TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10415 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKCQ

N° MINUTE :
3

JUGEMENT
rendu le vendredi 09 octobre 2026

DEMANDERESSES
Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

Société [A], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE
Madame [V] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 09 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/10415 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKCQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 5 décembre 2023, l’association FAC-HABITAT, aux droits de laquelle vient l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS, a donné à bail à Madame [V] [U] un logement situé [Adresse 4].

La société [A] s’est portée caution de Madame [V] [U] par acte de cautionnement du 18 décembre 2023.

En raison d’impayés locatifs, l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS a fait signifier le, 23 avril 2024, un commandement de payer la somme de 852,82 euros en principal. Cette somme a été réglée dans le délai imparti.

Par notification électronique du 6 mai 2024, l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 7 novembre 2025 à étude, l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS et la société [A] ont fait assigner Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [V] [U] ;
– condamner Madame [V] [U] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et à remettre à l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS, venant aux droits de l’association FAC-HABITAT, les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;
– ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [J] [U] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;
– dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner Madame [V] [U] à payer la somme de 1837,08 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’octobre 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, à la société [A] subrogée dans les droits de l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS, venant aux droits de l’association FAC-HABITAT, à hauteur de ce montant ;
– condamner Madame [V] [U] à payer à l’ association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS, venant aux droits de l’association FAC-HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;
– condamner Madame [V] [U] à payer à la société [A] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 avril 2024.

L’assignation a été dénoncée le 10 novembre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’a été adressé à la juridiction.

A l’audience de renvoi du 10 juillet 2026 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS et la société [A], représentées par leur conseil, soutiennent leurs demandes telles qu’exposées dans leur assignation. Elles indiquent, pour information que le dernier paiement est intervenu le 30 avril 2026.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [V] [U] ne comparaît pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail à raison d’impayés avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, ainsi que d’avoir saisi la CCAPEX de [Localité 1].

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou soit d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est, notamment, obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du code civil, quant à lui, prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par le bailleur que les loyers n’ont plus été réglés à compter du mois de février 2024, soit deux mois après la signature du bail. Si les causes du commandement étaient apurées lors de la délivrance de l’assignation, force est de constater que, dès le mois de janvier 2026, de nouveaux impayés sont apparus, de sorte que la dette locative n’a jamais été entièrement apurée et continue d’augmenter. Le dernier paiement est intervenu le 30 avril 2026.

Dès lors, les manquements de Madame [V] [U] à son obligation contractuelle de payer le loyer aux termes convenus sont caractérisés et justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail, laquelle sera prononcée à la date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1229 du code civil.

Il convient dès lors, d’ordonner à Madame [V] [U], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucune mauvaise foi n’étant caractérisée, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail étant ordonnée, Madame [V] [U] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le titre d’occupation s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 02 juillet 2026. Madame [V] [U] sera, par ailleurs, condamnée à verser une indemnité d’occupation à compter de l’échéance de juillet 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4, p), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause mettant à la charge du locataire les frais de relance, d’expédition de la quittance ou de recouvrement, en sus des sommes susceptibles d’être mises à sa charge au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 2308 du code civil prévoit que la caution qui a payé tout ou partie de la dette dispose d’un recours personnel contre le débiteur, tant pour les sommes qu’elle a acquittées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit à compter du jour du paiement

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS que Madame [V] [U] était redevable de la somme de 2417,08 euros au 2 juillet 2026, échéance de juin 2026 incluse.

Madame [V] [U] ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe, le montant ou l’exigibilité de cette dette.

Par ailleurs, le contrat de cautionnement du 18 décembre 2023 prévoit que l’engagement de la société [A] porte sur les sommes dues par le locataire au bailleur, à savoir les loyers, les charges récupérables ainsi que les éventuelles indemnités d’occupation mises à sa charge.

Le paragraphe IV de ce contrat stipule que  » la caution, après paiement, sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions et sûretés du bailleur ou de son mandataire à l’encontre du locataire afin de recouvrer l’ensemble des sommes dues […] « .

Compte tenu des quittances subrogatives produites, pour la somme totale de 2209,95 euros, au profit de la société GARANTME, aux droits de laquelle vient la S.A. [A] conformément à l’attestation de délégation de gestion produite, la S.A. [A] sera payée en priorité.

Par conséquent, Madame [V] [U] sera condamnée à payer à la S.A. [A] la somme de 2209,95 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1837,08 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS la somme de 207,13 euros, au titre du solde de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [V] [U], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la S.A. [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre l’association FAC-HABITAT, aux droits de laquelle vient l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS, et Madame [V] [U] concernant le logement situé [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au logement situé [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à verser l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce à compter de l’échéance de juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à la S.A. [A] subrogée dans les droits de l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS, la somme de 2209,95 euros (deux mille deux cent neuf euros et quatre-vingt-quinze centimes), selon décompte arrêté au 2 juillet 2026, échéance de juin 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échues impayés, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1837,08 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à verser l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS la somme de 207,13 euros (deux cent sept euros et treize centimes), au titre du solde de la dette locative arrêtée au 2 juillet 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [V] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à la S.A. [A] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection