Résiliation anticipée d’un bail commercial : loyers dus jusqu’au terme malgré la relocation des locaux

L’article L.145-4 du code de commerce permet au preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale, sous réserve d’un préavis de six mois et des formes prescrites. Le départ irrégulier pendant la période contractuelle expose le preneur au paiement des loyers et charges jusqu’au terme du bail, indépendamment d’une relocation ultérieure par le bailleur.

Une résiliation amiable peut être tacite, mais elle doit résulter d’une volonté certaine et non équivoque des deux parties. La seule remise des clés, l’établissement contradictoire d’un état des lieux ou la relocation des locaux ne suffisent pas lorsque le bailleur a expressément réservé ses droits et refusé l’accord amiable.

Les dégradations ou frais de remise en état doivent être établis par la comparaison des états des lieux et par des justificatifs chiffrés. Le dépôt de garantie doit être imputé sur les sommes restant dues. L’article 700 du code de procédure civile peut être appliqué en fonction de l’issue du litige.

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Le preneur avait quitté avant terme un local commercial, sans résiliation amiable suffisamment établie. La cour condamne donc le locataire au paiement des loyers jusqu’à l’échéance du bail, ainsi qu’au règlement des frais complémentaires reconnus ou justifiés, après déduction du dépôt de garantie. La demande relative au partage du coût de l’état des lieux reste rejetée.

Une société civile immobilière a donné à bail commercial un local pour trente-cinq mois, à compter du 1er avril 2021. Le preneur a informé le bailleur de son intention de quitter les lieux avant le terme. Un état des lieux de sortie a ensuite été établi contradictoirement, puis le local a été reloué.

Le bailleur a demandé le paiement des loyers jusqu’au terme, ainsi que le remboursement de frais liés à la terrasse, à l’état des lieux et à la remise en état. Le tribunal a principalement rejeté ces demandes et ordonné une compensation entre les créances.

Saisie par le bailleur, la cour retient que le départ anticipé n’a pas fait l’objet d’une résiliation amiable certaine. Elle condamne donc le preneur au paiement des loyers jusqu’au terme, de sommes complémentaires reconnues ou justifiées, après déduction du dépôt de garantie. La demande relative au partage du coût de l’état des lieux demeure rejetée.

• Respecter le congé triennal prévu par l’article L.145-4 du code de commerce.
• Notifier le congé six mois à l’avance selon la forme prescrite.
• Établir une volonté commune, certaine et non équivoque de résiliation amiable.
• Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Produire des justificatifs chiffrés des frais de remise en état.
• Imputer le dépôt de garantie sur les sommes restant dues.

• Contrat de bail conclu pour trente-cinq mois.
• Lettre du bailleur réservant ses droits sur la résiliation anticipée.
• Lettre du preneur reconnaissant le loyer et la redevance dus.
• États des lieux d’entrée et de sortie comparés.
• Facture de remise en état, réparation et désinfection des locaux.

Le preneur reste redevable des loyers jusqu’au terme lorsque son départ n’a pas été accepté de manière certaine. Le bailleur peut obtenir les frais de remise en état prouvés, après imputation du dépôt de garantie, mais ne peut récupérer le coût d’un état des lieux réalisé par commissaire de justice si la présence du preneur rendait ce recours injustifié.

• Maintien de la dette locative jusqu’au terme du bail.
• Paiement des sommes reconnues au titre du loyer et de la terrasse.
• Prise en charge partielle des frais de nettoyage et réparation justifiés.
• Déduction du dépôt de garantie des sommes dues.
• Condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

À faire

• Vérifier la durée contractuelle et la période triennale applicable.
• Respecter le préavis et la forme du congé.
• Formaliser par écrit tout accord de résiliation amiable.
• Comparer précisément les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Conserver les factures détaillées des réparations et nettoyages.

À éviter

• Quitter les lieux sans congé régulier ou accord écrit.
• Présumer une résiliation amiable de la seule remise des clés.
• Faire établir un état des lieux sans convoquer le preneur.
• Réclamer des travaux non reliés aux dégradations constatées.
• Oublier d’imputer le dépôt de garantie sur la créance.

La résiliation amiable tacite du bail commercial

nLa résiliation amiable n’est soumise à aucun formalisme, mais elle doit résulter d’une volonté certaine et non équivoque des deux parties. La prise d’acte du départ, la proposition d’un état des lieux et la relocation ultérieure ne caractérisent pas l’accord du bailleur lorsque celui-ci réserve expressément ses droits et refuse ensuite la rupture amiable.n

Le congé triennal prévu par l’article L.145-4 du Code de commerce

nL’article L.145-4 du Code de commerce impose, pour le congé triennal, un préavis de six mois et une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou un acte extrajudiciaire. Le départ irrégulier pendant la période contractuelle entraîne le paiement des loyers et charges jusqu’au terme du bail, même après relocation des locaux.n

La preuve des frais de remise en état locative

nLa comparaison des états des lieux a établi une forte odeur animale et un rideau métallique difficile à manœuvrer. Une facture détaillant notamment la réparation et le nettoyage a justifié la mise à la charge du preneur d’une somme limitée, après déduction du dépôt de garantie.

Article 906-5 du Code de procédure civile, Article 914-5 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1217 du Code civil, Article L.145-4 du Code de commerce, Article 700 du Code de procédure civile