Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 9 juillet 2025, RG n° 24/08669

Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel d’Aix-en-Provence

Thématique : Conflit de propriété et accès à un bien immobilier

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 JUILLET 2025

N° 2025 / 214

N° RG 24/08669

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNLO5

Association DIOCESAINE DE [Localité 8]

C/

[G] [C] [E] [J]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Camille TAPIN-REBOUL

Me Sébastien BADIE

Me Anne Cécile NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 07 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05543.

APPELANTE

Association DIOCESAINE de [Localité 8]

pris en la personne de M. [Z] [U], économe diocésain mandaté à cet effet, domicilié en cette qualité au siège [Adresse 6]

représentée par Me Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [G] [C] [E] [J]

né le 23 Novembre 1942 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], sis à [Localité 9]

représenté par son syndic en exercice la société CABINET LAUGIER-FINE SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Anne Cécile NAUDIN, membre de l’association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [V] [J], décédée le 22 février 2022, a institué en qualité de légataire universel l’Association Diocésaine de [Localité 8], par testament olographe du 21 mars 2014.

L’Association Diocésaine de [Localité 8] est ainsi devenue propriétaire d’un appartement au sein de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1].

Selon acte notarié en date du 19 juillet 2022, M. [G] [J] a été désigné en qualité de gardien des clés et du mobilier inventorié dans ledit appartement.

Suivant acte de commissaire de justice des 21 et 23 novembre 2023, l’Association Diocésaine de [Localité 8] a fait assigner M. [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], devant le juge des référés, aux fins de voir prononcer leur condamnation sous astreinte à remettre les clés des parties communes et privatives.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] est intervenu volontairement.

Suivant ordonnance réputée contradictoire rendue le 07 mai 2024, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Marseille a :

reçu l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires ;

déclaré recevables les demandes présentées par l’Association Diocésaine de [Localité 8] ;

rejeté toutes les demandes présentées par l’Association Diocésaine de [Localité 8] ;

rejeté toutes les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires ;

dit n’y avoir lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu des frais irrépétibles ;

laissé les dépens à la charge de l’Association Diocésaine de [Localité 8] ;

rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit.

Pour statuer en ce sens, il a considéré qu’en l’espèce, aucune urgence n’était démontrée par l’Association Diocésaine de [Localité 8] pour fonder sa demande sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile qui subordonne l’intervention du juge des référés à l’urgence.

Il a considéré qu’au-delà, les demandes se heurtaient à des contestations sérieuses à ce stade tant à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] que de M. [J], en raison de l’acte notarié du 19 juillet 2022 qui a désigné ce dernier comme gardien des clés et du mobilier de l’appartement litigieux, le juge des référés étant juge de l’évidence.

Il a relevé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] établissait qu’il n’était pas dépositaire des badges d’accès n’ayant procédé aux changements des serrures.

Il a considéré que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne justifiait ni de l’urgence, ni d’un trouble manifestement illicite, ni d’un dommage imminent ou d’une obligation non sérieusement contestable et qu’au-delà, il n’était pas démontré que M. [J] disposait de tous les badges d’accès à l’immeuble.

Suivant déclaration en date du 05 juillet 2024, l’Association Diocésaine de [Localité 8] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

rejeté toutes les demandes présentées par l’Association Diocésaine de [Localité 8] ;

dit n’y avoir lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu des frais irrépétibles ;

laissé les dépens à la charge de l’Association Diocésaine de [Localité 8].

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, l’Association Diocésaine de [Localité 8] demande à la cour de :

juger abusif le refus opposé par M. [J] de restituer les moyens d’accès de l’appartement propriété de l’Association Diocésaine ;

condamner M. [J] à verser à la requérante la somme de 3.015 euros au titre des frais de constat et de serrurier ;

condamner M. [J] à verser à la requérante la somme de 18.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de trouble de jouissance ;

condamner M. [J] à verser à la requérante la somme de 3.000 euros au titre des frais de justice non compris dans les dépens de première instance, ainsi que la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile ;

condamner M. [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient que sa propriété n’est pas contestée ni sérieusement contestable, M. [J] n’ayant formé aucune opposition ni engagé aucune procédure visant à contester la validité du testament si bien qu’elle dispose d’un titre de propriété publié et parfaitement opposable.

Elle considère que l’obligation de remettre les clés de M. [J] ne souffrait d’aucune contestation sérieuse, celui-ci n’avait pas à s’assurer que le transfert de garde des clés et du mobilier au profit de l’association soit subordonné à la désignation d’un commissaire de justice pour constat préalable de la présence de l’entièreté du mobilier inventorié, puisqu’il n’y a pas d’autre condition que celle d’être propriétaire pour exiger les clés des mains du gardien.

Elle fait valoir que cela fait plus d’un an que M. [J] résiste abusivement, privant ainsi l’Association Diocésaine de son droit fondamental de jouir de sa propriété.

Elle explique que l’urgence ne concerne pas que l’atteinte abusive au droit de propriété de l’association, mais aussi l’intérêt de nombreux locataires qui ne trouvent pas à se loger.

Elle ajoute qu’à ce titre, elle a été taxée pour ce logement vacant.

Elle indique qu’elle est parvenue à dupliquer sans difficulté le badge qu’elle est parvenue à se procurer auprès d’un tiers, si bien que l’opposition du syndic qui prétendait être dans l’impossibilité de lui donner un accès, faut de détenir l’empreinte conservée par M. [J], n’était pas réellement fondée.

Elle considère que la résistance abusive de M. [J] a d’ores et déjà fait perdre à l’Association Diocésaine la chance de louer l’appartement pendant 18 mois depuis qu’il a été mis en demeure en août 2023, jusqu’au 30 janvier 2025.

Elle précise qu’elle a dû exposer des frais de commissaire de justice et de serrurier.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [J] demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance déférée ;

Par conséquent,

débouter l’Association Diocésaine de [Localité 8] de toutes ses demandes ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

débouter l’Association Diocésaine de [Localité 8] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner l’Association Diocésaine de [Localité 8] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il soutient qu’il est parfaitement recevable à contester la validité du testament établi par sa s’ur, Mme [J], ce qui diffère du droit d’opposition de l’article 1007 du Code civil.

Il indique que l’héritier dispose d’un délai de cinq ans à partir du décès ou du jour où il prend connaissance de l’acte pour contester un testament et sa validité.

Il considère qu’il ne peut raisonnablement remettre les clés sollicitées sans avoir préalablement été assuré de la désignation d’un commissaire de justice aux fins de constater que le mobilier présent dans l’appartement est identique à celui inventorié par l’acte dressé par Me [B].

Il ajoute qu’à défaut d’un tel acte, il risque d’engager sa propre responsabilité en cas de dommages causés au mobilier présent à l’intérieur de l’appartement.

Il estime qu’il ne fait que respecter la mission qui lui a été confiée.

Il fait valoir que l’association n’a jamais opéré les diligences nécessaires pour permettre à M. [J] d’honorer sa mission et pour qu’elle puisse jouir du bien.

Il indique ne détenir que le badge afférent à son appartement et non celui de l’appartement de Mme [J], ni les autres badges de l’immeuble.

Il précise que le changement de serrure de l’immeuble a été réalisé par le syndicat des copropriétaires qui a seul la qualité de gardien des parties communes et non par lui-même.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande à la cour de :

déclarer recevable et bien-fondé le syndicat des copropriétaires en son appel incident de la décision rendue le 07 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Marseille ;

Y faisant droit,

confirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires ;

Statuant à nouveau,

condamner M. [J] à remettre au syndicat des copropriétaires la carte de propriété de la serrure de la porte d’entrée du bâtiment, ceci sous astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner la ou les parties contre laquelle l’action compétera le mieux à verser la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;

En tout état de cause,

condamner la ou les parties contre laquelle l’action compétera le mieux à verser la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel ;

condamner la partie contre laquelle l’action compètera le mieux aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Anne-Cécile Naudin.

Il fait valoir que la situation litigieuse était connue à tout le moins depuis le 05 mai 2023, date de l’opposition à la validité du testament formulé par M. [J], ancienneté qui s’oppose à tout urgence, l’affaire n’est attachée d’aucune circonstance requérant une telle procédure.

Il considère que sa mise en cause apparait manifestement inopportune.

Il précise qu’il n’a pas à faire subir aux copropriétaires les désagréments liés au changement de serrure de l’immeuble, déjà modifiée à la demande de M. [J] en 2021, sachant que la question relative aux modalités d’ouvertures des accès communs est du ressort de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité renforcée.

Il ajoute que M. [J] a en sa possession l’intégralité des badges vigiks, ainsi que la carte de la propriété du verrou, éléments qui n’ont pas été remis au syndic, de sorte que ce dernier est dans l’impossibilité de rééditer des badges, ce qui cause préjudice au syndicat des copropriétaires, dans le cadre de cette procédure et dans la gestion quotidienne de l’immeuble.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 et mise en délibéré au 09 juillet 2025.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille en date du 7 mai 2024,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’Association Diocésaine de [Localité 8] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE