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Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ce qui implique que toute construction ou activité doit respecter les inconvénients que les voisins sont habituellement en mesure de supporter. Ce principe est fondé sur l’article 1240 du code civil, qui stipule que tout fait de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige son auteur à le réparer.
Les articles 676 à 679 du code civil régissent les ouvertures dans un mur non mitoyen, en précisant les conditions de légalité des jours et des vues. Un jour, qui laisse passer la lumière sans permettre la vue, est soumis à des règles spécifiques de hauteur et de distance, tandis qu’une vue doit respecter des distances minimales pour éviter l’indiscrétion. La qualification d’une ouverture comme jour ou vue est laissée à l’appréciation du juge, qui doit évaluer le risque d’indiscrétion. En l’espèce, la construction voisine a obstrué des ouvertures de M. [H], causant un trouble anormal du voisinage, justifiant ainsi une indemnisation pour le préjudice subi. La responsabilité de M. [C] et du syndicat des copropriétaires est engagée, même en l’absence de faute, dès lors que l’obstruction excède les inconvénients normaux du voisinage. Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à formaliser par écrit tout accord concernant des modifications de propriété ou des échanges d’ouvertures, en veillant à respecter les règles de droit applicables. A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause : « Les parties conviennent que toute modification des ouvertures existantes devra être réalisée dans le respect des dispositions légales en vigueur, et qu’aucune obstruction ne devra causer un trouble anormal de voisinage. » |
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L’Essentiel : Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, impliquant que toute construction ou activité respecte les inconvénients que les voisins peuvent supporter. Les articles 676 à 679 du code civil régissent les ouvertures dans un mur non mitoyen, précisant les conditions de légalité des jours et des vues. En l’espèce, la construction voisine a obstrué des ouvertures de M. [H], causant un trouble anormal du voisinage, justifiant une indemnisation pour le préjudice subi.
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Résumé de l’affaire : Un propriétaire d’appartement a engagé une action en justice contre un voisin et le syndicat des copropriétaires d’un immeuble voisin suite à des travaux de construction ayant obstrué plusieurs ouvertures de son bien, réduisant ainsi la luminosité de son salon et de sa cuisine. En raison de cette obstruction, le propriétaire a demandé une indemnisation pour le préjudice subi, estimant que les travaux réalisés par le voisin avaient causé un trouble anormal de voisinage.
Le voisin, en tant que constructeur, a reconnu l’obstruction mais a contesté la légitimité des ouvertures du plaignant, arguant qu’elles étaient illicites. En réponse, le propriétaire a assigné le voisin et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire, sollicitant des dommages-intérêts pour compenser la perte de jouissance de son bien. Les défendeurs ont, de leur côté, demandé le rejet des demandes du plaignant et ont formulé une demande reconventionnelle pour préjudice moral. Le tribunal a examiné les responsabilités des parties en se basant sur le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Il a constaté que, bien que certaines ouvertures du plaignant soient illicites, cela ne l’exonérait pas de sa responsabilité pour l’obstruction des jours de lumière. Le tribunal a ainsi reconnu que l’obstruction causait un trouble anormal, entraînant une condamnation du voisin et du syndicat des copropriétaires à indemniser le plaignant. En conséquence, le tribunal a condamné le voisin et le syndicat à verser une somme de 2 500 euros au propriétaire pour dommages-intérêts, tout en rejetant la demande reconventionnelle. Les dépens ont été mis à la charge des défendeurs, qui ont également été condamnés à verser 2 000 euros au titre des frais de justice. |
de [Localité 8]
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 JUIN 2025
Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 23/09401 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YEEQ
N° de MINUTE : 25/00506
Monsieur [Y] [H]
né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représenté par Me [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 042
DEMANDEUR
C/
Le SYNDICAT DES COPRIOPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] représenté par son Syndic bénévole, Mme [K]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Monsieur [G] [C]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Ayant pour Avocat : Maître Nathalie MARCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0868
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
DÉBATS
Audience publique du 05 Mai 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier
M. [H] est propriétaire d’un appartement dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6].
M. [C], propriétaire de la parcelle voisine, a entrepris la construction de quatre maisons d’habitation sur son fonds.
M. [H] a dénoncé l’obstruction de plusieurs ouvertures situées sur la façade de son bien et apportant de la lumière dans le salon et la cuisine.
En contrepartie, il a été convenu que M. [C] prenne à sa charge la création de nouvelles ouvertures, les travaux ainsi réalisés ayant été contestés par M. [H].
C’est dans ces conditions que M. [H] a, par actes d’huissier des 25 et 26 septembre 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et M. [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 5 mai 2025.
Le jugement a été mis en délibéré au 30 juin 2025, date de la présente décision.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, M. [H] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :
– recevoir les prétentions et demandes de M. [H] ;
– débouter M. [C] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de leurs demandes;
– condamner in solidum M. [C] et le Syndic des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par Mme [K] à verser à M. [H], la somme de 115 720,95 euros à parfaire au titre de ses préjudices de jouissance, de valeur et financier résultant des troubles anormaux de voisinage ;
– condamner in solidum M. [C] et le Syndic des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par Mme [K] à verser à M. [H], la somme de 2 000 euros à parfaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et M. [C] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :
– dire et juger les demandes de M. [H] mal fondées ;
– dire et juger les demandes de dommages et intérêts au titre des troubles anormaux de jouissance non fondées ;
– dire et juger le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et M. [C] recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles ;
– dire et juger l’action en responsabilité initiée par M. [H] constitutive d’une procédure abusive;
En conséquence :
– condamner M. [H] à payer au SDC [Adresse 2] et à M. [C] la somme de 6 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
– condamner M. [H] à payer au SDC [Adresse 2] et à M. [C] la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code civil ;
– condamner M. [H] aux entiers dépens.
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Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
A titre liminaire, il convient de rappeler que, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).
Sur les demandes principales en paiement
Est responsable de plein droit, en application du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, celui qui est l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins, qu’il soit propriétaire occupant ou non, occupant non propriétaire avec ou sans titre, ou encore voisin occasionnel, tel l’entrepreneur qui réalise des travaux, sans possibilité, pour ledit voisin, de s’exonérer en tout ou partie de sa responsabilité à l’égard de son voisin en invoquant le fait d’un tiers, sauf à ce qu’il présente les caractères de la force majeure.
L’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 depuis le 1er octobre 2016, dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, étant précisé que tout tiers à un contrat peut invoquer, sur ce fondement, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
Lorsque plusieurs personnes sont responsables d’un même dommage, chacune est tenue, à l’égard de la victime, de le réparer en totalité, sans possibilité d’opposer à cette dernière le fait d’un tiers, qui n’a d’incidence que sur les rapports entre les personnes coobligées, pour la détermination de la charge finale de l’indemnisation.
Par ailleurs, les ouvertures pratiquées dans un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, sont régies par les articles 676 et suivants du code civil, lesquels distinguent les jours et les vues.
Selon les articles 676 et 677, un jour correspond à une fenêtre à fer maillé et verre dormant, laissant passer la lumière mais pas l’air, garnie d’un treillis de fer dont les mailles ont un décimètre d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant ; il peut être établi à 2,60 mètres au-dessus du plancher ou sol de la pièce qu’on veut éclairer au rez-de-chaussée, et 1,90 mètres pour les étages supérieurs ; un jour ne peut permettre l’acquisition d’une servitude par prescription (voir en ce sens Cass, Civ 3, 7 avril 2004, 02-20.502).
Selon les articles 678 et 679, une vue correspond à une ouverture permettant le regard sur le fonds voisin ; une vue droite n’est autorisée que s’il y a 1,90 mètres de distance entre le mur où on les pratique et le fonds voisin, et une vue oblique, s’il y a 0,60 mètre de distance.
La qualification de la nature d’une ouverture, entre jour et vue, relève toutefois de l’appréciation souveraine du juge, lequel doit rechercher, au-delà des critères énoncés par le code civil, qui ne sont qu’indicatifs, s’il existe ou non un risque d’indiscrétion, résultant de l’usage normal des lieux.
Dès lors qu’un jour offre au fonds servant des garanties de discrétion suffisantes, peu importe sa hauteur par rapport au plancher (voir en ce sens Cass, Civ 3, 27 mai 2009, 08-12.819).
Sur les responsabilités
En l’espèce, M. [H] soutient que la construction de l’immeuble sur le terrain jouxtant le sien a conduit les défendeurs à obstruer une fenêtre et deux ouvertures en blocs de verre, ce qui lui cause un trouble anormal du voisinage du fait notamment de la perte de luminosité.
Les défendeurs opposent ici l’illicéité des jours et vues ouvertes dans la construction de M. [H], soutenant que, dans l’hypothèse où celle-ci serait caractérisée, le tribunal ne saurait reconnaitre un quelconque trouble anormal du voisinage.
Il convient, en conséquence, d’examiner la licéité des jours et vues en litige.
S’agissant de la fenêtre, il n’est pas contesté que le mur de M. [H] est situé en limite de propriété, de sorte que, en l’absence de réclamation à son profit d’une quelconque servitude de vue, elle doit être considérée comme étant illicite faute de respecter les distances prescrites, ce dont il se déduit que M. [C] était parfaitement dans son droit en construisant un mur en limite de sa propriété.
Les demandes présentées de ce chef seront donc rejetées.
S’agissant des ouvertures en blocs de verre, qui doivent recevoir la qualification de jours dès lors qu’elles ne peuvent s’ouvrir et ne laissent passer que la lumière, elles sont licites puisqu’elles sont certes translucides mais également opaques et ne sont donc pas soumises aux règles de hauteur prescrites par le code civil.
Ainsi, si les jours de souffrance ne pouvaient empêcher les défendeurs d’exercer leur droit de propriété en faisant édifier un ouvrage sur leur fonds, ce principe ne peut faire obstacle à la possibilité pour M. [H] d’obtenir l’indemnisation du préjudice résultant de leur obstruction, même non fautive, sous condition de rapporter la preuve que ladite obstruction a eu des conséquences excédant les inconvénients normaux du voisinage.
A cet égard, si, en milieu urbain, à plus forte raison dans une zone soumise à des enjeux de densification de l’habitat, il n’existe pas de droit acquis à l’ensoleillement, à la vue ou à la luminosité, il en va autrement lorsque la construction voisine bouche tout bonnement les jours (dont l’existence n’est pas sérieusement contestable compte tenu des photographies produites et des échanges entre les parties) de la propriété du demandeur au point d’en réduire de façon importante la luminosité, ce qui est ici attesté par la combinaison des photographies et études d’architecte ayant évalué la perte de lumière.
Le tribunal rejoint ici M. [H] sur le fait que l’absence de permis de construire pour la construction des jours est indifférente à la caractérisation d’un troubla anormal du voisinage, à plus forte raison en l’absence de toute contestation par l’autorité administrative.
Pour autant, il est observé que M. [H] reconnait lui-même avoir accepté l’obstruction des jours du salon en contrepartie de la création :
– d’une ouverture dans le bureau, qui n’est pas contestée et contre laquelle M. [H] ne forme aucune récrimination ;
– d’une ouverture dans le salon, qui a été réalisée mais est partiellement obstruée.
Il convient ainsi de prendre en compte le fait que M. [H] avait accepté une forme d’échange dont il espérait néanmoins un maintien de la luminosité dans le salon à un niveau proche de celui connu antérieurement. Ainsi, l’obstruction du jour construit par M. [C] et le syndicat des copropriétaires diminue la luminosité de façon importante, ce qui caractérise un trouble anormal du voisinage.
De ce fait, la responsabilité de M. [C], en qualité de maître de l’ouvrage, et du syndicat des copropriétaires, en qualité de voisin, est exposée à l’égard de M. [H].
Sur les préjudices
Les coûts des travaux liés à l’absence de ventilation dans la cuisine seront rejetés puisqu’ils sont en lien avec l’obstruction de la fenêtre illicite.
La perte de valeur du bien n’est étayée par aucune pièce qui permettrait au tribunal d’en examiner rigoureusement l’ampleur, de sorte qu’il doit être considéré comme étant inexistante.
S’agissant du préjudice de jouissance, il doit être mesuré par le fait que M. [H] a accepté l’abandon des deux jours du salon contre une ouverture dans le bureau (non contestée) et une nouvelle ouverture dans le salon, dont l’obstruction partielle est la seule source de préjudice.
Il convient, en conséquence, de condamner in solidum M. [C] et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] la somme de 2 500 euros.
Sur la demande reconventionnelle en paiement
La demande reconventionnelle en paiement sera rejetée dès lors que la responsabilité des défendeurs a été exposée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. [C] et le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).
Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, M. [C] et le syndicat des copropriétaires, condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à M. [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE in solidum M. [C] et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
DEBOUTE M. [C] et le syndicat des copropriétaires de leur demande reconventionnelle en paiement ;
MET les dépens à la charge de M. [C] et le syndicat des copropriétaires ;
CONDAMNE in solidum M. [C] et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE M. [C] et le syndicat des copropriétaires de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT