Occupation sans droit ni titre : expulsion après décès du dernier locataire faute de transfert du bail

En application de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le transfert du bail au décès du locataire suppose que l’occupant appartienne à l’une des catégories prévues et, pour certaines, qu’il ait vécu avec le locataire depuis au moins un an. À défaut, le contrat est résilié de plein droit par le décès.

La juridiction relève que l’acte de décès du dernier locataire ne mentionne pas l’occupante comme épouse et que celle-ci ne démontre pas une cohabitation d’au moins un an. Elle est donc occupante sans droit ni titre à compter de la date établie par le constat, sans qu’il soit nécessaire de prononcer la résiliation du bail.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité compensatoire et indemnitaire correspondant à l’indisponibilité du bien. Celle-ci est fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective et la restitution des clés.

Les dépens sont supportés par la partie succombante en application de l’article 696 du Code de procédure civile. Une indemnité de 1 500 euros est accordée au demandeur au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

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Après le décès du dernier titulaire du bail, une occupante est demeurée dans le logement et a été présentée comme sa conjointe. Elle n’a toutefois pas démontré avoir vécu avec lui pendant au moins un an, tandis que l’acte de décès mentionnait une autre épouse. Aucun transfert du bail n’a donc été établi. Déclarée occupante sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2025, elle a fait l’objet d’une mesure d’expulsion et doit une indemnité d’occupation.

Un bail d’habitation avait été conclu entre un bailleur et une locataire. Après le décès de celle-ci, son conjoint est devenu titulaire du bail, puis est décédé en 2025.

Une occupante est demeurée dans le logement et a été présentée comme la conjointe du dernier locataire. Le bailleur l’a assignée afin d’obtenir son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

La juridiction constate que l’acte de décès mentionne une autre épouse et que l’occupante ne prouve pas avoir vécu avec le locataire pendant au moins un an. Aucun transfert du bail n’est donc établi. Elle est déclarée occupante sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2025, l’expulsion est ordonnée et une indemnité mensuelle est due jusqu’à la restitution des clés.

• Établir le décès du dernier locataire titulaire du bail.
• Justifier d’une catégorie de bénéficiaire prévue par l’article 14.
• Prouver une cohabitation d’au moins un an lorsque cette condition s’applique.
• Vérifier les mentions de l’acte de décès relatives au conjoint.
• Constater l’absence de transfert du contrat de location.
• Fixer l’indemnité jusqu’à la libération effective et la restitution des clés.

• Le contrat de bail du 18 juillet 1991.
• Les actes de décès de la locataire et du dernier locataire.
• La sommation de justifier l’occupation délivrée le 6 octobre 2025.
• Le constat du commissaire de justice du 17 novembre 2025.
• L’acte de décès mentionnant une autre épouse.
• L’absence de justificatif d’une cohabitation d’au moins un an.

Le bailleur obtient l’expulsion de l’occupante, une indemnité mensuelle jusqu’à la restitution des clés et le remboursement partiel de ses frais. L’occupante doit libérer les lieux dans le délai fixé et reste redevable des sommes mises à sa charge.

• Libération du logement dans les quinze jours suivant la signification.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux et délai légal.
• Paiement d’une indemnité équivalente au loyer et aux charges.
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700.
• Prise en charge des dépens, notamment du constat.
• Application immédiate de l’exécution provisoire de droit.

À faire

• Vérifier les actes de décès des titulaires successifs.
• Contrôler la qualité invoquée par l’occupant.
• Rechercher les justificatifs de cohabitation d’un an.
• Faire constater précisément l’occupation des lieux.
• Calculer l’indemnité selon le loyer et les charges.

À éviter

• Admettre un transfert sans vérifier les conditions légales.
• Confondre qualité d’occupant et qualité de conjoint survivant.
• Réclamer une résiliation lorsque le bail est déjà éteint.
• Négliger la date certaine de début d’occupation.
• Oublier les délais du commandement avant expulsion.

Le transfert du bail au décès du locataire

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 réserve le transfert du bail au conjoint survivant, aux descendants, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ainsi qu’aux ascendants, concubin notoire ou personnes à charge remplissant les conditions de cohabitation prévues. À défaut de personne remplissant ces conditions, le bail est résilié de plein droit par le décès.

La preuve des conditions de transfert du bail

La personne qui revendique le transfert doit établir sa qualité et, lorsque le texte l’exige, une vie commune d’au moins un an à la date du décès. L’acte de décès mentionnant une autre épouse et l’absence de preuve d’une cohabitation suffisante excluent le transfert au profit de l’occupante.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, l’occupation sans droit ni titre ouvre droit à une indemnité compensant la perte de jouissance et l’indisponibilité du bien. Elle est fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Article 762 du Code de procédure civile, Article 828 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 446-2-1 du Code de procédure civile, Article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1751 du Code civil, Article 79 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution