Résiliation de bail pour sous-location non autorisée et absence d’occupation personnelle.

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 8 AVRIL 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19656 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXLC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/04031

APPELANT

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT-OPH

immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro B 344 810 825

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 substituée à l’audience par Me Emmanuel LEPARMENTIER

INTIMÉS

Monsieur [G] [H]

né le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 7] (Ukraine)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/039379 du 20/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Madame [W] [V] [T]

[Adresse 1]

[Localité 9]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 10 janvier 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Madame [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 9]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 10 janvier 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Madame [D] [U]

[Adresse 1]

[Localité 9]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 10 janvier 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRET :

– Par défaut

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 23 août 2004, la SAGI, aux droits de laquelle vient l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH, a donné en location à M. [G] [H] un logement de type 2 de 44 m², situé [Adresse 1] à [Localité 9] (escalier 278, 4ème étage, porte G).

Suspectant M. [G] [H] de ne plus occuper le logement personnellement, l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH lui a adressé le 7 janvier 2021 deux courriers recommandés, l’un à l’adresse du bail l’autre à [Localité 6], lui rappelant ses obligations relatives à l’occupation personnelle du logement.

Un commandement de payer a été signifié à M. [G] [H] le 1er juin 2021 pour la somme principale de 1 600,88 euros au titre des arriérés de loyers. Il a également été remis à Mme [W] [V] [T] en qualité de tiers présent au domicile. Une sommation interpellative du même jour, a constaté la présence de Mme [W] [V] [T] au domicile.

Un procès-verbal de constat sur ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a été établi le 23 février 2022, lequel conclut à l’absence d’occupation des lieux par M. [G] [H] et à la présence de Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U].

Saisi par l’EPIC Paris Habitat OPH par acte d’huissier de justice délivré le 29 avril 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 10 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

– débouté l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes accessoires en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

– condamné M. [G] [H] à payer à l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH la somme de 11 400 au titre des fruits civils ;

– condamné M. [G] [H] aux entiers dépens comprenant notamment les frais de constat d’huissier ;

– débouté l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté le surplus ;

– rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 23 novembre 2022, l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 8 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, il demande à la cour de :

– le déclarer recevable et bien fondé en ses conclusions d’appelant ;

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

– le déboute de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes accessoires en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

– rejette pour le surplus,

– le déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

– prononcer la résiliation du bail le liant à M. [G] [H] ;

– constater que M. [G] [H] a sous-loué irrégulièrement son logement à des tiers ;

– constater la qualité d’occupants sans droit ni titre de M. [G] [H], Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U] ;

– ordonner l’expulsion de M. [G] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, dont notamment Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U] des lieux loués situés [Adresse 1], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

– ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

– condamner in solidum M. [G] [H], Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ;

– condamner in solidum M. [G] [H], Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U] à lui verser une indemnité de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

– condamner in solidum M. [G] [H], Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U] à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

– condamner in solidum M. [G] [H], Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U] aux entiers dépens d’appel, dont distraction en applications des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

sur l’appel incident de M. [G] [H],

– débouter M. [G] [H] de son appel incident,

– en conséquence, confirmer le jugement rendu le 10 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Paris en ce qu’il a condamné M. [G] [H] à lui payer à la somme de 11 400 euros au titre des fruits civils.

Par ses dernières conclusions déposées le 14 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [G] [H] demande à la cour de :

– le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’EPIC [Localité 8] habitat oph de sa demande de résiliation de bail et des demandes subséquentes ;

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné au remboursement des fruits civils perçus à l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH et ce à hauteur de 11 400 euros ;

– débouter le bailleur de toutes ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires ;

– dire que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH aux entiers dépens de l’instance.

Mme [W] [V] [T] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 10 janvier 2023, à l’étude, et les conclusions le 11 août 2023, suivant procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Mme [K] [B] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 10 janvier 2023, à l’étude, et les conclusions le 20 février 2023, à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Mme [D] [U] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 10 janvier 2023, à l’étude, et les conclusions le 20 février 2023, à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

Vu l’article 472 du code de procédure civile,

Sur la résiliation du bail

Le bailleur invoque la sous-location des lieux depuis au moins cinq ans que le locataire conteste.

La cour retient ce qui suit.

Le jugement entrepris retient à tort que la sous-location établie par le procès-verbal de constat produit n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

En effet, l’article 3 du contrat de bail précité prévoit expressément l’obligation pour le locataire d’occuper personnellement les lieux à titre d’habitation principale, c’est-à-dire au moins huit mois par an en vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, ce contrat rappelle l’interdiction de sous-location qui en découle, telle qu’également prohibée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, au terme du constat sur ordonnance précité du 23 février 2022 (pièce appelant 10), Mme [W] [V] [T] rencontrée sur place a déclaré :

’Que M. [H] lui a proposé ce logement il y a environ cinq ans et [qu’elle] paye un loyer depuis environ trois à M. [H] d’environ 300 euros par mois en espèce.’

« qu’elle ignore l’adresse de Monsieur [H] mais qu’il demeure en banlieue avec sa famille et qu’il passe régulièrement récupérer le loyer »

« qu’elle habite sur place avec une amie se prénommant [K] dont elle ignore le nom de famille. »

Ces déclarations sont corroborées :

– par les constatations du commissaire de justice qui ne retrouve aucun effet personnel appartenant à M. [G] [H], tels des documents administratifs, des vêtements, ou des affaires de toilettes masculines

– et par l’enquête civile de la société GROUPE PROFIL FRANCE (Pièce appelant 14) qui démontre que M. [G] [H] est domicilié [Adresse 4] à [Localité 6] (95).

Enfin, ce procès-verbal de constat sur ordonnance du 23 février 2022 conclut (p. 16/17) à l’absence d’occupation des lieux par M. [G] [H] et à la présence de Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U].

Le passeport de M. [G] [H] qui comporte deux entrées en Pologne en 2017 et 2022 ne suffit pas à justifier l’absence ainsi constatée de ce dernier dans le logement loué depuis plusieurs années, non plus que son retour dans le logement loué, à le supposer établi par les certificats de scolarité de ses deux filles à [Localité 9], postérieurement à l’assignation.

Cette absence d’occupation personnelle par le locataire et la sous-location contre paiement qu’il a accordé pendant au moins trois ans constituent des manquements continus suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et la libération des lieux dans les conditions précisées au dispositif de l’arrêt, étant observé que les circonstances de l’affaire justifient la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La nature mixte, indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Sur les fruits civils

Vu l’article 546 du code civil,

L’appelant soutient vainement que le procès-verbal de constat précité, qui fait foi jusqu’à inscription de faux, n’établit pas le paiement de loyers de sous-location, alors que l’occupante y déclare sans ambiguïté payer un tel loyer et que ses propos sur la peur qui aurait seule inspiré ces propos procède de la conjecture.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [G] [H], partie perdante, doit supporter les dépens d’appel et l’équité commande de le condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

La cour, statuant par défaut,

Infirme le jugement entrepris sauf des chefs des fruits civils et des dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que M. [G] [H] a sous-loué irrégulièrement ce logement à Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U] ;

Prononce la résiliation du bail liant les parties portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

Ordonne l’expulsion de M. [G] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, dont notamment Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U] de ce logement, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Ordonne la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux tel que prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum M. [G] [H], Mme [W] [V] [T], Mme [K] [B] et Mme [D] [U] à payer à l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ;

Condamne M. [G] [H], aux dépens d’appel distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civil ;

Condamne M. [G] [H] à payer à l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH une indemnité de procédure de 4 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,