TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Octobre 2026

N° RG 26/00213 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HRN6

DEMANDERESSE :

S.C.I. SFR FLEURY
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 878 843 036, ayant son siège social sis [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société CENTRALE DES TERNES, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n°447 511 130, dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Isabelle GUERIN de la SELARL ISALEX, avocat plaidant au barreau de CHARTRES

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. NUTRI FIT45
immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 878 843 036, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5]
représentée par Me Sandra DE BARROS, avocat au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 25 Septembre 2026 tenue par Guillaume DESGENS, premier vice-président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le premier vice-président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TRENTE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 23 septembre 2016, la société CENTRALE DES TERNES a donné à bail commercial à la SARL NUTRI FIT 45 un local d’environ 113 m², constituant la cellule n° 4 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 6], avec un droit d’usage partagé du parking. Le bail, consenti pour neuf années jusqu’au 22 septembre 2025, s’est poursuivi par tacite prolongation. Il prévoit un loyer de 1 700 euros hors taxes et hors charges par mois, outre une provision mensuelle sur charges de 100 euros hors taxes, ainsi qu’un mécanisme d’indexation. La destination initiale est la vente de compléments alimentaires, produits, matériels et alimentation sportive.
La SCI SFR FLEURY est devenue bailleresse à la suite de l’acquisition de l’ensemble immobilier par acte authentique du 16 décembre 2019.

À partir de l’été 2025, la SARL NUTRI FIT 45 a entrepris des démarches tendant à la cession de son droit au bail. Des échanges sont intervenus avec l’AGENCE 84, mandataire de la bailleresse, et l’étude notariale chargée de préparer l’opération. Le principe d’une cession a été envisagé dès le mois d’août 2025, puis les parties ont discuté des conditions de changement de destination des locaux, des travaux du repreneur, de l’intervention d’un architecte et de l’économie financière de l’opération.
Par acte de commissaire de justice du 12 février 2026, la SCI SFR FLEURY a délivré à la SARL NUTRI FIT 45 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le commandement mentionne un montant de 16 385,93 euros, tandis que la bailleresse soutient que le solde véritablement exigible, porté dans le décompte annexé, était de 9 995,25 euros et que le premier chiffre correspondait en réalité au total de paiements déjà enregistrés.
La bailleresse soutient que les causes de ce commandement n’ont pas été régularisées dans le mois de sa délivrance. La locataire en conteste la régularité et reproche à la SCI SFR FLEURY d’avoir retardé les démarches de cession du droit au bail, lesquelles devaient lui permettre d’apurer sa dette locative.
La SCI SFR FLEURY a fait assigner la SARL NUTRI FIT 45 devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans. Aux termes de ses conclusions soutenues à l’audience du 25 septembre 2026, elle demande de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 septembre 2016, puis ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
– condamner la SARL NUTRI FIT 45 à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 9 995,25 euros TTC au titre des loyers et charges impayés de juin 2025 à mars 2026 inclus, avec intérêts à compter des échéances et capitalisation ;
– fixer à 2 753,08 euros TTC par mois, soit 2 294,24 euros HT, l’indemnité d’occupation due à partir d’avril 2026 jusqu’à libération des lieux, outre intérêts capitalisés ;
– rejeter les prétentions de la locataire et la condamner à lui payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant notamment le coût du commandement du 12 février 2026.
La demanderesse expose que la discordance chiffrée figurant sur le commandement résulte d’une simple erreur matérielle, le décompte annexé permettant selon elle d’identifier exactement la créance. Elle conteste toute mauvaise foi dans les négociations relatives à la cession, rendues plus complexes par le changement de destination et les travaux envisagés. Elle se prévaut enfin d’échanges relatifs à la taxe foncière, de notifications de révision du loyer et de courriers relatifs aux frais appelés afin de justifier le montant du compte locatif et de l’indemnité d’occupation.
Aux termes de ses conclusions pour l’audience du 25 septembre 2026, la SARL NUTRI FIT 45 demande, à titre principal, d’annuler le commandement du 12 février 2026, de rejeter les demandes de constat de la clause résolutoire et d’expulsion et de dire n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses. Elle invoque le caractère, selon elle, illisible du décompte joint au commandement ainsi que la divergence entre les montants de 16 385,93 euros et de 9 995,25 euros.
La locataire reproche également à la bailleresse une exécution déloyale du contrat, en soutenant que celle-ci aurait multiplié les exigences et tardé à transmettre les informations nécessaires à la cession du droit au bail, alors qu’elle savait que le prix de cession devait permettre l’apurement de la dette locative.
À titre subsidiaire, la SARL NUTRI FIT 45 conteste les indexations, frais divers et provisions pour taxe foncière portés au décompte. Elle soutient que, pour la période de juin 2025 à mars 2026 inclus, les échéances non sérieusement discutables seraient limitées à 21 600 euros TTC, dont il conviendrait de déduire 19 337,43 euros de règlements, soit un solde de 2 262,57 euros. Elle demande que la provision soit limitée à cette somme, que l’indemnité d’occupation soit fixée à 2 160 euros TTC par mois, que lui soient accordés vingt-quatre mois de délais de paiement et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, outre le rejet des demandes au titre de l’article 700 et des dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties, il est renvoyé à leurs conclusions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
À l’audience du 25 septembre 2026, les parties, représentées par leurs conseils, ont soutenu leurs prétentions. L’affaire a été mise en délibéré au 30 octobre 2026 pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans les cas d’urgence, de prescrire les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Selon l’article 835 du même code, il peut ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision à valoir sur une créance.
Sur le commandement de payer, la clause résolutoire et l’expulsion
Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois. La mise en œuvre de la clause doit être conforme à la bonne foi contractuelle prévue à l’article 1104 du code civil.
Un commandement réclamant une somme supérieure à la dette réellement exigible n’est pas, de ce seul fait, nul : il demeure susceptible de produire effet à concurrence de la créance effectivement due. Il importe néanmoins que ses indications, éventuellement complétées par le décompte annexé, permettent au locataire d’identifier la nature et le montant des causes de la sommation et de vérifier l’étendue de sa dette.

En l’espèce, la clause figurant au bail du 23 septembre 2016 stipule la résiliation de plein droit en cas de non-paiement d’une échéance, un mois après commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement a été délivré le 12 février 2026 et vise cette clause.
La locataire soutient que l’acte lui réclamait 16 385,93 euros alors que le décompte annexé ferait apparaître 9 995,25 euros, et fait grief à ce document de sa présentation matérielle. La bailleresse reconnaît la discordance et indique que le montant supérieur correspond au total de paiements reçus, confondu par erreur avec celui des sommes dues.
Cette anomalie ne saurait être minimisée. Elle ne suffit cependant pas, à elle seule, à établir que le commandement devait être tenu pour nul, dès lors que la dette locative et le défaut de régularisation sont invoqués sur un fondement contractuel identifiable et que la locataire admet elle-même, dans ses conclusions, un solde débiteur de 2 262,57 euros après imputation des paiements dont elle se prévaut, au titre de la période allant de juin 2025 à mars 2026. En l’état des prétentions développées, elle ne justifie ni même n’allègue s’être intégralement libérée des causes exigibles du commandement dans le mois suivant sa délivrance.
L’appréciation définitive de la dette relève, au besoin, du juge du fond. En l’état, la discordance arithmétique dénoncée n’établit pas à elle seule une incertitude telle qu’elle rendrait manifestement inapplicable la clause résolutoire, dès lors qu’un impayé demeure reconnu et que la locataire ne soutient pas avoir régularisé dans le délai imparti la dette effectivement exigible.
La SARL NUTRI FIT 45 invoque également la mauvaise foi du bailleur dans la conduite des négociations tendant à la cession de son droit au bail. Les échanges allégués montrent qu’un repreneur a été envisagé et que des discussions se sont poursuivies sur la destination nouvelle des lieux, le montant du loyer et les conditions techniques des travaux. Cependant, le principe d’un accord sur la cession et l’existence de retards allégués ne démontrent pas, en l’état, que la bailleresse aurait contractuellement renoncé à poursuivre le recouvrement des loyers ou aurait elle-même rendu impossible leur paiement. Le lien de causalité invoqué entre les délais de négociation et l’intégralité de la dette reste discuté. Il ne ressort donc pas des éléments rapportés une mise en œuvre manifestement déloyale de la clause résolutoire faisant obstacle à sa mise en oeuvre en référé.
En l’absence de régularisation intégrale dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 mars 2026, sans préjudice de l’examen ci-après de la demande subsidiaire tendant à suspendre ses effets.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
L’article 1343-5 du code civil permet, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement d’une dette pendant deux années au plus. Dans sa rédaction nouvelle, l’article L. 145-41 du code de commerce subordonne désormais, pour les demandes de suspension des effets d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers présentées depuis cette entrée en vigueur, l’octroi de délais assortis d’une suspension à la capacité du preneur de régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
En l’espèce, la SARL NUTRI FIT 45 sollicite un échelonnement sur vingt-quatre mois, calculé sur un solde de 2 262,57 euros. Elle explique ses difficultés de trésorerie et indique que la réalisation d’une cession du droit au bail permettrait de désintéresser la bailleresse.
Toutefois, elle ne justifie pas, par les éléments soumis à la juridiction, de sa capacité effective à supporter conjointement les échéances de la dette et le loyer courant, ni surtout de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience du 25 septembre 2026. L’éventuelle cession du droit au bail, qui n’est pas réalisée, ne constitue pas une ressource certaine et immédiatement mobilisable.
Les conditions cumulatives fixées par l’article L. 145-41 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la demande n’étant pas établies, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement assortie de la suspension de la clause résolutoire.
La résiliation du bail étant ainsi acquise, le maintien dans les lieux de la SARL NUTRI FIT 45 est dépourvu de titre et constitue un trouble manifestement illicite. Il convient d’ordonner, à défaut de libération volontaire dans le délai précisé au dispositif, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, selon les modalités légales d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier. La mise en œuvre des voies ordinaires d’exécution étant suffisante, il n’y a pas lieu d’assortir cette mesure de l’astreinte de 500 euros par jour sollicitée.
Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision dans la limite du montant de la créance dont l’existence n’est pas sérieusement contestable. La contestation de certains postes n’exclut pas le versement d’une provision correspondant à la fraction de dette certaine dans son principe et son montant.
La SCI SFR FLEURY sollicite 9 995,25 euros TTC au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de mars 2026 inclus, en se référant au commandement et au décompte actualisé. Elle produit, selon ses conclusions, des correspondances sur la mensualisation de la taxe foncière, la révision du loyer et divers frais.
