TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sandrine QUETU

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10023 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGWH

N° MINUTE :
4

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDEURS
Madame [Q] [Y], demeurant [Adresse 1] (ALGÉRIE)

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 2] (ALGÉRIE)

Madame [X] [Y], demeurant [Localité 2] (ALGÉRIE)

Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 3] (ALGÉRIE)

Madame [P] [Y], demeurant [Localité 2] (ALGÉRIE)

Monsieur [T] [Y], demeurant [Localité 3] (ALGÉRIE)

Monsieur [H] [Y], mineur pris en la personne de sa mère Mme [W] [R], demeurant [Adresse 4] (ALGÉRIE)
représentés par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [B] [N], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne assisté de Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0514

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/10023 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGWH

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/10023 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGWH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 29 mars 2016, Monsieur [M] [Y], aux droits de qui interviennent Madame [Q] [Y], Madame [G] [Y], Madame [X] [Y], Madame [F] [Y], Madame [P] [Y], Monsieur [T] [Y] et Monsieur [H] [Y], a donné à bail à Monsieur [C] [N] (ayant pour pénom d’usage [I] sur le bail) un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Le 3 mai 2024, l’indivision [Y] a fait délivrer à Monsieur [C] [N] un commandement de payer la somme en principal de 30800 euros visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, l’indivision [Y] a délivré à Monsieur [C] [N] un congé pour vente à effet du 31 mars 2025.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, l’indivision [Y] a assigné Monsieur [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statuant en référé de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– La validation du congé pour vente à titre principal, subsidiairement, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,
– L’expulsion du preneur devenus sans droit ni titre avec concours de la force publique s’il y a lieu, avec enlèvement et dépôt du mobilier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
– Sa condamnation en paiement de la somme de 17288,88 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération des lieux,
– Sa condamnation en paiement de 5000 euros de dommages et intérêts,
– Sa condamnation en paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2026.

A l’audience, l’indivision [Y], représentée par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 13950,88 euros au 5 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse.

Monsieur [C] [N] a été assisté de son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions, développées oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses, l’inopposabilité du congé pour vente, la nullité du commandement de payer, la condamnation de l’indivision [Y] à lui restituer 1800 euros de trop perçu de charges, avec prononcé de la compensation entre les créances respectives des parties, leur condamnation à lui communiquer les quittances de loyer pour la période comprise entre octobre 2024 et décembre 2025, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement, et leur condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens.

L’indivision [Y] a été autorisée à communiquer par note en délibéré au plus tard le 10 juin 2026, le justificatif de la notification à la Préfecture et de l’âge et des ressources des indivisaires au jour du congé. Monsieur [C] [N] a été autorisé à produire les justificatifs des versements mensuels en numéraires allégués au titre des loyers et charges (justificatif de retrait DAB, relevés bancaires, etc).

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera relevé que l’indivision [J] a communiqué, par note en délibéré du 10 juin 2026, le justificatif de la notification à la Préfecture uniquement, tandis que Monsieur [C] [N] n’a fait parvenir aucune note en délibéré.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti le 29 mars 2016 à effet au 1er avril 2016 pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er avril 2019 pour une période de trois ans, puis le 1er avril 2022 pour expirer le 31 mars 2025, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 1er août 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Le congé a donc été délivré dans les formes et délais légaux requis et Monsieur [C] [N] n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai légal.

Sur la sincérité du motif du congé, il sera relevé que Monsieur [C] [N] ne la conteste pas dans ses écritures ni à l’audience. Il sera d’ailleurs observé que les indivisaires résident hors de France, que certains d’entre eux sont âgés et qu’un des membres est mineur, ces éléments objectifs étant à eux seuls suffisants pour comprendre les motivations du projet de vente, compte tenu des charges inhérentes à l’entretien d’un bien immobilier à [Localité 1].

Par ailleurs, aux termes de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, repris par Monsieur [C] [N] pour solliciter l’inopposabilité du congé, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

En l’espèce, Monsieur [C] [N] est âgé de plus de 65 ans au jour du congé et justifie avoir des ressources inférieures au plafond posé par la loi. Aucun des indivisaires n’était âgé de 65 ans au jour dudit congé. Cependant, il sera observé que Monsieur [H] [Y] était âgé de 13 ans pour être né le 16 octobre 2010 et donc, par définition, il ne disposait d’aucune ressource pour être mineur sous la responsabilité de sa mère Madame [W] [R].

Par conséquent, le congé pour vente du 1er août 2024 est valable et le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 31 mars 2025.

Monsieur [C] [N], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er avril 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions fixées dans le dispositif de la présente décision.

La condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera fixée à 10 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 6 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procedure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’indivision [Y] produit un décompte mentionnant que le défendeur reste lui devoir la somme de 32400,88 euros au 5 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, calculée sur la base d’un loyer de 600 euros et de provisions sur charges de 50 euros (le loyer allégué de 630 euros n’étant pas justifié). Le décompte fait état d’un arrêt des paiements par Monsieur [C] [N] entre juillet 2020 et décembre 2023, puis à compter de décembre 2024. Il met en évidence que le bailleur a directement perçu des versements de la CAF entre janvier 2024 et décembre 2025.

Monsieur [C] [N] justifie en revanche, par la production des quittances, avoir effectué des versements au titre des loyers et charges de 680 euros par mois entre janvier 2021 et décembre 2023 pour un montant total de 24480 euros (680×36), alors que le décompte du bailleur ne fait état d’aucun règlement à cette période. Il ne démontre en revanche pas du versement supplémentaire de 680 euros allégué en juillet 2021, parce que la quittance de juillet 2021 ne fait mention que de la somme de 680 euros, ni des versements de la CAF entre les mains du bailleur en dehors de la période de janvier 2024 à décembre 2025, puisque l’attestation CAF communiquée porte mention que les versements sont faits à Monsieur [C] [N] lui-même.

Si l’indivision [Y] conteste la validité des quittances versées aux débats par Monsieur [C] [N], la plainte et la main courante qu’elle communique ne proviennent pas d’indivisaires bailleurs, tandis que sa démonstration relative à la comparaison des écritures manuscrites et des signatures portées sur les quittances est purement subjective, à défaut d’expertise qui viendrait la confirmer. L’indivision [Y] échoue donc à établir que le locataire n’aurait pas effectivement versé les sommes correspondantes.

Au final, il est suffisamment justifié par ces différents éléments que Monsieur [C] [N] est redevable de la somme de 7920,88 euros au 5 juin 2026 (32400,88-24480), échéance de juin 2026 incluse. Il sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 octobre 2025. La demande reconventionnelle du défendeur de restitution d’un trop perçu de charges sera dès lors rejetée. Pareillement, la demande de Monsieur [C] [N] d’enjoindre le bailleur à lui communiquer les quittances pour la période d’octobre 2024 à décembre 2025 sera rejetée, car, soit elles ont déjà été communiquées quand les règlements ont été réalisés, soit Monsieur [C] [N] n’a pas établi avoir effectué de versements.

Monsieur [C] [N] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que le défendeur présente, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’il n’a plus rien versé depuis octobre 2024, soit il y a près de deux années. En outre, il se maintient dans les lieux tout en étant occupant sans droit ni titre depuis près de 18 mois. Ces manquements répétés perturbent nécessairement l’indivision [Y] , qui doit payer les charges inhérentes à un bien immobilier à [Localité 1] et ne peut aboutir dans leur projet de vente du logement.

La demande de dommages et intérêts de l’indivision [Y] sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’indivision [Y] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [C] [N] (ayant pour pénom d’usage [I] sur le bail) par Madame [Q] [Y], Madame [G] [Y], Madame [X] [Y], Madame [F] [Y], Madame [P] [Y], Monsieur [T] [Y] et Monsieur [H] [Y], d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 29 mars 2016 à effet le 1er avril 2016 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 6 mois sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’indivision [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à verser à l’indivision [Y] la somme de 7920,88 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 5 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à verser à l’indivision [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 6 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à verser à l’indivision [Y] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à verser à l’indivision [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection