**Conflit de voisinage et obligations locatives : un jugement en faveur des locataires**

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 01 avril 2025

N° RG 23/00766 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F75N

-DA- Arrêt n° 165

S.A. ASSEMBLIA / [W] [D] épouse [I], [B] [I]

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 13 Avril 2023, enregistrée sous le n° 22/00605

Arrêt rendu le MARDI PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A. ASSEMBLIA anciennement dénommée SOCIETE D’EQUIPEME NT DE L’AUVERGNE, société absorbante de LOGIDOME

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [W] [D] épouse [I]

et M. [B] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par Maître Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 février 2025, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 01 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par contrat du 4 novembre 2015 la société LOGIDÔME, aux droits de laquelle vient maintenant la SA ASSEMBLIA, a donné à bail aux époux [B] et [W] [I] un logement à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 550,55 EUR, provision sur charges comprise. Dans ce logement les époux [I] hébergent leur fils [O].

Au motif de plaintes reçues par les voisins des époux [I], et considérant que la situation s’aggravait, la SA ASSEMBLIA les a fait assigner le 22 septembre 2022 devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir juger que les locataires violent leurs obligations de jouissance paisible, prononcer la résiliation du bail et ordonner en conséquence leur expulsion.

Par jugement du 13 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a rendu la décision suivante :

« Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la S.A. ASSEMBLIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE la S.A. ASSEMBLIA à payer à Monsieur [B] [I] et à Madame [W] [D] épouse [I] la somme de 500,00 ’ à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral,

CONDAMNE la S.A. ASSEMBLIA a payer à Monsieur [B] [I] et à Madame [W] [D] épouse [I] la somme de 300,00 ’ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. »

Dans les motifs de sa décision le tribunal le juge a notamment écrit :

Tous les documents produits aux débats dont les nombreuses déclarations de main courante, les courriers et procès-verbaux de Police, démontrent plutôt un conflit de voisinage entre, d’une part, Madame [V] et sa fille et, d’autre part, la famille [I] et, à moindre échelle, la famille [J], mais ne démontrent aucun mauvais usage de la chose louée, au sens des dispositions des articles 1728 et 1729 du Code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ou du bail conclu le 4 novembre 2015 et le non-respect des conditions générales de celui-ci [’]

La S.A. ASSEMBLIA, qui, à la lecture des divers documents versés aux débats, ne rapporte pas la preuve d’une quelconque violation des obligations incombant aux époux [I] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

***

La SA ASSEMBLIA a fait appel de cette décision le 11 mai 2023, précisant :

« Objet/Portée de l’appel : Appel total aux fins d’obtenir la réformation du jugement en ce que le Juge des Contentieux de la protection a : – débouté ASSEMBLIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, – condamné la SA ASSEMBLIA à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [W] [D] épouse [I] la somme de 500 ’ à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral, – condamné la SA ASSEMBLIA à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [W] [D] épouse [I] la somme de 300 ’ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile ainsi qu’aux dépens. »

Dans ses conclusions suite du 18 juillet 2023, la SA ASSEMBLIA demande à la cour de :

« Vu l’article 172 du Code Civil et l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions générales du contrat de bail,

Déclarer l’appel formé par ASSEMBLIA, recevable et bien fondée.

Réformer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection le 13 avril 2023 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Dire et juger que Monsieur [B] [I] et Madame [W] [I] violent leurs obligations de jouissance paisible et de respect des autres locataires.

Prononcer la résiliation du bail souscrit par Monsieur [B] [I] et Madame [W] [I] pour le logement sis [Adresse 2] – [Localité 5].

Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [B] [I] et Madame [W] [I] des lieux qu’ils occupent sis [Adresse 2] – [Localité 5] ainsi que de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Fixer à la somme de 620 ’ par mois, payable d’avance, l’indemnité d’occupation des lieux due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective du logement.

Condamner in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [W] [I] à payer et porter à ASSEMBLIA la somme de 1.500 ’ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens. »

***

Pour leur défense, dans des conclusions du 6 octobre 2023, les époux [B] et [W] [I] demandent à la cour de :

« Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles L. 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Vu le jugement du JCP de CLERMONT-FERRAND en date du 13 avril 2023,

À titre principal :

– Confirmer le jugement entrepris et en conséquence :

– Débouter la Sté ASSEMBLIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– Condamner la Sté ASSEMBLIA à porter et payer aux époux [I] la somme de 500 Euros en réparation du préjudice moral souffert en raison du caractère abusif de la procédure d’expulsion ;

À titre subsidiaire :

– Octroyer aux époux [I] les plus larges délais pour quitter les lieux loués ;

En tout état de cause :

– Débouter la Sté ASSEMBLIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– Condamner la Sté ASSEMBLIA à porter et payer aux époux [I] la somme de 2.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel ;

– Condamner la Sté ASSEMBLIA aux entiers dépens. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 14 novembre 2024 clôture la procédure.

Le bail d’habitation qui a été conclu le 4 novembre 2015 entre la SA ASSEMBLIA et les époux [I] contient une clause, habituelle dans ce type de contrat, suivant laquelle le locataire s’engage à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui a été donnée au contrat, s’interdit tout acte ou comportement pouvant nuire à la tranquillité des autres habitants, et s’engage au respect des prescriptions du règlement intérieur qui lui a été remis.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion des consorts [I], la SA ASSEMBLIA produit de nombreuses pièces. En premier lieu, une lettre qu’elle a écrite le 12 juillet 2017 à M. [B] [I] lui signalant avoir été alertée d’un « conflit de voisinage qui aurait dégénéré », précisant que « la vérification de ce type de faits n’entre pas dans le champ de compétence du bailleur », mais lui disant néanmoins se tenir à sa disposition « pour discuter de cette problématique ». Concernant les autres pièces, pour l’essentiel il s’agit de plaintes émanant de Mme [Y] [V] ou de sa fille [P], qui remontent à l’année 2018, les plus récentes datant de mai 2022. Mme [V] a plusieurs fois écrit au bailleur, pour dénoncer le comportement de ses voisins, leur reprochant en particulier d’être violents, de proférer des insultes et d’exercer une activité de mécanique automobile dans les lieux loués. Mme [V], ainsi que sa fille, ont également déposé de nombreuses plaintes auprès du commissariat de police, pour l’essentiel enregistrées sous forme de main courante, transmises en copie à la SA ASSEMBLIA.

À propos des plaintes concernant une activité de réparation automobile qui aurait été exercée par M. [B] [I] dans les lieux loués, il appartenait à SA ASSEMBLIA de vérifier la réalité de cette situation sur place, à la suite de la plainte de Mme [V] reçue le 3 novembre 2017, ce qu’elle a tardé à faire, se contentant d’une convocation dans ses bureaux le 9 mai 2021. Cette convocation, par l’adjointe responsable du secteur, s’est mal passée, cette personne ayant elle-même déposé une main courante le 31 mai 2021 pour dénoncer l’attitude du fils de M. [I], qui se serait montré menaçant envers elle. Cette fois, la SA ASSEMBLIA a très vite réagi, puisque dès le 31 mai 2021 elle a écrit à M. [B] [I], pour lui dire que le comportement et l’attitude menaçante de son fils étaient « inacceptables » et que « si un tel comportement venait à se reproduire, je n’hésiterai pas à engager une procédure contentieuse à votre encontre. » Cette situation, sans aucun doute très regrettable, ne caractérise toutefois pas un usage inapproprié du bien loué. Par ailleurs, la SA ASSEMBLIA ne démontre pas avoir sérieusement engagé des démarches ou des procédures, éventuellement judiciaires, pour vérifier sur place les dires de Mme [V] concernant l’activité de mécanique automobile reprochée à M. [B] [I]. Les photographies prises par Mme [V] et produites au dossier de l’appelante sont insuffisantes pour rapporter de manière certaine une telle preuve.

Concernant les dénonciations de Mme [Y] [V] et de sa fille [P], elles ont fini par donner lieu à la poursuite devant le tribunal de police de Clermont-Ferrand, de M. [O] [I], fils des époux [I], habitant avec eux, prévenu des chefs de destruction de bien et violences. Par jugement du 18 mars 2022 le tribunal de police a relaxé le prévenu pour les faits de destruction de bien et de violence commise sur Mme [Y] [V], mais l’a condamné à une amende de 200 EUR pour violence commise sur Mme [P] [V] le 15 mars 2020. Cependant, par arrêt du 6 septembre 2023, la chambre des appels correctionnels de la présente cour a confirmé le jugement concernant les relaxes prononcées, mais l’a infirmé sur la culpabilité de M. [O] [I] concernant la violence commise sur Mme [P] [V], et l’a relaxé de ce chef également. Dans les motifs de sa décision la cour a notamment observé que les certificats médicaux produits au dossier ne permettaient pas de donner du crédit aux accusations de Mme [P] [V], les violences décrites par celle-ci n’apparaissant nullement caractérisées.

De l’ensemble de ces éléments, il apparaît certes qu’un conflit de voisinage s’est installé, puis envenimé, entre la famille [I] et essentiellement Mme [Y] [V], auquel le bailleur n’a peut-être pas porté toute l’attention nécessaire en temps utile, mais que toutefois cette situation ne permet pas de caractériser un manquement flagrant et persistant des consorts [I] à leurs obligations de locataires, résultant tant du bail que de la loi. En outre, les dernières conclusions de la SA ASSEMBLIA sont en date du 18 juillet 2023. La clôture de la procédure a été prononcée bien plus tard, le 14 novembre 2024. Les plaintes les plus récentes de Mme [V] ou de sa fille remontent au mois de mai 2022. Si la situation avait continué de se dégrader, la SA ASSEMBLIA avait largement le temps, après ses conclusions du 18 juillet 2023 et avant la clôture de la procédure le 14 novembre 2024, de produire d’autres écritures et pièces, ce qu’elle n’a pas jugé utile de faire. Il y a lieu d’en déduire que la situation s’est probablement apaisée.

Les éléments ci-dessus conduisent à la confirmation du jugement, sauf concernant les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles tant en première instance qu’en appel.

Chaque partie gardera ses dépens de première instance et d’appel.

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement, sauf concernant la somme de 500 EUR allouée aux époux [I] à titre de dommages et intérêts, et l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel ;

Dit que chaque partie gardera ses dépens de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président