Résiliation de bail : absence de sous-location prouvée – Questions / Réponses juridiques

L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le locataire ne peut céder le contrat de location ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur. L’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation précise que les logements conventionnés doivent être loués à des personnes physiques à titre de résidence principale et occupés au moins 8 mois par an. Dans cette affaire, la demande de résiliation du bail a été rejetée en raison de l’absence de preuve d’une sous-location illégale.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Par contrat daté du 19 novembre 2013, une société anonyme d’HLM a loué un local à usage d’habitation à une locataire pour un loyer mensuel de 338,26 euros, accompagné d’une provision sur charges et d’un dépôt de garantie. En mars 2025, la société a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion, invoquant une sous-location illégale des lieux.

Lors de l’audience du 16 juin 2025, la société a demandé la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de la locataire sous astreinte, ainsi que le transport et la séquestration de ses meubles. Elle a également réclamé une indemnité mensuelle d’occupation et le remboursement de frais irrépétibles. La société a fondé ses demandes sur des articles de la loi du 6 juillet 1989 et du code civil, arguant que la locataire avait reconnu avoir sous-loué le logement.

La locataire, assistée par un avocat, a contesté les demandes de la société, affirmant que la sous-location n’avait jamais été effective et que les annonces en ligne avaient été mises par sa fille. Elle a demandé le rejet des demandes adverses et la condamnation de la société aux dépens.

Le tribunal a examiné les éléments de preuve, notamment des constatations effectuées sur des annonces de location en ligne. Bien que la locataire ait reconnu avoir proposé la sous-location, il a été établi que l’annonce en question n’avait pas été supprimée, mais aucune preuve suffisante n’a démontré qu’une nouvelle sous-location illégale avait eu lieu depuis une date précise. En conséquence, le tribunal a rejeté la demande de résiliation du bail et les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. La société, partie perdante, a été condamnée à payer les dépens et une somme à l’avocat de la locataire.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail d’habitation ?

La résiliation du bail d’habitation peut être demandée sur le fondement de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur ».

En outre, l’article 1224 du code civil précise que « la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle ».

Dans cette affaire, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a soutenu que la locataire avait procédé à une sous-location illégale, ce qui pourrait constituer une inexécution grave de ses obligations.

Cependant, il a été établi que la locataire n’avait pas effectué de nouvelle sous-location depuis une date précise, ce qui a conduit à rejeter la demande de résiliation.

Quel est le rôle des constatations effectuées par le commissaire de justice ?

Les constatations réalisées par le commissaire de justice sont essentielles pour établir les faits dans le cadre de la procédure. En l’espèce, le constat du 24 février 2023 a révélé que le logement loué avait été proposé à la location sur une plateforme en ligne par des pseudonymes.

Ces éléments de preuve ont été cruciaux pour déterminer si la locataire avait effectivement sous-loué le bien.

L’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation précise que les logements conventionnés doivent être occupés au moins 8 mois par an, ce qui renforce l’importance de l’occupation effective par le locataire.

Les constatations ont donc permis de vérifier la conformité de la locataire avec ses obligations contractuelles.

Quel impact a eu la reconnaissance de la locataire concernant la sous-location ?

La reconnaissance de la locataire quant à la sous-location illégale a été un élément clé dans l’évaluation de la gravité de l’inexécution de ses obligations.

Cependant, il est important de noter que cette reconnaissance concernait une période antérieure à une date précise, et que la locataire a affirmé ne plus avoir sous-loué son appartement depuis lors.

L’article 1728 du code civil impose au locataire de jouir paisiblement du bien loué, ce qui inclut l’interdiction de sous-louer sans accord.

Néanmoins, le tribunal a conclu que les preuves présentées n’étaient pas suffisantes pour établir une nouvelle sous-location illégale après la date mentionnée, ce qui a conduit au rejet de la demande de résiliation.

Quels sont les effets de la décision sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ?

La décision de rejet de la demande de résiliation du bail a également eu des conséquences sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

En effet, l’expulsion d’un locataire ne peut être prononcée que si le bail est résilié, conformément aux dispositions de l’article 1224 du code civil.

Ainsi, en l’absence de résiliation, les demandes d’expulsion sous astreinte et de transport et séquestration des meubles ont été également rejetées.

De plus, la demande de paiement d’une indemnité d’occupation a été rejetée, car elle est généralement liée à la résiliation du bail et à l’occupation illégale du bien.

Quel est le régime des frais irrépétibles dans cette affaire ?

Les frais irrépétibles, régis par l’article 700 du code de procédure civile, permettent à une partie de demander le remboursement de ses frais d’avocat et autres frais liés à la procédure.

Dans cette affaire, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière, partie perdante, a vu sa demande de remboursement de frais irrépétibles rejetée.

Le tribunal a également condamné la société à payer une somme à l’avocat de la locataire, en tenant compte des démarches judiciaires qu’elle a dû accomplir.

Cela souligne l’importance de la décision de justice en matière de répartition des frais entre les parties, en fonction de l’issue du litige.