Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 18 septembre 2025, RG n° 24/12298

Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel d’Aix-en-Provence

Thématique : Prescription non opposable en référé pour constructions illégales en zone naturelle

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/476

Rôle N° RG 24/12298 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNZTL

SARL IMMOBILIARE

C/

Commune [Localité 12]

SCI CINQUE LUCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 20 Août 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02042.

APPELANTE

SARL IMMOBILIARE

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMEES

Commune [Localité 12]

prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité à l’Hôtel de Ville – [Adresse 10]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Maud BARBEAU-BOURNOVILLE de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Benoît DJABALI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SCI CINQUE LUCE

caducité partielle

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 11]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteure

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société à responsabilité limitée (SARL) Immobiliare est propriétaire des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] situées [Adresse 9] à [Localité 13], après avoir vendu celles cadastrées section AM n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], tandis que la société civile immobilière (SCI) Cinque Luce est propriétaire des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Faisant grief aux sociétés Immobiliare et Cinque Luce d’avoir procédé, sans autorisation, à des aménagements, installations et constructions sur des parcelles exclusivement agricoles en méconnaissance du plan d’urbanisme local (PLU) et du plan de prévention des risques incendie de forêt (PPRIF), la commune de Roquette-sur-Siagne les a, par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse afin que des mesures de démolition, de suppression et d’interdiction, sous astreinte, soient ordonnées pour faire cesser le trouble manifestement illicite et le dommage imminent subis.

Par ordonnance en date du 20 août 2024, ce magistrat a :

– débouté les sociétés Immobiliare et Cinque Luce de leur demande d’annulation de l’assignation ;

– déclaré l’action de la commune de [Localité 12] recevable en l’absence de prescription ;

– condamné la société Cinque Luce à restituer à ses parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] une destination conforme aux dispositions des articles N1 et N2 du règlement du plan local d’urbanisme et, en conséquence, mettre un terme à l’activité de réparation automobile, et ce, dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant un an ;

– condamné la société Immobiliare à :

* démolir les constructions édifiées sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] et constatées selon les procès-verbaux d’infraction du 6 avril 2023 (repères B, C et D) et 19 juillet 2022 (repère 1) ;

* démolir les bâtiments édifiés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] à la place des serres ainsi que la voie en béton ;

* restituer à la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] une destination conforme aux dispositions des articles N1 et N2 du règlement du plan local d’urbanisme et, en conséquence, mettre un terme aux activités commerciales et artisanales actuelles ;

* supprimer tous les dépôts de matériaux tels que constatés selon le procès-verbal d’infraction du 19 juillet 2022,

et ce, dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant un an ;

– rejeté le surplus des demandes ;

– condamné la société Immobiliare et la société Cinque Luce à payer à la commune de [Localité 12], chacune, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a considéré que :

– l’acte introductif d’instance n’était affecté d’aucun vice de fond, dès lors que la commune justifiait de son droit d’agir en l’état d’une délégation donnée par le conseil municipal, le 11 juin 2020, au maire de la commune d’agir en justice en son nom conformément aux dispositions de l’article L 2122-22 du code général des collectivités territoriales ;

– la commune justifiait de sa qualité à agir en l’état de la même délégation ;

– la société Immobiliare démontrait ne plus avoir la qualité de propriétaire des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], de sorte que les demandes de la commune concernant ces parcelles étaient irrecevables, à l’inverse de celles cadastrées section AM n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] ;

– l’action de la commune exercée à l’encontre de la société Cinque Luce n’était pas prescrite dès lors qu’elle n’établissait pas la réalité de l’exercice d’une activité commerciale de menuiserie ou de réparation automobile depuis plus de dix ans avant l’assignation ;

– il en était de même de celle exercée à l’encontre de la société Immobiliare qui n’apportait la preuve que de baux à usage exclusif d’entrepôt et ne produisait aucun élément concernant les travaux de modification des serres, la date d’achèvement des autres constructions et le changement d’affectation des locaux ;

– les procès-verbaux d’infraction dressés les 6 avril 2023 et 19 juillet 2022 n’étaient affectés d’aucun vice dès lors que rien ne prouvait que leur auteur avait pénétré sur les terres de la société Cinque Luce ;

– les parcelles litigieuses se situaient en zone N du PLU et étaient concernées par le PPRIF approuvé par arrêté préfectoral du 1er juillet 2009 ;

– les procès-verbaux susvisés démontraient que la société Cinque Luce avait changé la destination du hangar agricole, tel qu’il résulte de l’acte de vente du 10 février 2022, en atelier mécanique, et ce, sans aucune autorisation administrative, outre le fait que les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] se situaient en zone B1du PPRIF, dans laquelle le changement de destination des bâtiments était réglementé, ce qui constituait un trouble manifestement illicite ;

– les mêmes procès-verbaux démontraient que des constructions avaient été édifiées sur la parcelle section AM n° [Cadastre 4] appartenant à la société Immobiliare située en zone rouge du PPRIF et que des travaux et aménagements avaient été réalisés sur les serres, sans aucune autorisation administrative ;

– à l’inverse, la commune ne justifiait pas de la réalité d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent résultant des constructions réalisées sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7] ;

– la demande de la commune tendant à la remise en état n’était pas suffisamment précise.

Suivant déclaration transmise au greffe le 10 octobre 2024, la société Immobiliare a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance en date du 22 janvier 2025, la déclaration d’appel a été déclarée partiellement caduque à l’égard de la société Cinque Luce.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Immobiliare demande à la cour :

– d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

* l’a déboutée de sa demande d’annulation de l’assignation ;

* déclaré l’action de la commune recevable ;

* l’a condamnée aux démolition, restitution et suppression sous astreinte ;

* l’a condamnée aux dépens et à des frais irrépétibles ;

* rejeté le surplus des demandes ;

– de confirmer l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions la concernant ;

– statuant à nouveau,

– de déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes de la commune ;

– de déclarer irrecevables l’action formée par la commune en ce qui concerne les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8] ;

– de débouter la commune de ses demandes en l’état de contestations sérieuses et en l’absence de dommage imminent et de troubles manifestement illicites ;

– de débouter la commune de sa demande concernant le dépôt de matériaux qui ont été enlevés ;

– de débouter la commune de son appel incident ;

– de la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en première instance et la même somme pour ceux exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Daval Guedj.

Concernant la prescription de l’action entreprise par la commune à son encontre, elle se prévaut de la prescription décennale résultant de l’article 480-14 du code de l’urbanisme. Elle affirme que les bâtiments d’exploitation, y compris les serres et le hangar, ainsi que la maison comprenant quatre appartements, la maisonnette de trois pièces avec piscine hors sol et le bâtiment à usage professionnel et d’habitation, existent depuis plus de dix ans. Elle expose que cela résulte de son acte d’acquisition du 4 février 2021 (pages 7 à 10, 31 et suivantes et 45 à 46) qui fait état de locations (baux d’entrepôts et d’habitation) qui existent depuis plus de dix ans ainsi que des photographies de l’entrée du site via Google Street qui montrent un panneau avec une flèche en direction des serres démontrant l’existence d’une activité liée à la mécanique. Elle conteste le changement de destination alléguée par la commune dès lors que les baux d’entrepôt révèlent l’existence d’une destination qui n’est plus agricole mais qui relèvent des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire conformément aux articles R 151-28 et R 151-27 du code de l’urbanisme, et que les photographies démontrent l’existence d’une activité de plus de dix ans liée à un garage automobile.

Dans tous les cas, elle affirme que l’illicéité des troubles et la réalité du dommage imminent allégués ne sont pas démontrés avec l’évidence requise en référé. Outre les moyens susvisés, elle indique que les procès-verbaux n’établissent aucune infraction s’agissant des bâtiments d’habitation, pas plus qu’ils ne démontrent la réalité de bâtiments industriels qui auraient été édifiés à la place des serres, mais uniquement de simples travaux de rénovation des toitures avec la pose d’une porte de garage, d’autant que l’utilisation des serres à usage d’entrepôt est antérieure à ces travaux et que la commune avait parfaitement connaissance des travaux entrepris (débroussaillage, dépollution de la zone squattée, élimination des épaves, sécurisation des serres, regroupement des boîtes aux lettres près du portail avec clôture de la zone…), tel que cela résulte de courriers échangés en 2022 et de la déclaration préalable du 21 mars 2022 ayant fait l’objet d’une décision de non-opposition en date du 3 juin 2022. Par ailleurs, elle relève que la commune ne démontre pas que les constructions en question ne sont pas régularisables au regard du PLU (article N2) ou du PPRI(article 1b) de la zone B1). En outre, elle expose que les procès-verbaux d’infraction dont se prévaut la commune ont fait l’objet d’un classement sans suite au pénal. De surcroît, elle souligne que le PLU de la commune fait l’objet d’un processus de modification. Enfin, elle soutient que les condamnations prononcées sous astreinte sont disproportionnées au vu de la situation factuelle et de l’antériorité, et ce, en application de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la commune de [Localité 12] sollicite de la cour qu’elle :

– confirme l’ordonnance entreprise en ce qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre de l’appelante ;

– l’infirme en ce qu’elle n’a pas retenu l’existence d’un dommage imminent résultant de la réalisation des constructions, aménagements et occupations de nature à augmenter la fréquentation et l’occupation des lieux par des personnes et en ce qu’il les expose dès lors à un risque d’incendie de forêt avéré allant d’élevé à très élevé ;

– l’infirme en ce qu’elle a limité le montant de l’astreinte à 300 euros par jour de retard ;

– condamne l’appelante à exécuter les condamnations sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à l’expiration du délai d’un an fixé par l’ordonnance, c’est-à-dire à compter de sa signification ;

– rejette toutes les autres demandes de l’appelante ;

– condamne l’appelante à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que les parcelles en question, qui se situent en zone naturelle N au PLU approuvé par délibération du 27 juillet 2017, lesquelles n’autorisent que des constructions et installations ’indispensables à la mise en valeur et à la protection des bois et forêts ainsi qu’à l’exploitation agricole’ ou l’aménagement, la réfection et l’extension de constructions à usage d’habitation existantes, ont toujours eu une vocation exclusivement agricole, tel que cela résulte des permis de construire des 28 septembre 1972 et 28 mars 1977 autorisant l’édification de serres agricoles / horticoles. Elle souligne que ces parcelles sont également concernées par un PPRIF approuvé par arrêté du préfet des Alpes Maritimes du 1er juillet 2009 qui les classent en zones R et B1, lesquelles n’autorisent qu’un nombre très restreint de constructions et d’occupations, sous réserve du respect de prescriptions contraignantes.

Elle relève que ses services de l’urbanisme, aux termes d’un procès-verbal de constat du 4 avril 2023, ont constaté des constructions réalisées en méconnaissance du PLU et du PPRIF, et notamment l’existence d’abris pour voitures, d’une construction avec toiture et de l’utilisation des terrains comme zone de stockage de matériaux de chantier au niveau des repères B, C, D, E et F, sans autorisation d’urbanisme. Elle expose que le procès-verbal de constat en date du 18 juillet 2023 fait état d’aménagements et de constructions réalisés sans autorisation en partie Sud du terrain qui ont permis la création d’une petite zone industrielle à vocation automobile en pleine zone naturelle N au niveau des repères A à F ainsi que l’occupation d’une des serres par une entreprise de BTP, l’aménagement de constructions en habitation et entrepôt, l’aménagement d’une voie d’accès en béton et l’entreposage de déchets divers.

Concernant la recevabilité de son action, elle relève que la prescription décennale soulevée par l’appelante ne court qu’à compter de l’achèvement des travaux et, en cas de changement des destination, à compter de la date à laquelle l’immeuble est en état d’être affecté à sa nouvelle destination. Elle souligne, qu’à l’exception de ceux conclus en 2002 et 2004, les baux mentionnés dans l’acte d’acquisition de l’appelante ont été conclus moins de 10 ans avant la date de l’assignation et ne concernent que les serres dont la destination a été changée, et non les autres infractions reprochées. De plus, elle indique que les baux d’entrepôt conclus en 2002 et 2004 n’ont pas eu pour effet de changer la destination des lieux dès lors qu’ils ont été conclus sur une partie de la serre qui est une annexe. En outre, elle relève que l’acte de vente de 2021, qui est postérieur à ces baux, stipule que la destination de la serre est agricole et que l’ensemble des bâtiments ont une destination exclusivement agricole. De surcroît, elle expose que le changement de destination n’a été achevé qu’en 2023 avec des travaux de réaménagement des serres, de modification des bâtiments et la réalisation d’une voie interne goudronnée, soit des aménagements pour permettre l’accueil et l’exercice de nouvelles activités qui n’ont rien d’agricoles. Elle affirme que les serres existantes à usage agricole ont été transformées en bâtiments industriels entre 2020 et 2023 sans aucune autorisation de changement de destination. Enfin, elle indique, qu’outre le changement de destination, elle reproche à l’appelante de nombreuses violations des dispositions légales et règlementaires d’urbanisme, à savoir l’édification de constructions, la réalisation de différents aménagements, la réalisation de travaux sur la façade et la structure des bâtiments et le déversement de déchets. Elle considère donc que son action est recevable.

Sur le fond du référé, elle expose que les constructions et aménagements réalisés par l’appelante l’ont été en violation des articles L 480-1 du code de l’urbanisme et L 562-5 du code de l’environnement, sans aucune autorisation administrative en violation des articles R 421-14 c) et R 421-9 a) du code de l’urbanisme et sans perspective de régularisation. Elle fait état de plusieurs infractions aux règles de l’urbanisme, et notamment trois constructions à destination industrielle générant une surface d’emprise au sol et des serres agricoles devenues des constructions en parpaings alors qu’elles étaient à l’origine en verre et en armature métallique. En outre, elle expose qu’ils violent les dispositions du règlement de la zone naturelle N du PLU et portent atteinte à la mise en valeur et à la protection des bois et forêts ainsi qu’à l’exploitation agricole. Enfin, elle indique qu’ils méconnaissant les dispositions du PPRIF comme se situant en zone rouge R dès lors que le morcèlement des constructions et les changements de destination entrepris entraînent un accroissement du nombre de personnes présentes sur le site.

Elle affirme qu’il s’agit de constructions et aménagements qui ne sont pas régularisables, de sorte que la preuve de troubles manifestement illicite est rapportée, de même que celle d’un dommage imminent. Elle relève que l’article L 480-14 du code de l’urbanisme autorise la démolition d’un bâtiment édifié irrégulièrement ou en méconnaissance des dispositions d’urbanisme applicables dès lors qu’ils ne peuvent pas faire l’objet d’une régularisation. Elle estime donc que les mesures sollicitées sous astreinte sont parfaitement justifiées.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mai 2025.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré l’action de la commune de [Localité 12] recevable en l’absence de prescription ;

La confirme en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Immobiliare tirée de la prescription de l’action en référé initiée par la commune de [Localité 12] ;

Condamne la SARL Immobiliare à verser à la commune [Localité 12] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SARL Immobiliare de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SARL Immobiliare aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président