La SARL NUTRI FIT 45 conteste la justification de plusieurs postes, invoquant notamment l’absence de notification régulière de certaines indexations, le caractère non contractuel des frais et le défaut de justification des provisions pour taxe foncière. À partir du loyer initial de 1 700 euros HT et de la provision de charges de 100 euros HT, elle retient une mensualité TTC de 2 160 euros et un total de 21 600 euros sur dix mois, duquel elle déduit 19 337,43 euros de paiements, aboutissant à 2 262,57.
Les éléments visés dans les écritures de la bailleresse ne permettent pas de tenir pour établie avec l’évidence requise, dans le cadre de cette instance en référé, l’exigibilité de tous les postes additionnels contestés ni leur exacte imputation sur la période considérée. En revanche, la locataire reconnaît expressément devoir au moins 2 262,57 euros au titre de cette période. L’obligation de paiement n’apparaît donc pas sérieusement contestable à concurrence de cette somme, sans préjuger des comptes définitifs et en excluant tout double recouvrement avec l’indemnité d’occupation fixée ci-après.
Il sera fait droit à la demande de provision à hauteur de 2 262,57 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à provision pour le surplus de la créance, qui demeure sérieusement discuté. La capitalisation des intérêts pourra intervenir dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil lorsqu’ils seront dus pour une année entière.
Sur l’indemnité d’occupation
La résiliation du bail prive la SARL NUTRI FIT 45 de tout titre d’occupation à compter du 12 mars 2026. Elle est tenue de verser à la bailleresse, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés, une indemnité provisionnelle d’occupation compensant la privation de jouissance qui en résulte.
La SCI SFR FLEURY demande une somme de 2 753,08 euros TTC par mois, calculée à partir d’un loyer mensuel HT de 2 294,24 euros, dont elle estime justifier par les révisions et accessoires du bail. La locataire conteste cette indexation et ne reconnaît devoir que 2 160 euros TTC mensuels, correspondant au loyer de base et à la provision pour charges.
En l’état des contestations relatives aux révisions du loyer, aux accessoires et à leur justification, seule la somme mensuelle de 2 160 euros TTC, expressément reconnue par la locataire, présente le caractère d’évidence requis pour l’allocation d’une provision. Il y a lieu de fixer provisoirement l’indemnité d’occupation à ce montant à compter du 1er avril 2026, conformément à la période sollicitée par le bailleur, jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clés.
Pour le surplus, il n’y a pas lieu à référé sur le montant majoré demandé, sans préjudice de la détermination définitive de l’indemnité et des accessoires justifiés par la juridiction éventuellement saisie au fond.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SARL NUTRI FIT 45, qui succombe sur la demande principale tenant à la résiliation du bail et à l’expulsion, supportera les dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût légalement répétible et dûment justifié du commandement du 12 février 2026, à l’exclusion des frais futurs indéterminés et des frais qui ne relèvent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.
Eu égard à l’accueil seulement partiel des demandes pécuniaires et aux circonstances du litige, l’équité commande de limiter à 1 000 euros la somme allouée à la SCI SFR FLEURY sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DISONS n’y avoir lieu de prononcer en référé la nullité du commandement de payer délivré le 12 février 2026 à la SARL NUTRI FIT 45,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial conclu le 23 septembre 2016, portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7], cellule n° 4, à compter du 12 mars 2026,
REJETONS la demande de délais de paiement assortie d’une suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la SARL NUTRI FIT 45,
ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux et remise des clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL NUTRI FIT 45 et de tous occupants de son chef, selon les formes légales, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte,
CONDAMNONS la SARL NUTRI FIT 45 à payer à la SCI SFR FLEURY, à titre de provision, la somme de 2 262,57 euros au titre du solde non sérieusement contestable des sommes dues pour la période de juin 2025 à mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,
ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil,
CONDAMNONS la SARL NUTRI FIT 45 à payer à la SCI SFR FLEURY, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 2 160 euros TTC par mois à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés, au prorata temporis,
DISONS que les sommes déjà payées ou imputées au titre d’une même période seront déduites des indemnités d’occupation dues, afin d’éviter tout double paiement,
DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNONS la SARL NUTRI FIT 45 aux dépens, comprenant le coût légalement répétible et justifié du commandement de payer du 12 février 2026,
CONDAMNONS la SARL NUTRI FIT 45 à payer à la SCI SFR FLEURY la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le TRENTE OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX et signée par Guillaume DESGENS, premier vice-président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT.