Monsieur [J] [C] ni d’un préjudice distinct du retard de règlement des loyers.

En conséquence, la SCI NAJA sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [J] [C], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI NAJA les frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, c’est pourquoi Monsieur [J] [C] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2023 entre la SCI NAJA et Monsieur [J] [C] concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 décembre 2025 ;

Rejette les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées par Monsieur [J] [C] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI NAJA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [J] [C] à payer à la SCI NAJA la somme de 3.019,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au au 1er avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Monsieur [J] [C] à payer à la SCI NAJA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 décembre 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ;

Déboute la SCI NAJA de sa demande de dommages et intérêts ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [J] [C] à payer à la SCI NAJA une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [J] [C] aux entiers dépens , qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION