Résolution d’un contrat de vente et application d’une clause pénale en raison de l’inexécution des obligations contractuelles

L’Essentiel : La clause pénale est une stipulation contractuelle prévoyant une sanction financière en cas d’inexécution d’une obligation. Sa mise en œuvre nécessite une mise en demeure préalable, qui doit être suffisamment claire pour établir le manquement. L’inexécution définitive d’une obligation permet au créancier de renoncer à l’exécution du contrat. Dans cette affaire, la renonciation à l’exécution de la vente a été exprimée, permettant aux vendeurs de revendiquer l’application de la clause pénale. Les frais irrépétibles peuvent être demandés pour les procédures perdues.

Résumé de l’affaire : En date du 30 juillet 2018, des vendeurs ont conclu une promesse de vente avec un acquéreur concernant un bien immobilier, fixant le prix à 110 000 euros. L’acte stipulait que la vente devait être finalisée au plus tard le 30 novembre 2018, sans condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt. Cependant, le 24 février 2020, l’acquéreur a informé le notaire qu’il avait été refusé de financement en raison d’une surévaluation du prix et a proposé de réduire le montant à 80 000 euros, menaçant de rendre la vente caduque si cette offre n’était pas acceptée.

Les vendeurs ont rejeté cette proposition par courrier le 23 juin 2020, mettant l’acquéreur en demeure de régulariser la vente. Suite au décès de l’un des vendeurs en septembre 2020, les héritiers ont assigné l’acquéreur en justice pour obtenir la résolution de la vente et l’application d’une clause pénale. Le tribunal judiciaire de Rodez a rendu un jugement le 2 juillet 2021, constatant la défaillance de l’acquéreur, prononçant la résolution de la promesse de vente, et le condamnant à verser 1 000 euros aux vendeurs pour les frais de justice.

Les vendeurs ont interjeté appel de ce jugement, demandant une condamnation de l’acquéreur à payer 5 500 euros au titre de la clause pénale, ainsi que 3 000 euros pour les frais de justice liés à l’appel. L’acquéreur n’ayant pas constitué avocat, la cour a examiné les éléments du dossier. Elle a conclu que la clause pénale était applicable, en raison de la mise en demeure effectuée par les avocats, et a infirmé le jugement initial sur ce point. En conséquence, l’acquéreur a été condamné à verser 5 500 euros aux vendeurs, ainsi qu’à payer 1 500 euros pour les frais d’appel, tout en étant également condamné aux dépens.

Clause pénale dans les contrats de vente

La clause pénale est une stipulation contractuelle qui prévoit une sanction financière en cas d’inexécution d’une obligation. En matière de promesse de vente, la mise en œuvre de cette clause nécessite une mise en demeure préalable, qui peut être effectuée par tout moyen, sauf indication contraire dans le contrat.

L’article 1231-5 du Code civil précise que « la clause pénale est la convention par laquelle les parties fixent d’avance le montant des dommages-intérêts en cas d’inexécution de l’obligation ». Cette disposition souligne l’importance de la clause pénale comme moyen de garantir l’exécution des obligations contractuelles.

Conditions de mise en œuvre de la clause pénale

Pour que la clause pénale soit applicable, il est nécessaire que la mise en demeure soit effectuée, ce qui implique que le créancier doit informer le débiteur de son manquement. La forme de cette mise en demeure n’est pas toujours précisée par la loi, mais elle doit être suffisamment claire pour établir la défaillance de l’autre partie.

L’article 1344 du Code civil stipule que « la mise en demeure est l’acte par lequel un créancier demande à son débiteur d’exécuter son obligation ». Dans le cas présent, la mise en demeure a été effectuée par un courrier d’avocat, ce qui, bien que non conforme à la forme exigée pour la renonciation à l’exécution de la vente, a néanmoins permis de constater l’inexécution définitive de l’obligation.

Inexécution définitive et renonciation à l’exécution

L’inexécution définitive d’une obligation contractuelle entraîne la possibilité pour le créancier de renoncer à l’exécution du contrat. Selon l’article 1224 du Code civil, « la résolution de la convention peut être prononcée en cas d’inexécution de l’une des parties ».

Dans cette affaire, la renonciation à l’exécution de la vente a été clairement exprimée par l’avocat de l’acquéreur, ce qui a conduit à la constatation de l’inexécution définitive. Cette situation a permis aux vendeurs de revendiquer l’application de la clause pénale, conformément aux stipulations de la promesse de vente.

Frais irrépétibles et dépens

Les frais irrépétibles, tels que prévus par l’article 700 du Code de procédure civile, permettent à une partie de demander le remboursement des frais engagés pour la procédure, lorsque celle-ci a été perdue. Cet article stipule que « le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens ».

Dans le cadre de cette affaire, la cour a confirmé la condamnation de l’acquéreur aux dépens et a accordé une somme au titre de l’article 700, en raison de la défaite de monsieur [H] [P] dans le litige.

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le fondement juridique de la clause pénale dans la promesse de vente ?

La clause pénale est un mécanisme contractuel qui permet de prévoir une sanction en cas d’inexécution d’une obligation. Dans le cadre de la promesse de vente, il est stipulé que, en cas de défaut de réitération à la date prévue, le vendeur peut renoncer à l’exécution de la vente.

Cette renonciation doit être notifiée à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.

L’article 1231-5 du Code civil précise que « la clause pénale est une disposition par laquelle les parties fixent à l’avance le montant des dommages-intérêts en cas d’inexécution de l’obligation ».

Dans cette affaire, le tribunal a constaté que les consorts n’avaient pas justifié de la délivrance d’une lettre recommandée ou d’un exploit d’huissier, mais seulement d’un courrier d’avocat.

Ainsi, la mise en demeure, bien que réalisée, n’a pas été effectuée dans la forme requise pour la renonciation à l’exécution de la vente.

Quel est l’impact de la mise en demeure sur l’exécution de la vente ?

La mise en demeure est un acte juridique essentiel qui permet de constater l’inexécution d’une obligation. Selon l’article 1344 du Code civil, « la mise en demeure est l’acte par lequel le créancier demande au débiteur d’exécuter son obligation ».

Dans le cas présent, la mise en demeure a été effectuée par courrier officiel entre avocats, ce qui, bien que valide, ne répond pas aux exigences de forme pour la renonciation à l’exécution de la vente.

Cependant, l’avocat de l’acquéreur a informé le notaire que, sans acceptation du nouveau prix proposé, la vente serait caduque. Cela constitue une renonciation à l’exécution de la vente, rendant l’inexécution définitive.

Ainsi, la clause pénale prévue dans la promesse de vente s’applique, et le jugement initial a été infirmé en ce sens.

Quel est le régime des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile stipule que « le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles ».

Ces frais comprennent les honoraires d’avocat et autres frais engagés pour la procédure. Dans cette affaire, le tribunal a condamné l’acquéreur à payer aux consorts une somme de 1 500 euros en application de cet article.

Le montant accordé est à la discrétion du juge, qui doit tenir compte de l’équité et des circonstances de l’affaire.

Étant donné que l’acquéreur a succombé dans ses prétentions, la décision de confirmer la condamnation aux frais irrépétibles est justifiée par l’issue du litige.

Ainsi, les consorts ont droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure d’appel.

Quel est le rôle de l’astreinte dans le cadre de la clause pénale ?

L’astreinte est une mesure coercitive qui consiste à imposer une somme d’argent à une partie qui ne respecte pas une obligation dans un délai imparti.

Dans le cadre de la clause pénale, l’astreinte peut être prévue pour garantir l’exécution de l’obligation. Cependant, dans cette affaire, la cour a décidé qu’il n’y avait pas lieu de prononcer une astreinte.

Cela s’explique par le fait qu’aucun élément du dossier ne justifiait une telle mesure.

L’article 1226 du Code civil précise que « le juge peut, à la demande de la partie qui a droit à l’exécution de l’obligation, ordonner une astreinte ».

Dans ce cas, la cour a estimé que la simple condamnation à payer la somme de 5 500 euros au titre de la clause pénale était suffisante pour garantir les droits des consorts.

Ainsi, l’absence d’astreinte ne remet pas en cause l’application de la clause pénale, mais souligne que la cour a exercé son pouvoir d’appréciation.

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05336 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PEE4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 02 JUILLET 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE RODEZ

N° RG 20/01208

APPELANTS :

Monsieur [W] [E]

né le 19 Octobre 1947 à [Localité 11] (12)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [Y] [E] (héritière de [T] [E], décédé)

née le 16 Décembre 1980 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 4]

Monsieur [U] [E] (héritier de [T] [E], décédé)

né le 31 Mars 1977 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [V] [C] épouse [E] (héritière de [T] [E], décédé)

née le 08 Mai 1949 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentés par Me Brice PERIER de la SELARL TPAVOCATS, avocat au barreau D’AVEYRON substitué sur l’audience par Me Frédéric MARTINS MONTEILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME :

Monsieur [H] [P]

né le 27 Juin 1961 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représenté – assigné le 09 décembre 2021 à étude

Ordonnance de clôture du 18 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

– rendu par défaut,

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 juillet 2018, monsieur [W] [E] et monsieur [T] [E], vendeurs, ont conclu avec monsieur [H] [P], acquéreur, une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier sis à [Localité 17], [Adresse 14] et [Adresse 15], au prix de 110 000 euros.

L’acte, qui ne stipulait aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt pour financer l’opération, prévoyait la réitération de l’acte authentique de vente au plus tard le 30 novembre 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 février 2020, monsieur [H] [P], par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué au notaire chargé de la vente qu’il s’était vu opposer un refus de financement en raison d’un prix surévalué au regard du marché local et proposait d’ajuster le prix de vente à la somme de 80 000 euros, affirmant par ailleurs qu’à défaut d’acceptation de cette nouvelle offre la vente serait caduque.

Par courrier responsif du 23 juin 2020, messieurs [W] et [T] [E], par l’intermédiaire de leur conseil, ont refusé la proposition de monsieur [H] [P] et l’ont mis en demeure de régulariser la vente.

Monsieur [T] [E] est décédé le 15 septembre 2020, laissant pour lui succéder madame [Y] [E], monsieur [U] [E] et madame [V] [C] veuve [E].

La vente n’ayant pas été régularisée, par acte d’huissier de justice du 22 octobre 2020, monsieur [W] [E] ainsi que madame [Y] [E], monsieur [U] [E] et madame [V] [C] veuve [E] ont assigné monsieur [H] [P] aux fins notamment de constatation de la résolution de la vente et application de la clause pénale.

Par jugement réputé contradictoire du 2 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Rodez a :

– constaté la défaillance de monsieur [H] [P] ;

– prononcé la résolution du compromis de vente signé le 30 juillet 2018 entre messieurs [W] et [T] [E] et monsieur [H] [P] ;

– débouté les consorts [E] du surplus de leurs demandes;

– condamné monsieur [H] [P] à payer aux consorts [E] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné monsieur [H] [P] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 29 août 2021, les consorts [E] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 23 janvier 2025, les consorts [E] demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes en paiement. Ils demandent à la cour de :

– condamner monsieur [H] [P] à leur payer la somme de 5 500 euros au titre de clause pénale et ce sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

– condamner monsieur [H] [P] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel en sus de l’article 700 prononcé en première instance,

– condamner monsieur [H] [P] aux dépens.

Monsieur [H] [P] n’a pas constitué avocat, malgré signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant le 16 décembre 2021.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 18 février 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la clause pénale

Le tribunal, retenant qu’aux termes de la promesse de vente, en cas de défaut de réitération à la date prévue en raison de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pouvait renoncer à l’exécution de la vente en informant l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier, a rejeté la demande au titre de la clause pénale, les consorts [E] ne justifiant pas de la délivrance d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un exploit d’huissier mais uniquement d’un courrier d’avocat en date du 23 juin 2020.

Si la promesse de vente prévoit (pièce 1 des appelants, page 23) que le vendeur peut renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de cette renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, les dispositions relatives à la clause pénale, qui figurent en page 8 de ladite promesse, exigent quant à elles une mise en demeure sans en préciser la forme, et sauf inexécution définitive.

Or, en l’espèce, une mise en demeure a bien été effectuée le 23 juin 2020 par courrier officiel entre avocats (pièce 3 des appelants).

Au surplus, l’avocat de monsieur [H] [P] avait informé le notaire chargé de la vente de ce que, à défaut d’acceptation par les vendeurs du nouveau prix proposé, la vente serait définitivement caduque, de sorte qu’il a expressément renoncé à exécuter la vente et que l’inexécution est dès lors devenue définitive.

Dans ces conditions, la clause pénale prévue à la promesse de vente a vocation à s’appliquer en l’espèce.

Le jugement sera par conséquent infirmé et il sera fait droit à la demande des consorts [E] tendant à voir condamner monsieur [H] [P] à leur payer la somme de 5 500 euros au titre de la clause pénale contractuellement prévue.

Aucun élément du dossier ne justifie en revanche que cette condamnation soit assortie d’une astreinte et il sera de ce fait dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, monsieur [H] [P], succombant, sera condamné aux dépens et à payer aux consorts [E] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 2 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Rodez sauf en ce qu’il a débouté monsieur [W] [E], madame [Y] [E], monsieur [U] [E] et madame [V] [E] de leur demande en paiement de la clause pénale,

Statuant du chef infirmé,

Condamne monsieur [H] [P] à payer à monsieur [W] [E], madame [Y] [E], monsieur [U] [E] et madame [V] [E] la somme de 5 500 euros au titre de la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamne monsieur [H] [P] à payer à monsieur [W] [E], madame [Y] [E], monsieur [U] [E] et madame [V] [E] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [H] [P] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,