Promesse de vente : conséquences de l’inexécution contractuelle

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, conformément aux articles 1103 et 1104 du Code civil. Les parties doivent exécuter leurs obligations contractuelles de bonne foi, ce qui est une exigence d’ordre public. En cas d’inexécution des obligations, les parties peuvent prévoir la résolution du contrat, comme stipulé dans la promesse de vente. En l’espèce, la promesse de vente stipule que la non-levée de l’option d’achat dans le délai imparti entraîne la caducité de la promesse, sans qu’une mise en demeure soit nécessaire. L’indemnité d’immobilisation, fixée à 5% du prix de vente, reste acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente promise, comme précisé dans les pages 12 et 13 de l’acte notarié. Les époux [N] n’ayant pas levé l’option d’achat ni versé l’indemnité dans le délai prévu, ils sont déchus de leur droit à la promesse de vente, et l’indemnité d’immobilisation est due. De plus, l’article 1231-6 du Code civil prévoit que les intérêts au taux légal s’appliquent à compter de l’assignation en cas de condamnation au paiement d’une somme d’argent. Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à respecter scrupuleusement les délais et conditions stipulés dans les actes notariés, notamment en ce qui concerne la levée d’option d’achat et le versement des indemnités. A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause : « En cas de non-réalisation de la vente promise, l’indemnité d’immobilisation versée restera acquise au promettant, sauf si le bénéficiaire notifie par lettre recommandée au notaire son intention de se prévaloir d’un motif de restitution dans un délai de sept jours suivant l’expiration de la promesse. »

L’Essentiel : Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les parties doivent exécuter leurs obligations contractuelles de bonne foi. La promesse de vente stipule que la non-levée de l’option d’achat dans le délai imparti entraîne la caducité de la promesse. L’indemnité d’immobilisation, fixée à 5% du prix de vente, reste acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente promise. Les époux [N] n’ayant pas levé l’option d’achat ni versé l’indemnité, ils sont déchus de leur droit.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 03 Juillet 2025
Dossier N° RG 24/06208 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KLRG
Minute n° : 2025/185

AFFAIRE :

[Y] [I], [F] [I] C/ [Z] [N], [T] [K]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière 

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Roméo LAPRESA

Délivrée le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [I]
Madame [F] [I]
demeurants [Adresse 1]
représentés par Me Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Hugues DUCROT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

D’UNE PART ;
DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [N]
Madame [T] [K]
demeurants [Adresse 2]
non représentés
D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Par acte notarié en date du 8 décembre 2023 signé en l’étude de Me [R] [C], notaire à [Localité 5], M. [Y] [I] et Mme [F] [W] épouse [I] ont consenti à M. [Z] [N] et Mme [T] [K] épouse [N] une promesse unilatérale de vente concernant les lots 12, 75 et 124 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3] et [Adresse 4] moyennant la somme de 885 000 €.
Un avenant du 23 janvier 2024 prévoyait une prorogation de la promesse de vente jusqu’au 21 février 2024 maximum. Les autres conditions figurant dans l’acte d’origine restant identiques.
M. et Mme [N], malgré plusieurs relances, n’ont pas levé d’option d’achat dans le délai prévu.
Par acte d’huissier du 24 juillet 2024, M. [Y] [I] et Mme [F] [I] ont fait assigner M. [Z] [N] et Mme [T] [K] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil :
Condamner les époux [N] au paiement de la somme de 44 250 € TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation aux consorts [I]
Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation
Les condamner au paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
Les condamner au paiement de la somme de 3500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir
Les condamner au paiement des entiers dépens.
Ils font valoir que les époux [N] qui n’ont pas levé l’option d’achat avant le délai fixé au 21 février 2024 n’ont pas respectés leurs obligations.
Ils indiquent que la promesse de vente est caduque et que faute pour les bénéficiaires d’avoir respectés les termes de l’acte notarié, l’indemnité d’immobilisation reste acquise aux promettants.
L’assignation a été délivrée conformément à l’article 659 du code de procédure civile. M. [Z] [N] et Mme [T] [K] n’ont pas constitué avocat.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024. L’audience s’est tenue le 3 avril 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Les parties peuvent prévoir que le contrat sera résolu si survient telle ou telle circonstance, généralement l’inexécution de ses obligations par l’une d’elles.

En l’espèce, les parties ont contractuellement prévu en page 7 de la promesse de vente que la réalisation de cette promesse aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes, à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire et de manière générale de tous comptes et proratas, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans les quinze jours de la levée d’option, auprès du notaire rédacteur de l’acte, accompagnée du virement du prix dans un délai de quinze jours.

En page 12, le paragraphe relatif à l’indemnité d’immobilisation indique que les parties sont convenues de fixer le montant de cette indemnité à la somme de 44 250 € représentant 5% du prix de vente, que le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les dix jours des présentes à la comptabilité du notaire. Dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date prévue, la promesse de vente sera considérée comme caduque si le promettant le souhaite et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation de la promesse de vente.

La promesse de vente du 8 décembre 2023 a été consentie pour une durée expirant au 31 janvier 2024 à 17 heures étendue par avenant du 23 janvier 2024 au 21 janvier 2024 à la même heure.

M. et Mme [N] n’ont pas versé les fonds, n’ont pas levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, ils sont par conséquent, conformément à l’article 8 de la promesse de vente, déchus de plein droit du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. La promesse de vente est devenue caduque.
En ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation il a été prévu en page 12 et 13 de la promesse de vente qu’en cas de non réalisation de vente promise, la somme versée resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains l’immeuble formant l’objet de la promesse vente. La somme sera toutefois restituée au bénéficiaire dans certains cas et si celui-ci entend se prévaloir de l’un quelconque de ces motifs pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, il devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente. A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire de faire connaitre sa décision dans un délai de sept jours. Cette sommation se fera par lettre recommandée avec accusé de réception. Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, ou de retirer ledit courrier, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera acquise au promettant.

M. [Z] [N] et Mme [T] [K] n’ont pas fait valoir de motifs susceptibles de permettre la restitution de l’indemnité d’immobilisation dans le délai de sept jours prévu par l’acte notarié.

Le 4 mars 2024, le conseil des époux [I] a adressé une sommation par lettre recommandée de mise en demeure à M. et Mme [N] afin qu’ils fassent connaitre s’ils entendaient se prévaloir d’un motif permettant la restitution de l’indemnité. Le courrier a été distribué et le 19 mars 2024, l’avis de réception a été signé par le destinataire mais les défendeurs n’ont pas répondu. Ils seront alors déchus de la possibilité d’invoquer les motifs mentionnés au C du paragraphe relatif à l’indemnité d’immobilisation, page 13 de la promesse de vente du 8 décembre 2023 et par conséquent, condamnés à payer à M. et Mme [I] la somme de 44 250 € au titre de l’indemnité d’immobilisation. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024, date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

M. [Y] [I] et Mme [F] [I] sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Or, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et les époux [I] n’apportent la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés, aussi en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les entiers dépens de l’instance seront supportés par M. [Z] [N] et Mme [T] [K] épouse [N], parties perdantes.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [I] et de Mme [F] [I] les frais irrépétibles exposés pour faire valoir leurs droits, M. [Z] [N] et Mme [T] [K] épouse [N] seront solidairement condamnés à leur payer la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
CONDAMNE M. [Z] [N] et Mme [T] [K] épouse [N] à payer à M. [Y] [I] et Mme [F] [I] la somme de 44 250 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE M. [Z] [N] et Mme [T] [K] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE M. [Z] [N] et Mme [T] [K] épouse [N] à payer M. [Y] [I] et Mme [F] [I] à la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ.
La greffière, La présidente,