DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Octobre 2026

N° RG 24/00232 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NQLD
Code NAC : 50G

[S] [C]
C/
[I] [W] [N] épouse [R] [G]
[A] [R] [G]
S.A.S. FINSPOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CHLOUP, Vice-Présidente
Madame PERRET,Juge
Madame CHLOUP, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 16 Mars 2026 devant Fabienne CHLOUP, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026, lequel a été prorogé 19 octobre 2026 puis finalement rendu le 12 octobre 2026.

–==o0§0o==–

DEMANDEUR

Monsieur [S] [C], né le 3 février 1968 à [Localité 1] (IRAN), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Eric CATRY, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de Me HONNET LANGERMANN MC, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [I] [W] [N] épouse [R] [G], née le 14 Mars 1983 à [Localité 2] (COMORES) , demeurant [Adresse 2]

Monsieur [A] [R] [G], né le 07 Février 1967 à [Localité 3] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Aurore VENTURA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Daria BLANK, avocat plaidant au barreau de Paris

S.A.S. FINSPOT, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 825 077 886 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Yves DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Morgan GIZARDIN, avocat plaidant au barreau de Paris

–==o0§0o==–
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 31 mars 2023, M. [C] a signé une promesse unilatérale de vente au profit de M. [A] [R] [G] et Mme [I] [W] [N] épouse [R] [G] portant sur un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] [Adresse 5]), [Adresse 6], cadastré AB n°[Cadastre 1] moyennant le prix de vente de 132 000 euros sous la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts.

Ladite condition suspensive portait sur un prêt d’un montant maximum de 118 000 euros sur 25 ans avec un taux d’intérêt maximum de 3,35% hors assurance.

L’acte stipulait que l’obtention du financement devait pour réaliser la condition suspensive intervenir au plus tard le 2 juin 2023 et que la promesse de vente expirait le 30 juin 2023 à 16 heures. Ces dates ont été reportées d’un commun accord par deux avenants successifs pour être finalement fixées au 30 juillet 2023, date d’expiration de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et au 30 août 2023, date de réalisation de la promesse de vente par acte authentique.

En outre, il prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 13 200 euros.

La somme de 6 600 euros a été versée auprès du notaire à titre de séquestre par les bénéficiaires de la promesse conformément à la convention expresse des parties.

Par mail du 21 août 2023 auquel étaient joints des justificatifs, le notaire des bénéficiaires de la promesse informait le notaire des vendeurs qu’ils n’avaient pas obtenu d’emprunt et sollicitait la restitution du séquestre versé à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par courrier recommandé dont l’accusé de réception était signé le 12 septembre 2023 par les époux [R] [G], le conseil de M. [C] sollicitait le versement de l’indemnité d’immobilisation et précisait qu’à défaut, les voies de droit nécessaires seraient engagées.

Par courrier du 13 septembre 2023, les époux [R] [G] répondaient qu’ils réitéraient leur demande de restitution de la somme versée par leurs soins en séquestre dans la mesure où ils justifiaient valablement des démarches effectuées et des refus de financement qui leur ont été adressés.

C’est dans ce contexte que, par acte en date du 26 décembre 2023, M. [C] a fait assigner les époux [R] [G] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir constater la caducité de la promesse de vente litigieuse, la défaillance de la condition suspensive imputable aux époux [R] [G] et d’obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, les époux [R] [G] ont assigné en intervention forcée devant le tribunal de céans (affaire enregistrée sous le n°RG 24/5919) la SAS Finspot, courtier en crédits immobiliers (nom commercial “société Pretto”), aux fins de les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre dans le cadre de l’instance engagée par M. [C].

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Cette démarche n’a toutefois pas abouti à une résolution amiable.

Par ordonnance du 20 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette affaire avec la présente instance sous le n°RG 24/232.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 novembre 2025 par voie électronique, M. [C] demande au tribunal de :
débouter les époux [R] [G] de l’ensemble de leurs demandes ;ordonner que la somme de 6 600 euros versée à titre de séquestre auprès de Me [E], notaire à [Localité 6] (Yvelines), lui soit versée ;condamner solidairement les époux [R] [G] à lui verser le solde de l’indemnité d’immobilisation dûe, soit la somme de 6 600 euros ;assortir le montant de l’indemnité d’immobilisation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 26 décembre 2023 ;condamner solidairement les époux [R] [G] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;rappeler l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, M. [C] fait essentiellement valoir au visa des articles 1103 et 1304-3 al 1 du code civil ainsi qu’au regard de la promesse unilatérale de vente litigieuse du 31 mars 2023 que :
les époux [R] [G] n’ont pas réalisé toutes les diligences nécessaires pour obtenir le financement de leur achat ;la charge de la preuve pèse sur ces derniers pour prouver l’exécution de leur obligation;après le refus opposé à leur première demande de prêt réalisée par l’intermédiaire de la Centrale de Financement, demande qui s’avère par ailleurs non conforme aux stipulations contractuelles, les époux [R] [G] n’ont pas effectué les diligences requises en temps utile après la prorogation des délais initiaux de la promesse unilatérale de vente;ce n’est que le 20 juillet 2023 que les bénéficiaires de la promesse ont donné mandat à la société Finspot pour solliciter un financement alors que la dernière date d’expiration de la condition suspensive était fixée au 30 juillet 2023 et qu’ils ont sollicité une nouvelle fois un prêt non conforme aux stipulations de la promesse en y incluant notamment la somme de 45 000 euros destinés au financement de travaux prévus à la suite de l’acquisition ;si la promesse ne fait référence à aucun mandataire, s’adresser en temps utile à un courtier peut toutefois satisfaire à l’obligation de déposer une demande de prêt mais encore faut-il qu’une telle demande soit présentée de manière diligente, effective, complète et conforme aux engagements contractuels ;les deux refus de prêt adressés par mail respectivement les 4 août et 13 septembre 2023 aux époux [R] [G] ne sauraient être considérés comme des justificatifs valables tant sur la forme que sur le fond dans la mesure où aucun élément d’ordre factuel relatif aux demandes de prêt n’y figure et que les mails produits sont en partie occultés, ainsi dépourvus de référence ;la défaillance de la condition suspensive trouve sa source dans le comportement fautif des bénéficiaires de la promesse, rendant ainsi caduque la promesse et permettant au promettant de se prévaloir du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation ;il a été dans l’obligation de remettre son bien immobilier sur le marché et la réalisation de la vente à une tierce personne n’est intervenue que le 14 octobre 2024 à un prix inférieur.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 30 octobre 2025 par voie électronique, les époux [R] [G] demandent au tribunal de :
A titre principal,
débouter M. [C] de l’intégralité de ses demandes ;ordonner la levée de la mise sous séquestre de la somme de 6 600 euros versée auprès du notaire et la restitution à leur profit ;condamner M. [C] aux entiers dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire,
condamner la SAS Finspot à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;
condamner la SAS Finspot aux entiers dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [R] [G] font essentiellement valoir au visa des articles 1103, 1124, 1217, 1231-1, 1304 et suivants du code civil, de l’article 367 du code de procédure civile et des articles L.519-1 et suivant du code monétaire et financier ainsi que des pièces produites au débat que :
ils ont confié un premier mandat de recherche de crédit immobilier à la société la Centrale de Financement par acte du 18 avril 2023 et malgré plusieurs demandes de crédit dans ce cadre, aucun établissement ne leur a donné de suite favorable ; compte tenu de ces démarches infructueuses, ils ont décidé de confier un nouveau mandat de recherche d’un ou plusieurs crédits immobiliers à la SAS Finspot, courtier spécialisé en crédit et assurance ;la SAS Finspot les informait, par courrier du 4 août 2023, avoir accusé réception de deux refus de financement adressés respectivement par le Crédit Mutuel de Bois-Colombes et le Crédit Mutuel de [Localité 7] de ville le 27 juillet 2023 et affirmait que les demandes de crédit sollicitées reprenaient les caractéristiques financières de la condition suspensive ;la condition suspensive n’ayant pu être réalisée en raison de circonstances indépendantes de leur volonté, la vente n’a pu se réaliser et l’indemnité d’immobilisation déjà versée doit leur être restituée ;afin de justifier de leurs diligences conformes à la promesse, ils se sont rapprochés de leur courtier, la société Finspot, pour solliciter des justificatifs complémentaires et il ressort des documents communiqués par cette dernière que le financement demandé aux banques ne correspondait pas aux termes de la condition suspensive puisque le courtier a sollicité un emprunt à hauteur de 177 000 euros pour une durée de 20 ans à un taux d’intérêt à 4% hors assurance ;au vu de ces éléments, ils ont demandé à plusieurs reprises à la SAS Finspot qu’elle intervienne volontairement à la présente instance afin de leur permettre de démontrer leur bonne foi mais en vain, les contraignant ainsi à l’assigner en intervention forcée ;ils ont par conséquent accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive, toutefois, dans l’hypothèse où la juridiction de céans retiendrait un manquement dans l’accomplissement des diligences, ce manquement serait imputable à la SAS Finspot ;cette dernière ne peut valablement soutenir avoir parfaitement exécuté sa mission dès lors que les refus de prêt sont directement liés à l’inadéquation des demandes déposées aux conditions de la promesse de vente et que les caractéristiques des prêts demandés ne respectaient pas les besoins effectifs des emprunteurs ;en sa qualité d’intermédiaire de crédits, la société Finspot doit répondre de ses fautes commises dans la gestion de son mandat ;celle-ci ne démontre pas les avoir informés des risques encourus en cas de non-respect des conditions de la promesse de vente alors qu’elle se devait de leur communiquer toute information susceptible d’affecter la réalisation de leur demande de financement ;la société Finspot indiquant dans son courrier du 4 août 2023 avoir sollicité des demandes de financement conformes aux caractéristiques de la condition suspensive, ils ne pouvaient que croire en toute bonne foi avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir le financement visé dans la promesse ;les termes de la demande de crédit ont été modifiés unilatéralement par la société Finspot sans leur accord mettant en péril leurs chances d’obtenir une offre de prêt susceptible de satisfaire la condition suspensive ;la société Finspot a par conséquent failli à son devoir de conseil et a mal exécuté le mandat qui lui avait été confié ;le lien de causalité entre la faute de constitution du dossier et le refus de prêt est établi car l’argument selon lequel les établissements sollicités auraient rejeté les demandes en raison du “périmètre BRS” (Bail Réel Solidaire) ou parce qu’elles étaient “hors périmètre territorial” ne signifie pas que d’autres établissements n’auraient pas pu être sollicités avec un dossier mieux préparé ;
la société Finspot n’a pas démarché suffisamment de banques et n’a pas pris en compte les spécificités du “montage BRS” (dispositif d’accession sociale à la propriété qui sépare la propriété du terrain de celle du bâtiment) qui constituent un élément essentiel du projet ;la société Finspot est donc tenue de les garantir en cas de condamnation prononcée à leur encontre dans la présente instance.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 23 septembre 2025 par voie électronique, la SAS Finspot demande au tribunal de :
débouter les époux [R] [G] de leur demande de garantie à son encontre;et les condamner aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SAS Finspot (nom commercial “Pretto”) fait essentiellement valoir au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, des articles 1984 et suivants du même code ainsi que de l’article 9 du code de procédure civile que:
elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de recherche de financement qu’elle a au contraire mené avec une extrême diligence ;il ne saurait lui être reproché une quelconque violation de son devoir de conseil alors même qu’elle n’y était pas tenue en l’absence de toute proposition effective de prêt émanant des établissements bancaires sollicités ;le lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice allégué par les époux [R] [G] n’est pas démontré ;le préjudice prétendument subi par les époux [R] [G] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas payer l’indemnité d’immobilisation ;sa responsabilité est en tout état de cause écartée par une clause exonératoire expressément stipulée dans le contrat de mandat signé par ces derniers.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

La clôture de la mise en état a été fixée au 19 janvier 2026 par ordonnance du même jour et l’affaire appelée à l’audience du 16 mars 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 15 juin 2026, puis prorogé au 20 juillet et au 19 octobre 2026, puis finalement rendu le 12 octobre 2026, date de la présente décision.

MOTIFS

1. Sur le sort de la condition suspensive d’obtention de prêts :

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil : “ La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse signée le 31 mars 2023 prévoit la condition suspensive suivante à l’article 9.2.4 :

– “la présente promesse est acceptée par le bénéficiaire sous la condition de son obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d’application des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation ;

– s’agissant des caractéristiques de la demande et de l’offre de prêt, le bénéficiaire s’engage à solliciter un prêt conforme aux caractéristiques suivantes qu’il considère comme appropriées à ses besoins et ses facultés financières :
montant maximal de la somme empruntée : 118 000 eurosdurée de l’emprunt : 25 anstaux maximal consenti hors assurance : 3,35%.
– s’agissant des démarches à accomplir par le bénéficiaire en vue d’obtenir le prêt, le bénéficiaire s’engage à déposer une demande de prêt dans au moins 2 établissements financiers dans les plus brefs délais et à en conserver la justification.”.

Il résulte des pièces produites aux débats par les parties que :

les époux [R] [G] ont mandaté un premier courtier, la société La Centrale de Financement, aux fins d’obtenir leur financement ;
ces premières démarches ont abouti à deux refus de prêt respectivement en date du 26 avril 2023 par la Banque Postale et du 15 juin 2023 par le Crédit Lyonnais (DR [Localité 4] Gobelins Voltaire) produits aux débats par les époux [R] [G] ;
toutefois, il convient de relever que ces deux décisions de refus ne sont pas conformes aux stipulations de la condition suspensive dans la mesure où le mandat donné à la société la Centrale de Financement (produit aux débats par les époux [R] [G]) porte sur un prêt bancaire d’un montant de 178 180 euros pour un taux de 3,20% sur une durée de 25 ans, le montant du prêt recherché est par conséquent supérieur au montant maximum prévu par la promesse. Ainsi, ces deux décisions de refus ne constituent pas des justificatifs recevables au regard de la condition suspensive d’obtention de prêt ;
après deux prorogations successives d’un commun accord des délais de la promesse unilatérale de vente, les époux [R] [G] ont ensuite donné un second mandat à un autre courtier, la société Finspot, le 20 juillet 2023, et ce de manière très tardive au regard de la nouvelle date butoir de la condition suspensive d’obtention d’un financement fixée au 30 juillet 2023 et du délai nécessaire pour obtenir une offre de prêt formalisée ;
par courrier du 4 août 2023, la SAS Finspot informait les époux [R] [G] :des deux décisions de refus de financement adressés respectivement par le Crédit Mutuel de Bois-Colombes et le Crédit Mutuel de [Localité 8] Hôtel de ville le 27 juillet 2023 ;et précisait avoir “approché des établissements de crédit afin d’obtenir un financement avec les conditions suspensives suivantes : montant de l’emprunt 118 000 euros, durée maximale de l’emprunt 25 ans et taux nominal d’intérêt maximal à hauteur de 3,35%;
toutefois, les époux [R] [G] produisent aux débats en pièce 13 un document intitulé “demande de prêt” qui leur a été communiqué par la SAS Finspot à la suite de leur demande de justificatifs complémentaires pour transmission au promettant. La mention “brouillon” apparaît sur ce document. Or, ladite demande de prêt fait apparaître dans la partie intitulée “synthèse” une demande de financement présentée par la société Finspot sur 20 ans à un taux d’intérêt de 4% pour un achat à [Localité 9] pour un montant emprunté de 172 000 euros pour le compte des époux [R] [G], soit un montant emprunté et un taux d’intérêt supérieur aux maximum prévus aux termes de la promesse. Dans la rubrique “coût du projet”, le même document fait apparaître un montant d’acquisition de 132 000 euros et un montant de travaux de 45 000 euros ;
sur ce point, la SAS Finspot soutient que les demandes de financement ont été transmises aux établissements conformément aux caractéristiques souhaitées par les époux [R] [G] et établies en tenant compte de leurs besoins incluant notamment une somme de 45 000 euros destinée au financement des travaux prévus à la suite de l’acquisition du bien immobilier ;
les époux [R] [G] soutiennent quant à eux que les termes de la demande de crédit ont été modifiés unilatéralement par la société Finspot, sans leur accord, mettant en péril leurs chances d’obtenir une offre de prêt susceptible de satisfaire la condition suspensive ;
or, aux termes de la promesse, le bénéficiaire s’est engagé à déposer une demande de prêt dans au moins deux établissements financiers dans les plus brefs délais et à en conserver la justification. Au vu du justificatif produit aux débats à ce titre par les époux [R] [G], à savoir le mandat de recherche de financement donné à la société Finspot, il convient de relever que ce document ne contient aucune mention relative aux caractéristiques du financement demandé ;
Force est donc de constater que les époux [R] [G] ne rapportent pas la preuve qu’ils ont mandaté la société Finspot aux fins de recherche d’un financement conforme aux caractéristiques de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et que les refus de prêt du Crédit Mutuel de Bois-Colombes et du Crédit Mutuel de [Localité 7] de ville émis le 27 juillet 2023 ne sont pas conformes à ladite condition suspensive aux regard des caractéristiques des demandes de financement présentées par la société Finspot.

En conséquence, bien que les époux [R] [G] aient entrepris des démarches positives pour obtenir un financement, ils ont été défaillants en mandatant un premier courtier aux fins de recherche de prêt non conforme aux caractéristiques de la condition suspensive, puis en mandatant très tardivement un second courtier, la société Finspot, en ne produisant pas un mandat de recherche de prêt permettant de vérifier la conformité du financement demandé aux stipulations de la condition suspensive et en produisant des attestations de refus de prêts obtenues pour un financement non-conforme aux stipulations de la condition suspensive tant par la société la Centrale de Financement que par la société Finspot.

Ainsi, la condition suspensive d’obtention de prêts est réputée accomplie, les époux [R] [G] en ayant empêché la réalisation par leur négligence.

2. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation et le sort du séquestre versé

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124 alinéa 1er du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation versée au promettant par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente d’un immeuble n’est pas destinée à assurer l’exécution d’une convention, ce dernier ne prenant pas l’engagement d’acquérir. Elle ne peut donc être qualifiée de clause pénale.

En l’espèce, une indemnité d’immobilisation est prévue à la promesse de vente et rédigée selon les termes suivants :

– “article 8.4.1 : le montant de l’indemnité d’immobilisation est fixé à la somme forfaitaire de 13 200 euros” ;

– “article 8.4.3 : la somme versée à titre de séquestre ne constitue pas des arrhes” ;

– “article 8.4.4 : en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée d’immobilisation” ;

– “article 8.4.5 : quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 6 600 euros, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.”.

Ces dispositions relatives à l’indemnité d’immobilisation apparaissant parfaitement claires, il n’existe aucune ambiguïté sur la nature de cette indemnité qui ne saurait par conséquent être requalifiée en clause pénale.

L’acte de vente n’ayant pas été signé par le seul fait des époux [R] [G], la condition suspensive d’obtention des prêts étant réputée accomplie en raison de leur négligence, l’indemnité d’immobilisation est dûe à M. [C] conformément aux stipulations de la promesse.

En conséquence, les époux [R] [G] seront condamnés solidairement à verser à M. [C] la somme de 13 200 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 26 décembre 2023.

En outre, il sera ordonné à la SAS Notaria & Associés [Localité 4] – Ile Saint Louis, office notarial situé au [Adresse 7] à [Localité 10], de remettre à M. [C] la somme séquestrée de 6 600 euros qui viendra en déduction du montant total de l’indemnité d’immobilisation dûe par les époux [R] [G] à ce dernier.

Les époux [R] [G] sont donc déboutés de leur demande de restitution du séquestre versé.

3. Sur l’appel en garantie des époux [R] [G] à l’encontre de la SAS Finspot:

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1217 du code civil dispose que :
“La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”.

En l’espèce, il convient de rappeler que les époux [R] [G] ne rapportent pas la preuve qu’ils ont mandaté la société Finspot aux fins de recherche d’un financement conforme aux caractéristiques de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, le mandat donné à la SAS Finspot et produit aux débats ne comportant pas les caractéristiques de financement demandées.

Par conséquent, ils échouent à rapporter la preuve d’une faute contractuelle de la société Finspot quant aux conditions de financement sollicitées auprès des organismes de crédit.

S’agissant de la mention contenue dans le courrier du 4 août 2023 adressé par la SAS Finspot aux époux [R] [G], précisant avoir “approché des établissements de crédit afin d’obtenir un financement avec les conditions suspensives suivantes : montant de l’emprunt 118 000 euros, durée maximale de l’emprunt 25 ans et taux nominal d’intérêt maximal à hauteur de 3,35%”, cette mention mensongère, au vu de la demande de prêt formalisée par la société Finspot pour saisir les établissements de crédit, apparaît plutôt tendre à servir les intérêts des époux [R] [G] (afin de fournir un justificatif de refus de crédit conforme à la condition suspensive) plutôt qu’à les tromper.

Cette pratique condamnable de la société Finspot ne constitue pas pour autant une faute contractuelle à l’égard de leurs clients dans la mesure où les époux [R] [G] ne pouvaient pas ignorer avoir exprimé un besoin de financement différent, intégrant des travaux, que la société Finspot n’a pas pu inventer, tout comme ils avaient précédemment mandaté la société La Centrale de Financement en intégrant là aussi le financement de travaux dans le cadre du financement de l’acquisition du bien immobilier.

Par ailleurs , les époux [R] [G] soutiennent que la SAS Finspot ne démontre pas les avoir informés des risques encourus en cas de non-respect des conditions de la promesse de vente alors qu’elle se devait de leur communiquer toute information susceptible d’affecter la réalisation de leur demande de financement. Ils concluent ainsi à la violation de son devoir de conseil.

Or, il y a lieu de relever que ce moyen soulevé par les époux [R] [G] apparaît pour le moins contradictoire, ces derniers prétendant d’une part, avoir demandé à la SAS Finspot de rechercher un financement conforme à la condition suspensive et que les termes de leur demande auraient été “modifiés unilatéralement par ledit courtier sans leur accord” et d’autre part, que la SAS Finspot aurait dû les informer des risques encourus en cas de non-respect des conditions de la promesse de vente, alors même que si leur mandat était conforme à la condition suspensive comme ils le prétendent, aucun risque lié au non-respect de la condition suspensive ne pouvait être encouru.

En outre, les époux [R] [G] ayant été assistés lors de la signature de la promesse unilatérale de vente litigieuse par leur notaire, Me [H] à [Localité 4], rédactrice de l’acte de surcroît, ils étaient accompagnés d’un professionnel du droit chargé de les informer sur l’ensemble des risques liés à la signature de ladite promesse et leurs obligations en résultant.

Ils sont par conséquent mal fondés à reprocher au courtier de ne pas les avoir informés spécialement sur les risques liés à une demande de financement non conforme à la promesse.

Enfin, s’il résulte des articles R.519-27 et suivants du code monétaire et financier que le courtier en crédit immobilier agissant au titre d’un mandat de recherche de financement est tenu à un devoir de conseil, ce devoir de conseil est attaché à la proposition de crédit, laquelle doit être adaptée à la situation personnelle et aux attentes du mandant.

En l’espèce, en l’absence de toute offre de crédit obtenue par le courtier, celui-ci n’est tenu à aucune obligation de conseil à l’égard des époux [R] [G].

Quant au moyen invoqué par les époux [R] [G] à l’encontre de la SAS Finspot reposant sur le fait de ne pas avoir démarché suffisamment de banques, le courtier ayant saisi deux établissements bancaires, cet argument ne saurait prospérer :
– eu égard au très court délai restant à courir entre la date du mandat donné à ce courtier, soit le 20 juillet 2023, et la date butoir de la condition suspensive reportée au 30 juillet 2023 ;
– ainsi qu’aux conditions contractuelles du mandat qui prévoit dans son titre 3 “obligations de Pretto” que le courtier “s’engage à […]déposer le dossier de demande de financement auprès d’au moins un établissement de crédit, dès lors qu’il aura informé le mandant du caractère complet de ce dossier”.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que les époux [R] [G] ne rapportent pas la preuve de manquement imputable à la SAS Finspot dans l’exécution du mandat litigieux et par conséquent, de rejeter leur demande en garantie à l’encontre dudit courtier .

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [R] [G], parties perdantes, seront tenus solidairement aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les époux [R] [G] seront condamnés solidairement à verser à M. [C] et à la SAS Finspot la somme de 3000 euros chacun au titre des frais irrépétibles.

Les demandes des époux [R] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate que la condition suspensive d’obtention de prêts est réputée accomplie, les époux [R] [G] en ayant empêché la réalisation par leur négligence ;

Condamne solidairement les époux [R] [G] à payer à M. [C] la somme de 13200 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 26 décembre 2023 ;

Ordonne à la SAS Notaria & Associés [Localité 4] – Ile Saint Louis, office notarial situé au [Adresse 7] à [Localité 10], notaire des bénéficiaires de la promesse, de remettre à M. [C] la somme séquestrée de 6 600 euros qui viendra en déduction du montant total de l’indemnité d’immobilisation dûe par les époux [R] [G] à ce dernier ;

Déboute les époux [R] [G] de leur demande de restitution du séquestre versé d’un montant de 6 600 euros ;

Rejette la demande d’appel en garantie des époux [R] [G] à l’encontre de la SAS Finspot;

Condamne solidairement les époux [R] [G] aux entiers dépens ;

Condamne solidairement les époux [R] [G] à verser à M. [C] et à la SAS Finspot la somme de 3000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes des époux [R] [G] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé le 12 octobre 2026, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY