RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AN

N° RG 25/00267 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQMR

MINUTE N° :

[E] [G] épouse [L]
c/
S.C.I. FERIA

Copie certifiée conforme le :

à :

Me Eric AZOULAY

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Christine TERRIAT,
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

——————–

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 08 Octobre 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Madame [E] [G] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Christine TERRIAT, avocat au barreau du VAL D’OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. FERIA
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Eric AZOULAY, avocat au barreau du VAL D’OISE,

———–

Le tribunal a été saisi le 02 Juin 2025, par Assignation – procédure au fond du 20 Mai 2025 ; L’affaire a été plaidée le 25 Juin 2026, et jugée le 08 Octobre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du19 juillet 2016, la SCI FERIA a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Herblay sur Seine (95220), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par assignation du 20 mai 2025, Mme [E] [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour :
– condamner la SCI FERIA à faire réaliser des travaux sous astreinte,
– condamner la SCI FERIA à la somme de 2268 euros au titre du préjudice financier avec intérêts à compter du prononcé du jugement,
– condamner la SCI FERIA à verser la somme de 8100 euros au titre de la réduction rétroactive de loyer,
– condamner la SCI FERIA à la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral,
– la condamner au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 25 juin 2026 après renvoi des audiences du 27 novembre 2025 et 12 février 2026 à la demande des parties, Mme [E] [G] qui a quitté les locaux dépose des conclusions écrites n°2 visées par le greffe et sollicite à l’audience de :
– condamner la SCI FERIA à la somme de 2 268 euros au titre du préjudice financier avec intérêts à compter du prononcé du jugement,
– condamner la SCI FERIA à verser la somme de 8 100 euros au titre de la réduction rétroactive de loyer,
– condamner la SCI FERIA à la somme de 1 000 euros pour résistance abusive,
– la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose qu’elle a occupé le logement enceinte puis avec son jeune fils, que les locaux étaient affectés de nombreux désordres, qu’elle a mis en demeure la bailleresse de procéder à des travaux le 19 janvier 2023, que malgré cette mise en demeure et les rapports d’enquête de la ville de [Localité 3], la bailleresse n’a pas entrepris les travaux pour la mise en conformité des locaux.

En réplique, la SCI FERIA dépose des conclusions n°3 écrites visées par le greffe et sollicite de :
– débouter Mme [E] [G] de l’ensemble de ses demandes,
– condamner Mme [E] [G] à verser à la SCI FERIA la somme de 3 080 euros au titre des travaux de remise en état du parquet des parties communes qu’elle a endommagé avec intérêts légal à compter de la sommation,
– condamner Mme [E] [G] à verser la somme de 2 000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive,
– la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que Mme [E] [G] a abîmé les parties communes de l’immeuble avec des pots de fleurs, que des travaux de menuiserie sont nécessaires pour remettre celles-ci en état. Sur les demandes adverses, elle soutient qu’elle a entrepris des travaux dans les locaux, qu’elle a toutefois rencontré des difficultés avec Mme [E] [G] au regard de son usage des parties communes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION
Sur les demandes de condamnation de la SCI FERIA

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,
(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
(…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu’un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ;
:- il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
– la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
– les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,
– les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.
Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Sur la demande de condamnation de la SCI FERIA à verser la somme de 2 268 euros au titre du préjudice financier

Au soutien de sa demande, Mme [E] [G] fait valoir qu’elle a envoyé à la bailleresse une mise en demeure de procéder à des travaux le 19 janvier 2023, que le 15 mars 2023, la direction de l’urbanisme de la ville de [Localité 3] a procédé à une visite initiale, que le rapport établi le 15 mars 2024 à la suite de cette visite a mentionné une infraction, que lors de la visite de contrôle du 05 mai 2023, il a été constaté qu’aucun travaux n’avait été accompli. Elle ajoute que dans le rapport du 31 janvier 2024, il a été conclu que le logement était non décent, que finalement, à compter du 1er décembre 2024, la CAF a cessé de lui verser l’allocation logement de 189 euros par mois, que son préjudice annuel est de 2268, soit 12×189 euros.

En réplique, la SCI FERIA expose que le 27 novembre 2024, la CAF l’a informée d’une mesure de conservation de l’allocation logement à compter du 1er juin 2023, que Mme [E] [G] devait verser le loyer restant à sa charge, que Mme [E] [G] n’a donc pas versé la partie complémentaire de la CAF, que la SCI FERIA n’a pas reçu les APL ni de la CAF ni de Mme [E] [G], que cette dernière ne peut donc solliciter le paiement de celles-ci.

