Obligation de respecter les conditions d’une promesse de vente immobilière.

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 AVRIL 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20384 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZON

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Octobre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 20/06058

APPELANTE

Madame [X] [C] épouse [G] née le 21 Juin 1955 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée deBenjamin MOCK, avocat au barreau de PARIS, toque : D0709

INTIMES

Monsieur [L], [B] [Z] né le 26 Décembre 1970 à [Localité 7] (69)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [T], [E], [V] [H] épouse [Z] née le 17 Janvier 1975 à [Localité 6] (76)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tous deux représentés par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151 assistés de Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0357

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. CELLARD NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Monsieur Claude CRETON, chargé du rapport , magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Conclusions Mme [C] : 5 janvier 2025

Conclusions M. et Mme [Z] : 8 janvier 2025

Clôture : 16 janvier 2025

Le 8 décembre 2019, Mme [C] a conclu avec M. et Mme [Z] une promesse unilatérale de vente au prix de 910 000 euros d’un appartement, sous condition suspensive d’obtention au plus tard le 15 avril 2020 par ces derniers d’au moins une offre de prêt d’un montant maximal de 375 000 euros, remboursable sur une durée maximale de 15 ans avec un taux d’intérêt de 1 %. La durée de validité de la promesse a été fixée au 15 juillet 2020.

En l’absence de levée de l’option par M. et Mme [Z], Mme [C] soutenant qu’ils n’ont pas justifié avoir déposé une demande de prêt aux conditions prévues par la promesse, les a assignés en paiement de la somme de 91 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation convenue et demandé au tribunal d’ordonner la libération entre leurs mains de la somme de 40 000 euros placée sous séquestre.

M. et Mme [Z] ont fait valoir que cette action engagée avant l’expiration du délai d’option est irrecevable et ont conclu subsidiairement à son rejet faute pour Mme [C] de justifier d’un titre de propriété

Par jugement du 20 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté cette ’exception d’irrecevabilité’ mais débouté Mme [C] de ses demandes, autorisé le notaire à restituer à M. et Mme [Z] la somme de 40 000 euros placée sous son séquestre et condamné Mme [C] à payer à M. et Mme [Z] les intérêts au taux légal produist par cette somme à compter du 10 novembre 2020, sous déduction des intérêts servis par la Caisse des dépôts et consignation.

Pour rejeter la demande de Mme [C], le tribunal a retenu que la conditon prévoyant que celle-ci devra justifier d’une origine de propriété trentenaire a défailli et que la promesse est ainsi devenue caduque.

Mme [C] a interjeté appel de ce jugement.

Elle conclut à son infirmation, sauf en ce qu’il déboute M. et Mme [Z] de leurs demandes, et à leur condamnation à lui payer, sous astreinte, la somme de 91 000 euros au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt, outre 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que M. et Mme [Z] ont déposé auprès de différents établissements bancaires des demandes de prêt, dont l’une avant même la conclusion de la promesse qui ne peut être invoquée pour établir la défaillance de la condition suspensive. Elle soutient que ces demandes ayant toutes été faites à des conditions qui ne correspondaient pas aux caractéristiques définies dans la promesse, M. et Mme [Z] ont ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive, ce qui justifie leur condamnation au paiement, sous astreinte, du montant de l’indemnité d’immobilisation.

M. et Mme [Z] concluent à la confirmation du jugement.

Ils expliquent d’abord qu’avant même la signature de la promesse, mais dans la perspective de sa signature, ils avaient déposé une demande de prêt auprès de la banque HSBC aux conditions prévues par la promesse, à la seule exception du taux d’intérêt qui a été mentionné à un taux de 0,75 % inférieur à celui de la promesse sur les conseils de leur courtier. Ils soutiennent que le refus que leur a opposé cette banque suffit à établir la défaillance de la condition suspensive et, partant, la caducité de la promesse.

Ils ajoutent que, malgré ce refus, ils ont présenté auprès d’ING et de la Société générale à des conditions différentes de celles de la promesse, afin de multiplier les chances d’obtenir un financement.

Considérant que si M. et Mme [Z] ont déposé plusieurs demandes de prêt qui ont toutes été refusées, il apparaît qu’aucune de ces demandes n’ont pas été faites aux conditions prévues par la promesse ; qu’en effet, la demande auprès de la banque HSBC portait sur un taux de 0,75 % ne correspondant pas à celui de la promesse et les demandes auprès de ING et de la Société générale ont porté, respectivement sur un capital de 624 376 remboursable en dix-sept ans avec un taux d’intérêt de 0,78 % et sur une somme de 607 114,61 euros remboursable en quinze ans ;

Considérant, ensuite, que si la promesse a également été conclue sous la condition suspensive, stipulée dans le seul intérêt de M. et Mme [Z], de la justification par Mme [C] ’d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans’, cette justification n’était pas enfermée dans un délai et ne constituait pas un préalable à l’exécution par M. et Mme [Z] de leurs obligations relatives à la condition suspensive d’obtention d’un financement ;

Considérant, en conséquence, que la réalisation de cette condition, empêchée par M. et Mme [Z] qui n’ont pas sollicité l’octroi d’un prêt aux conditions de la promesse, est réputée accomplie ; qu’il s’ensuit, que M. et Mme [Z] n’ayant pas acquis le bien, doivent être condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation due au titre de l’option qui leur avait été accordée ; qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte; 

Infirme le jugement, sauf en ce ce qu’il déboute M. et Mme [Z] de leurs demandes tendant à déclarer irrecevable la la demande de Mme [C] et en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer à Mme [C] la somme de 91 000 euros ;

Déboute Mme [C] de sa demande d’astreinte ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;

Condamne M. et Mme [Z] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,