Relogement adapté et résiliation pour troubles de voisinage : Questions / Réponses juridiques

Le locataire doit user des lieux loués raisonnablement et conformément à leur destination, sans troubler la jouissance paisible des autres occupants. Le bailleur est tenu d’assurer cette jouissance paisible et doit intervenir pour faire cesser les troubles causés par un autre locataire dès qu’il en a connaissance. En cas de manquement, le locataire victime peut obtenir des dommages-intérêts, et le juge peut ordonner un relogement adapté si la jouissance est gravement altérée.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Un bailleur social, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F, a consenti deux baux à deux locataires distinctes pour des appartements situés dans un même immeuble. L’une des locataires, désignée comme la victime, a saisi la justice en juin 2022 pour faire cesser des troubles de jouissance causés par l’autre locataire, sa voisine du rez-de-chaussée, et pour obtenir réparation ainsi que le remboursement d’un trop-perçu de loyers et charges. En réponse, le bailleur a assigné la locataire accusée de troubles pour demander la jonction des affaires, son expulsion et son appel en garantie.

Lors de l’audience de première instance, la victime a demandé au bailleur de la reloger sous astreinte, ou à défaut, d’expulser la locataire trouble-fête et de lui verser une indemnisation mensuelle. Elle réclamait également des dommages-intérêts pour les troubles subis, le remboursement des trop-perçus, une réparation de son préjudice moral et la prise en charge des frais de justice. Le bailleur a sollicité le rejet des demandes, ou à défaut, la condamnation de la locataire trouble-fête à garantir les condamnations, la résiliation judiciaire de son bail, son expulsion, ainsi que le paiement des loyers et charges dus. La locataire accusée a demandé le rejet des demandes et une indemnisation pour procédure abusive.

Le tribunal a condamné le bailleur à rembourser une partie des trop-perçus mais a rejeté les demandes de relogement, d’expulsion et d’indemnisation. La victime a fait appel, demandant notamment l’infirmation de ces rejets, un relogement adapté à son handicap, une indemnisation substantielle pour les troubles et le préjudice moral, ainsi que la condamnation du bailleur aux frais de justice. Le bailleur a demandé la confirmation du jugement et, subsidiairement, la garantie de la locataire trouble-fête, la résiliation de son bail et son expulsion.

L’affaire révèle que la victime a subi des nuisances répétées (bruits, insultes, menaces, odeurs de cannabis) imputables à la locataire trouble-fête, constatées par la police et documentées par des plaintes et certificats médicaux attestant d’un impact sur sa santé, notamment en raison de son handicap. Le bailleur a reconnu la nécessité d’une procédure contentieuse mais a contesté la responsabilité exclusive de la locataire trouble-fête. La cour d’appel a finalement reconnu le manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible, ordonné un relogement adapté, condamné le bailleur à indemniser la victime pour ses préjudices, prononcé la résiliation judiciaire du bail de la locataire trouble-fête et ordonné son expulsion, tout en la condamnant à garantir le bailleur des condamnations prononcées. Les dépens ont été partagés entre le bailleur et la locataire trouble-fête.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de l’obligation du bailleur à garantir la jouissance paisible des lieux loués ?

L’obligation du bailleur à garantir la jouissance paisible des lieux loués est fondée sur l’article 1719 du Code civil, qui dispose que « le bailleur est tenu de garantir au preneur la jouissance paisible du bien loué ».

Cette obligation implique que le bailleur doit prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer au locataire une occupation paisible du logement, sans troubles ni nuisances.

Par ailleurs, l’article 1728, alinéa 1, du Code civil précise que « le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ».

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 complète ce dispositif en imposant au locataire « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Ainsi, le bailleur doit veiller à ce que les locataires respectent cette obligation d’usage paisible, sous peine d’engager sa responsabilité en cas de manquement.

Dans cette affaire, la société Immobilière 3F, en tant que bailleur, est tenue de garantir à Mme [O] la jouissance paisible de son logement, ce qui implique d’agir face aux troubles causés par un autre locataire, Mme [S].

Le manquement à cette obligation est caractérisé par l’inaction du bailleur malgré les plaintes répétées et les constats de nuisances, engageant ainsi sa responsabilité.

Quel est le régime juridique applicable à la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation d’usage paisible ?

La résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation d’usage paisible est régie par l’article 1224 du Code civil, qui prévoit que « la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Le locataire est tenu, en vertu des articles 1728 du Code civil et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’user paisiblement des lieux loués, sans causer de troubles ou nuisances aux autres occupants ou au voisinage.

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail dès lors qu’il est établi que le locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles, en tenant compte de la gravité et de la répétition des manquements, ainsi que de la bonne foi du locataire.

La cour d’appel doit apprécier la situation au jour de sa décision, en tenant compte de toutes les circonstances intervenues jusqu’à cette date.

Dans cette affaire, les manquements répétés et graves de Mme [S] (tapages, injures, nuisances sonores, harcèlement) justifient la résiliation judiciaire de son bail.

La résiliation entraîne l’expulsion du locataire, sous réserve des dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, qui encadrent les modalités d’expulsion.

Le locataire résilié est également tenu au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus jusqu’à la libération effective des lieux.

Quel est le droit à relogement du locataire victime de troubles de jouissance et quelles sont les conditions de son exercice ?

Le droit à relogement du locataire victime de troubles de jouissance est une conséquence de l’obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible des lieux loués.

Lorsque le bailleur ne parvient pas à faire cesser les troubles causés par un autre locataire, il peut être tenu de proposer un relogement adapté au locataire victime.

Ce relogement doit être conforme à la situation personnelle du locataire, notamment en tenant compte de son handicap et de ses ressources financières.

Dans cette affaire, Mme [O], reconnue porteuse d’un handicap par la MDPH et nécessitant un environnement calme, a vu ses demandes de relogement rejetées en première instance au motif que les propositions faites n’étaient pas adaptées (logements en étage sans ascenseur, loyers supérieurs à ses ressources).

La cour d’appel a infirmé ce rejet, ordonnant à la société Immobilière 3F de proposer un relogement adapté dans un délai de quatre mois, dans la commune ou les communes limitrophes, sans astreinte.

Cette solution s’appuie sur la reconnaissance du manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible et sur la nécessité de protéger la santé et la qualité de vie du locataire victime.

Quel est le régime de la réparation du préjudice subi par le locataire en raison des troubles de jouissance causés par un autre locataire ?

La réparation du préjudice subi par le locataire victime de troubles de jouissance est fondée sur le principe de la responsabilité civile délictuelle ou contractuelle du bailleur, en raison de son manquement à l’obligation de garantie de jouissance paisible.

Le préjudice doit être personnel, direct et certain, conformément à la jurisprudence (Cass. 2e civ., 12 nov. 1986, no 85-14.486).

La réparation doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi, afin d’éviter pour la victime toute perte ou profit (2e Civ., 29 mars 2006, no 04-15776).

Dans cette affaire, le préjudice de jouissance de Mme [O] est établi par les nuisances répétées (tapages, injures, harcèlement) et par les certificats médicaux attestant d’un trouble anxio-dépressif.

Toutefois, la demande d’indemnisation correspondant à l’intégralité du loyer depuis 2019 est jugée excessive, car Mme [O] a continué à occuper son logement et les troubles se sont espacés depuis 2022.

La cour d’appel a fixé l’indemnisation à 1 300 euros pour le préjudice de jouissance et 200 euros pour le préjudice moral, montant qu’elle considère proportionné à la nature et à la durée des troubles subis.

Quel est l’effet de la mise en cause en garantie du locataire responsable des troubles sur la responsabilité du bailleur ?

La mise en cause en garantie du locataire responsable des troubles permet au bailleur, condamné à réparer le préjudice subi par un autre locataire, de se retourner contre le locataire fautif afin d’obtenir le remboursement des sommes versées.

Cette action est fondée sur les articles 1728 alinéa 1 et 1741 du Code civil, qui régissent les obligations respectives du locataire et du bailleur.

L’article 1728 impose au locataire d’user paisiblement des lieux loués, tandis que l’article 1741 prévoit que le bailleur peut agir en garantie contre le locataire en cas de manquement.

Dans cette affaire, la société Immobilière 3F a été condamnée à indemniser Mme [O] et a sollicité la condamnation de Mme [S] à la relever et garantir de cette condamnation.

La cour d’appel a fait droit à cette demande, condamnant Mme [S] à garantir la société Immobilière 3F des condamnations prononcées à titre de dommages-intérêts.

Quel est le régime applicable à l’expulsion du locataire en cas de résiliation judiciaire du bail ?

L’expulsion du locataire en cas de résiliation judiciaire du bail est encadrée par les articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Ces dispositions prévoient que l’expulsion peut être ordonnée par le juge, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, après un commandement de libérer les lieux resté infructueux.

Le délai entre la délivrance du commandement et l’expulsion est fixé par la loi, permettant au locataire de se conformer à la décision.

Le sort des meubles laissés dans les lieux est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du même code, qui organisent leur transport, séquestration et éventuelle vente.

Dans cette affaire, la cour d’appel a ordonné l’expulsion de Mme [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, passé un délai de deux mois suivant le commandement de libérer les lieux.

Mme [S] est également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges dus jusqu’à la libération effective des lieux.

Quel est le régime des frais irrépétibles et des dépens dans le cadre d’un litige locatif ?

Les frais irrépétibles correspondent aux frais exposés par une partie pour les besoins du procès, notamment les honoraires d’avocat, qui ne sont pas compris dans les dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme destinée à couvrir ces frais.

L’article 699 du Code de procédure civile régit la répartition des dépens, qui comprennent les frais liés à la procédure (signification, huissier, etc.).

Dans cette affaire, la cour d’appel a condamné la société Immobilière 3F à verser à Mme [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle a également partagé les dépens de première instance et d’appel à hauteur de 50 % à la charge de la société Immobilière 3F et 50 % à la charge de Mme [S].

Mme [O] et la société Immobilière 3F ont été condamnées in solidum aux dépens, tandis que Mme [S] a été déboutée de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive.

Quel est le régime applicable à la condamnation pour procédure abusive dans un litige locatif ?

La condamnation pour procédure abusive vise à sanctionner une partie qui engage ou poursuit une procédure manifestement infondée ou dilatoire, causant un préjudice à l’autre partie.

Cette condamnation est fondée sur le principe général de la bonne foi dans l’exercice des droits et sur l’article 700 du Code de procédure civile, qui peut être utilisé pour sanctionner les abus de procédure.

Dans cette affaire, Mme [S] a sollicité une indemnisation de 1 500 euros pour procédure abusive à l’encontre de Mme [O] et de la société Immobilière 3F.

La cour d’appel a rejeté cette demande, confirmant le jugement de première instance, estimant que la procédure engagée par Mme [O] et la société Immobilière 3F n’était pas abusive.

Quel est le rôle du juge des contentieux de la protection dans le traitement des litiges locatifs ?

Le juge des contentieux de la protection, compétent au sein du tribunal judiciaire, est chargé de statuer sur les litiges relatifs à la protection des personnes et des biens, notamment en matière locative.

Il est compétent pour connaître des demandes relatives à la jouissance paisible des locaux loués, aux troubles de voisinage, aux expulsions, ainsi qu’aux demandes d’indemnisation liées à ces troubles.

Dans cette affaire, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a rendu un jugement contradictoire le 22 mars 2023, statuant sur les demandes de relogement, d’expulsion, d’indemnisation et de remboursement de trop-perçu.

Ce jugement a été partiellement infirmé en appel, notamment sur les demandes de relogement et d’indemnisation, illustrant le rôle du juge dans la protection des droits des locataires et bailleurs.