En l’espèce, la SCI FERIA produit le courrier de la CAF en date du 27 novembre 2024 et un décompte des sommes versées par Mme [E] [G] dont il ressort que l’allocation logement n’est pas versée.

Mme [E] [G] conteste ce décompte et produit les quittances de loyer pour les mois d’octobre 2024 à décembre 2024 émises par la bailleresse qui font état d’un paiement de 580 euros par mois.

Il ressort des 3 quittances produites que Mme [E] [G] a versé la totalité du loyer pour les mois d’octobre 2024 à décembre 2024.

Sa demande sera donc accueillie à hauteur de 189 euros x3 soit 567 euros.

Sur la demande de condamnation de la SCI FERIA à verser la somme de 8 100 euros au titre de la réduction rétroactive de loyer pour trouble de jouissance

S’il ressort des rapports de nombreux désordres des rapports tels que l’absence de ventilation, développement de moisissure, infiltration, comme le souligne la défenderesse, Mme [E] [G] ne démontre pas avoir avisé le bailleur du moindre désordre affectant le logement et la privant d’une jouissance de celui-ci, faute de justifier de l’envoi et de la réception du courrier du 19 janvier 2023.

Il ressort des divers rapports que la bailleresse n’a été informée des désordres qu’après réception du rapport de la direction de l’urbanisme de la ville de [Localité 3] du 6 avril 2023, qu’une mise en demeure lui a été adressée le 23 mai 2023.

Il ressort des pièces produites du rapport du 2 avril 2025 que des travaux ont été réalisés : changement des fenêtres, installation d’un garde-corps et ajout d’une entrée d’air. Le rapport indique toutefois que le logement n’est pas décent faute de poursuite des travaux préconisés ;

La bailleresse ne justifie pas de tentatives pour faire d’autres travaux qui n’auraient pas abouti en raison de l’obstruction de la locataire, les différents courriers recommandés envoyés ne permettant pas d’établir cela. Elle ne justifie pas non plus avoir tenté de procéder à une expertise contradictoire.

Par conséquent, au regard de la surface des locaux (25 mètres carrés), des désordres décrits de l’absence d’information sur la date à laquelle les travaux significatifs décrits dans le rapport du 2 avril 2025 ont effectivement été réalisés, des travaux restant à effectuer après cette date ainsi que cela ressort du rapport du 2 avril 2025, il convient de déduire la somme de 50 euros par mois des loyers réglés entre le 1er juin 2023 et le 1er avril 2025, soit 22×50= 1100 euros.

Par conséquent, la SCI FERIA sera condamnée à verser la somme de 1100 euros à Mme [E] [G] au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de condamnation de la SCI FERIA à la somme de 1 000 euros pour résistance abusive,

Mme [E] [G] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui du préjudice de jouissance.

Par conséquent sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de la SCI FERIA pour préjudice moral

En l’absence de toute pièce au soutien de cette demande, établissant un lien entre le préjudice allégué et l’état du logement, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de Mme [E] [G] à verser à la SCI FERIA la somme de 3 080 euros

ll résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

La bailleresse soutient que la locataire a abîmé les parties communes de l’immeuble avec des pots de plantes, l’arrosage des plantes que des travaux de menuiserie sont nécessaires pour remettre les escaliers en état.

En réplique Mme [E] [G] ne conteste pas avoir mis des pots de plantes et les avoir arrosé dans les parties communes. Elle conteste seulement le quantum demandé en soutenant que les parties communes sont abîmées.

Force est de constater qu’aucun état des lieux d’entrée et de sortie n’est produit, que les photographies produites ne peuvent remplacer des états des lieux.

Par conséquent, la demande de la bailleresse sera rejetée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI FERIA, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [E] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI FERIA à verser à Mme [E] [G] la somme de 567 euros au titre du préjudice financier,

CONDAMNE la SCI FERIA à verser à Mme [E] [G] la somme de 1100 euros au titre de son préjudice de jouissance,

REJETTE la demande de Mme [E] [G] au titre de la résistance abusive,

REJETTE la demande de Mme [E] [G] au titre du préjudice moral,

REJETTE la demande de la SCI FERIA de condamnation de Mme [E] [G] à verser à la SCI FERIA la somme de 3 080 euros,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE la SCI FERIA à verser à Mme [E] [G] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI FERIA aux dépens

Ainsi jugé le 8 octobre 2026,

La Greffière La Juge