Clause pénale et caducité d’une promesse unilatérale de vente : enjeux de la condition suspensive.

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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 03 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03408 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4D2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 19 décembre 2022

Tribunal judiciaire de Béziers – N° RG 21/00501

APPELANT :

Monsieur [D] [W]

né le 27 Septembre 1953 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représenté sur l’audience par Me Eva SLINKMANN substituant Me Karola WOLTERS-CRISTOFOLI, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur [H] [N]

né le 04 Septembre 1966 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

assigné par PV de recherches infructueuses le 08 septembre 2023

Madame [K] [P]

née le 13 Décembre 1972 à [Localité 11] (78)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

assignée par acte remis à domicile le 07 septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M.Philippe BRUEY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT

ARRET :

– par défaut ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

Audience du 3 février 2025

RG n°23/03408

Appelant : M. [D] [W]

Intimés : M. [H] [N]

Mme [K] [P]

Le 4 mars 2020, M. [D] [W] et son épouse Mme [R] [B], (promettants), ont conclu une promesse unilatérale de vente avec M. [H] [N] et Mme [K] [P] (bénéficiaires) portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] (Hérault), dans l’étude de Maître [E], notaire de [Localité 7], pour un prix de 550 000 euros.

Les parties ont convenu de conditions suspensives devant se réaliser dans un délai de 15 jours à compter de sa signature pour l’obtention du dossier de diagnostics techniques.

Il était notamment stipulé à l’acte :

– Une pénalité à titre de dommages-intérêts d’un montant de 55 000 euros au cas où toutes les conditions relatives à la réalisation de la vente étant remplies l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique,

– Un dépôt de garantie d’un montant de 27 000 euros qui aurait dû être déposé par M. [N] et Mme [P] auprès du notaire le jour suivant l’expiration du délai de rétractation.

La notification de l’avant-contrat est intervenue par lettre recommandée électronique du 23 mars 2020. Les acquéreurs n’ont pas usé de leur faculté de rétractation. Cependant, le dépôt de garantie de 27 000 euros n’a pas été constitué.

Le 19 juin 2020, le notaire a convoqué les parties à un rendez-vous prévu pour le 30 juin 2020. Par courriel du même jour, M. [N] répondait qu’en l’absence du diagnostic de performance énergétique (DPE) final, ce rendez-vous lui semblait précipité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juillet 2020, les acquéreurs ont informé le notaire qu’ils renonçaient à l’acquisition du bien, invoquant de nombreuses difficultés rencontrées.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2020, le notaire a fait délivrer sommation de comparaître aux consorts [N]/[P], et a, en l’absence de comparution, établi un procès-verbal de carence le 4 août 2020.

C’est dans ce contexte que par acte du 15 février et 4 mars 2021, M. [W] a assigné M. [N] et Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Béziers afin qu’ils soient condamnés solidairement à régler à la communauté [W]/[B] d’une part, la clause pénale figurant à la promesse de vente du 4 mars 2020 ainsi que des dommages-intérêts du fait de leur attitude pendant la période comprise entre la promesse de vente et leur désistement.

Par jugement du 19 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Béziers a :

– Constaté la validité de l’assignation délivrée par M. [D] [W] à l’encontre de M. [H] [N] et Mme [K] [P],

– Débouté M. [D] [W] de l’intégralité de ses demandes,

– Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné M. [D] [W] aux dépens de l’instance.

M. [W] a relevé appel de ce jugement le 4 juillet 2023.

Par dernières conclusions remises par voie électroniques le 21 septembre 2023, M. [D] [W] demande à la cour, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil et de l’article 1589 alinéa 2 du code civil, de :

Recevoir son appel du jugement du 19 décembre 2022,

Infirmer et réformer le jugement du 19 décembre 2022 par le tribunal de Béziers en ce qu’il a débouté Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes,

Statuant à nouveau :

Débouter M. [H] [N] et Mme [K] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner solidairement M. [H] [N] et Mme [K] [P] à lui payer la somme de 55 000 euros au titre de la clause pénale,

Condamner solidairement M. [H] [N] et Mme [K] [P] à lui payer au titre de la réparation du préjudice moral les sommes suivantes :

30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

1 000 euros au titre du remboursement des frais d’huissier et de notaires engagés,

Condamner solidairement M. [H] [N] et Mme [K] [P] aux dépens et à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [N] et Mme [K] [P] n’ont pas constitué avocat.

M. [H] [N] s’est vu signifier :

– le 8 septembre 2023, la déclaration d’appel par acte d’huissier délivré par procès-verbal de recherches infructueuses ;

– le 3 octobre 2023, les conclusions par acte d’huissier délivré par procès-verbal de recherches infructueuses.

Par ordonnance du 14 décembre 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Montpellier a constaté la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de Mme [P].

Vu l’ordonnance du clôture du 13 mai 2024.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’en appel, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Aux termes de l’article 954, dernier alinéa, du même code, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Ainsi, la cour d’appel qui n’est pas saisie de conclusions par M. [H] [N] et Mme [K] [P] (intimés) doit, pour statuer sur l’appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de ces parties en première instance.

Sur la clause pénale

M. [D] [W] sollicite l’application de la clause pénale mentionnée dans la promesse de vente litigieuse.

Le premier juge a commis une erreur en qualifiant l’acte du 4 mars 2020 de promesse ’synallagmatique’ de vente, alors qu’il s’agit d’une promesse ’unilatérale’ de vente, comme précisé en page 2 de cet acte dans la rubrique : ’objet du contrat’.

En revanche, le premier juge a pris soin de procéder à la lecture attentive de la clause pénale et en a tiré toutes les conséquences de droit.

En effet, la promesse unilatérale stipule, en page 7, une clause intitulée ’stipulation de pénalité’ ainsi rédigée : ’Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CINQUANTE-CINQ MILLE EUROS (55 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (…)’.

La promesse unilatérale a été conclue sous diverses conditions suspensives, notamment l’obtention d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui prévoit, en page 9 de l’acte que :

’(…) Ce diagnostic devra être produit dans le délai de guinze jours à compter des présentes.

A défaut d’établissement dudit diagnostic, les présentes seront caduques’.

M. [D] [W] échoue à rapporter la preuve qu’il a produit le diagnostic de performance énergétique dans les 15 jours de l’acte, soit avant le 19 mars 2020. Par ailleurs, une lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2020 adressée par Maître [A] [E] à M. [H] [N] fait état du ’rajout au dossier’ du diagnostic de performance énergétique ’dont il n’avait pas connaissance’, ce qui accrédite la thèse que le DPE n’a pas été produit dans le délai prévu, soit dans les 15 jours de l’acte.

Il importe peu qu’un DPE antérieur en cours de validité existait au jour de l’acte : en effet, la clause litigieuse prévoyait sa ’production’ à l’autre partie dans les 15 jours de l’acte, ce qui n’a pas été fait.

Par conséquent, la non-réalisation de la condition suspensive dans le délai entraîne la caducité de la promesse.

Elle empêche également toute indemnisation au titre de la clause pénale précitée dès lors que l’avant-contrat ne produit plus effet.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [D] [W] de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur les autres demandes indemnitaires

Comme déjà indiqué, M. [W] n’a pas rempli son obligation de produire le DPE dans les temps, ce qui a entraîné la caducité de la promesse. Il est seul responsable de sa carence et n’est pas légitime à réclamer une indemnisation aux consorts [N]-[P].

A titre surabondant, M. [H] [N] et Mme [K] [P] étaient censés verser un dépôt de garantie de 27 500 euros à la comptabilité du notaire le jour suivant l’expiration du délai de rétractation, soit le 3 avril 2020 (10 jours après la notification du 23 mars 2020), ce qu’ils n’ont jamais fait. Dans de telles circonstances, il apparaît curieux que M. [W] prétende avoir pu croire à la fermeté de l’intention d’acquérir des consorts [N]-[P], et ce jusqu’à l’été 2020. Le préjudice moral n’est donc pas démontré.

Le jugement sera également confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [W] supportera les dépens d’appel.

Statuant par arrêt par défaut,

Rappelle que le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de Mme [P] ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [D] [W] aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT