Clause pénale et conditions suspensives : Questions / Réponses juridiques.

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La clause pénale évalue forfaitairement les dommages et intérêts dus en cas d’inexécution, indépendamment de la preuve de préjudice. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.. Consulter la source documentaire.

Exemple d’affaire jugée sur cette thématique : Le 12 juillet 2019, un compromis de vente a été signé entre un vendeur, la Société à Responsabilité Limitée ONE, et un acquéreur, la Société à Responsabilité Limitée NAPATELI IMMO, pour deux parcelles de terrain à bâtir. La vente était conditionnée à l’obtention d’un prêt de 6 millions d’euros et d’un permis de construire, devant être réalisés respectivement avant le 12 janvier 2020 et le 31 octobre 2019. L’acquéreur a versé deux acomptes de 500 000 euros.

Malgré les efforts de l’acquéreur pour obtenir le permis de construire, celui-ci n’a été délivré que le 10 février 2020, après la date limite. En conséquence, le notaire a informé l’acquéreur que le vendeur acceptait de proroger la date de réitération de l’acte de vente. Cependant, le 22 janvier 2020, l’acquéreur a signalé qu’il n’avait pas obtenu l’offre de prêt et a demandé la restitution de l’acompte d’un million d’euros.

Le 11 août 2020, le conseil du vendeur a mis en demeure l’acquéreur de payer une clause pénale de 401 450 euros. En réponse, le vendeur a assigné l’acquéreur devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre. Le jugement du 3 février 2023 a condamné l’acquéreur à verser 25 000 euros au vendeur, ainsi que des frais.

Le vendeur a interjeté appel, demandant la confirmation de la réalisation des conditions suspensives et l’application intégrale de la clause pénale. L’acquéreur a contesté la validité de la clause, arguant que le retard dans l’obtention du permis de construire était imputable au vendeur.

La cour a confirmé que les conditions suspensives étaient réalisées, mais a réduit le montant de la clause pénale à 25 000 euros, considérant que le vendeur avait trouvé un nouvel acquéreur peu après l’échéance initiale. Les deux parties ont été déboutées de leurs demandes d’indemnisation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la clause pénale dans le compromis de vente ?

La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du Code civil, qui stipule que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Ainsi, la clause pénale a pour objet d’évaluer forfaitairement, et par avance, les dommages et intérêts dus en cas d’inexécution des obligations de l’une des parties. Elle est due même en l’absence de toute preuve de préjudice.

Seules l’inexécution rend la sanction exigible.

Quel est le rôle des conditions suspensives dans le compromis de vente ?

Les conditions suspensives sont définies par l’article 1304 du Code civil, qui précise que « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. »

L’article 1304-2 alinéa 1er stipule que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Dans le cas présent, le compromis de vente stipule que l’acquéreur devait obtenir un prêt et que le vendeur devait obtenir un permis de construire.

L’absence de réalisation de ces conditions dans les délais impartis a été un point de litige, mais la cour a considéré que la prorogation convenue entre les parties a permis de maintenir le compromis en vigueur.

Quel impact a eu le retard dans l’obtention du permis de construire sur la vente ?

Le retard dans l’obtention du permis de construire a été un élément central du litige. La société NAPATELI IMMO a soutenu qu’elle n’était pas responsable de ce retard, car elle avait fourni tous les documents nécessaires à la société ONE pour la demande de permis.

La cour a noté que le permis a finalement été délivré après la date limite initiale, mais que la prorogation convenue entre les parties a permis de considérer que la condition suspensive était réalisée.

Ainsi, le retard n’a pas été jugé fautif, et la vente n’a pas été considérée comme caduque.

Quel est le montant de la clause pénale et comment a-t-il été déterminé ?

La clause pénale stipulée dans le compromis de vente était de 401 450 euros. Cependant, la cour a jugé que ce montant était excessif au regard des circonstances de l’inexécution.

Elle a donc confirmé le jugement de première instance qui avait réduit ce montant à 25 000 euros, considérant que la société ONE avait vendu les parcelles à un prix proche de celui convenu avec la société NAPATELI IMMO.

La cour a également pris en compte le fait que la société ONE avait trouvé un nouvel acquéreur peu après l’expiration du délai de réitération, ce qui a conduit à une modération de la clause pénale.

Quel est le rôle de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles.

Dans cette affaire, la cour a décidé de débouter les deux parties de leurs demandes fondées sur cet article, considérant que l’équité commandait de ne pas allouer de frais supplémentaires, étant donné que les deux parties avaient succombé en partie dans leurs demandes.

Cela souligne l’importance de l’équité dans l’appréciation des frais de justice dans le cadre des litiges.