Après l’obtention des permis de construire, les travaux débutent en décembre 2020. Les consorts, craignant que la construction ne respecte pas le cahier des charges, assignent la SARL Aty et son prestataire, la SARL Gilles Trignat Résidences, en référé pour suspendre les travaux et remettre le terrain dans son état initial. Le juge des référés déboute les consorts de leurs demandes. En avril 2021, les consorts engagent une action en justice pour demander la démolition des constructions.
Le tribunal judiciaire de Grenoble, par jugement du 28 mars 2024, rejette la majorité des demandes des consorts, sauf pour l’un d’eux, qui obtient une indemnisation de 100 € pour trouble de voisinage. Les consorts sont également condamnés à verser 2 000 € aux sociétés pour les frais de justice. Insatisfaits, les consorts font appel, arguant que le cahier des charges est toujours applicable et que la construction est illégale.
Les sociétés défenderesses soutiennent que le cahier des charges est caduc en raison de l’existence d’un plan local d’urbanisme (PLU) et que leur projet respecte les règles en vigueur. La cour d’appel, après avoir examiné les arguments, conclut que le cahier des charges demeure applicable et que la construction viole ses dispositions. Elle ordonne la cessation des travaux et la remise en état du terrain, tout en confirmant certaines décisions du tribunal de première instance.
N° RG 24/01834
N° Portalis DBVM-V-B7I-MH6V
C3
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
la SARL PY CONSEIL
la SELARL LX [Localité 24]-CHAMBERY
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE GRENOBLE
Chambre civile section A
ARRÊT DU MARDI 23 SEPTEMBRE 2025
Appel d’un Jugement (N° R.G. 21/02038)
rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble
en date du 28 mars 2024
suivant déclaration d’appel du 07 mai 2024
APPELANTS :
Mme [D] [H] épouse [Z]
née le 14 novembre 1957 à [Localité 19]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 15]
M. [M] [Z]
né le 31 janvier 1958 à [Localité 30]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 15]
M. [U] [F]
né le 19 octobre 1954 à [Localité 20]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 15]
Mme [A] [P]
née le 05 septembre 1954 à [Localité 26] Roumanie
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 15]
Mme [Y] [J] épouse [N]
née le 13 juillet 1943 à [Localité 24]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 15]
M. [E] [V]
né le 09 juillet 1945 à [Localité 29]
de nationalité Française
[Adresse 14]
[Localité 15]
M. [W] [T]
né le 06 novembre 1961 à [Localité 25]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 15]
représentés par Me Aurélien PY de la SARL PY CONSEIL, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Elise NALLET-ROSADO, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉES :
S.A.R.L. GILLES TRIGNAT RÉSIDENCES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 17]
[Localité 15]
S.A.R.L. ATY prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 17]
[Localité 15]
représentées par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Philippe NUGUE de la SELEURL PHILIPPE NUGUE AVOCAT, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine Clerc, président de chambre,
Mme Joëlle Blatry, conseiller,
Mme Véronique Lamoine, conseiller
Assistées lors des débats de Mme Anne Burel, greffier
DÉBATS :
A l’audience publique du 23 juin 2025, Mme Clerc a été entendue en son rapport.
Les avocats ont été entendus en leurs observations.
Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [M] [Z], Mme [D] [H] épouse [Z], Mme [Y] [J] épouse [N], M. [U] [F], Mme [A] [P], M. [E] [V], M. [W] [T] (ci-après désignés les consorts [Z] / [F]/[P]/[O] [V]/[T]) sont propriétaires de maisons d’habitation situées [Adresse 34] à [Localité 28] sur les parcelles respectivement cadastrées sections AN [Cadastre 10], AN [Cadastre 11], AN [Cadastre 13], AN [Cadastre 18], et AN [Cadastre 5], l’ensemble faisant partie d’un lotissement comportant 47 lots créé par un arrêté préfectoral le 20 août 1958 ; un cahier des charges « lotissement [Adresse 35] » ou « [Localité 31] [Localité 22] » a été approuvé par un arrêté préfectoral du 9 octobre 1959.
Suivant acte authentique du 5 décembre 2014, la SARL Aty a acquis la parcelle cadastrée section AN [Cadastre 4] sise [Adresse 1], formant le lot n°1 du lotissement .
Afin de mener à bien son projet de construction d’un immeuble à usage locatif de 9 logements sur ce lot, la SARL Aty a fait appel aux services de la SARL Gilles Trignat Résidences.
Un permis de construire n°038 229 15 10019 a été obtenu le 8 décembre 2015, puis un permis modificatif n°038 229 15 10019 M01 le 24 juillet 2019.
Les travaux ont débuté le 3 décembre 2020.
Estimant que cette construction méconnaissait le cahier des charges du lotissement par assignation du 11 décembre 2020, les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T], ont, par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2020, assigné les sociétés Aty et Gilles Trignat Résidences devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble, en suspension des travaux et remise en état du terrain objet des permis de construire dans l’état où il se trouvait avant le départ du chantier.
Par ordonnance du 10 mars 2021, le juge des référés les a déboutés de leurs demandes.
Par acte extrajudiciaire du 19 avril 2021, les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grenoble, les sociétés Aty et Gilles Trignat Résidences aux fins principalement de voir ordonner la démolition des constructions et la remise en état du terrain.
Par jugement contradictoire du 28 mars 2024, le tribunal précité a :
débouté les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] de l’ensemble de leurs demandes, sauf pour M.[T] à se voir allouer la somme de 100€ en réparation de son préjudice pour trouble de voisinage occasionné par la réalisation des travaux,
condamné la société Gilles Trignat Résidences et la société Aty à verser à M.[T] la somme de 100€ en réparation de son préjudice pour trouble de voisinage occasionné par le chantier,
condamné in solidum les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] à verser à la société Gilles Trignat Résidences et à la société Aty la somme de 2.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
condamné les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] aux dépens.
rejeté toutes autres demandes.
Par déclaration déposée le 7 mai 2024, les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] ont relevé appel.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 9 décembre 2024 sur le fondement des articles 562 et 954, alinéa 3, et 768 du code de procédure civile, des articles 544, 1182, 1193, 1194, 1221, 1222, 1231, 1240 et 1241 du code civil, des articles L.442-9 et L.442-10 du code de l’urbanisme, les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] demandent à la cour de :
infirmer le jugement déféré,
rejeter l’ensemble des demandes formulées par les sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou de toute personne pouvant se substituer à titre d’appel d’incident,
statuant à nouveau sur l’ensemble du litige
à titre principal,
en cas de maintien à l’arrêt du chantier :
ordonner l’interdiction de reprendre les travaux réalisés par les sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 [Localité 2] M01, objet de ces autorisations d’urbanisme en tant que celles-ci sont contraires au cahier des charges du lotissement « lotissement [Adresse 35] » encore appelé « [Localité 31] [Localité 22] », dans un délai d’une semaine suivant signification du « jugement » (sic) à intervenir » et sous astreinte de 2.000€ par jour de retard passé ce délai,
en cas de reprise du chantier,
ordonner l’interruption des travaux réalisés par les sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 [Localité 2] M01, objet de ces autorisations d’urbanisme en tant que celles-ci sont contraires au cahier des charges du lotissement « lotissement [Adresse 35] » encore appelé « [Localité 31] [Localité 22] », dans un délai de six mois suivant signification du « jugement » (sic) à intervenir et sous astreinte de 2.000€ par jour de retard passé ce délai,
en cas de finalisation du chantier
ordonner la démolition aux frais des sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 [Localité 2] M01, des constructions, objet de ces autorisations d’urbanisme en tant que celles-ci sont contraires au cahier des charges du lotissement « lotissement [Adresse 35] » encore appelé « [Localité 31] [Localité 22] », dans un délai de six mois suivant signification du « jugement » (sic) à intervenir et sous astreinte de 2.000€ par jour de retard passé ce délai,
ordonner aux frais des sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 [Localité 2] M01, la remise en état du terrain objet de ces autorisations d’urbanisme dans l’état où il se trouvait avant l’édification des constructions objet desdites autorisations d’urbanisme en tant que celles-ci sont contraires au cahier des charges du lotissement « lotissement [Adresse 35] » encore appelé « [Localité 31] [Localité 22] », dans un délai de six mois suivant signification du « jugement » (sic) à intervenir et sous astreinte de 2.000€ par jour de retard passé ce délai,
à titre subsidiaire,
ordonner aux frais des sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 [Localité 2] M01, la suspension des constructions en cours objet de ces autorisations d’urbanisme en tant que celles-ci sont contraires au cahier des charges du lotissement « lotissement [Adresse 35] » encore appelé « [Localité 31] [Localité 22] », dans un délai de six mois suivant signification du « jugement » (sic) à intervenir et sous astreinte de 2.000€ par jour de retard passé ce délai,
ordonner aux frais des sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 [Localité 2] M01, la remise en état du terrain objet de ces autorisations d’urbanisme dans l’état où il se trouvait avant l’édification des constructions objet desdites autorisations d’urbanisme en tant que celles-ci sont contraires au cahier des charges du lotissement « lotissement [Adresse 35] » encore appelé « [Localité 31] [Localité 22] », dans un délai de six mois suivant signification du « jugement » (sic) à intervenir et sous astreinte de 2.000€ par jour de retard passé ce délai,
en tout état de cause,
ordonner aux frais des sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 10019 M01, objet de ces autorisations d’urbanisme en tant que celles-ci sont contraires au cahier des charges du lotissement « lotissement [Adresse 35] » encore appelé « [Localité 31] [Adresse 23] », la remise en état du terrain objet de ces autorisations et travaux dans un délai de deux mois suivant signification du « jugement » (sic) à intervenir et sous astreinte de 2.000€ par jour de retard passé ce délai,
ordonner aux frais des sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 10019 M01, la transcription du jugement à intervenir au service de la publicité foncière, dans un délai d’un mois suivant signification du « jugement » (sic) à intervenir et sous astreinte de 2.000€ par jour de retard passé ce délai,
condamner les sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 10019 M01, à payer aux requérants une somme de 20.000€, sauf à parfaire, à titre de dommages intérêts du fait de la résistance abusive à poursuivre la construction litigieuse nonobstant son caractère illicite, des préjudices de jouissance subis par la gêne occasionnée à l’occasion du chantier,
condamner les sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 10019 M01, à payer aux requérants une somme de 35.000€, dont 25.000€ aux époux [Z] sauf à parfaire, à titre de dommages intérêts en réparation des dommages subis du fait des travaux réalisés en violation du cahier des charges du lotissement, du trouble anormal du voisinage généré par les travaux contestés, des préjudices de jouissance subis par la gêne occasionnée à l’occasion du chantier,
condamner les sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 10019 M01, à leur verser une somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
condamner les sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 10019 M01, aux entiers dépens.
Les appelants font valoir notamment que :
en tant que co-lotis du lotissement, ils ont qualité pour se prévaloir du cahier des charges du lotissement, et fondés à invoquer la méconnaissance de ses dispositions quand bien même ils ne subiraient aucun préjudice du fait de cette violation ou quand bien même ils méconnaîtraient eux-mêmes ces dispositions,
ce cahier des charges n’est pas caduc et n’est pas susceptible d’être modifié en l’absence d’accord des co-lotis de la [Adresse 34],
la construction d’un immeuble à usage d’habitation de 9 logements et d’activités est édifiée en violation du cahier des charges qui ne prévoit pas la réalisation d’un projet mixte d’habitation et de commerce, celui-ci ayant prohibé l’habitat collectif des lots 1 à 15 où seule l’habitation individuelle est autorisée, contrairement aux lots 16 à 47 où des immeubles collectifs sont autorisés,
la modification du projet de construction n’est pas envisageable car les travaux de construction ont été engagés en vertu d’un permis de construire qui n’a pas été modifié (en dehors du raccordement des eaux usées) et qui a expiré en été 2023 et depuis janvier 2020, la commune de [Localité 27] est soumise au PLU intercommunal qui impose des règles de construction plus strictes,
les cabanons édifiés sur les lots des époux [Z] et de M.[V] dont les intimés demandent à titre reconventionnel la démolition pour violation de la stipulation de l’article 12 du cahier des charges, se sont pas assimilables à la construction litigieuse de 9 logements et leur installation a été acceptée par 10 co-lotis en conformité avec l’article 17 du cahier des charges et est de plus couverte par la prescription trentenaire,
la méconnaissance des stipulations contractuelles du cahier des charges leur ont occasionné des préjudices en raison de désordres provoqués par les travaux de construction.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 9 mai 2025 au visa des articles 564 du code de procédure civile, des articles 1142 et suivants anciens du code civil, et de l’article 1240 du code civil, les sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty entendent voir la cour :
à titre liminaire,
déclarer irrecevables comme nouvelles en appel, et a fortiori parce que formées après le délai de 3 mois à compter de la déclaration d’appel, les demandes indemnitaires des époux [Z] à hauteur de 25.000€,
sur les demandes adverses de démolition, d’interruption définitive du chantier et de remise en état du terrain,
confirmer le jugement déféré,
en conséquence,
débouter les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
sur les demandes adverses indemnitaires au titre du prétendu non-respect du cahier des charges,
confirmer le jugement déféré,
en conséquence,
débouter les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
sur les demandes adverses indemnitaires au titre d’un trouble anormal de voisinage résultant des travaux,
confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
réformer le même jugement en ce qu’il les a condamnées à verser à M. [T] la somme de 100€ en réparation de son préjudice pour trouble de voisinage occasionné par le chantier,
en conséquence,
débouter les consorts les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
à titre reconventionnel, à supposer applicable le cahier des charges de lotissement,
réformer le jugement déféré,
en conséquence,
ordonner à Mme [D] [H] épouse [Z], M. [M] [Z] et M. [E] [V] de démolir toute construction autre que la seule habitation principale érigée sur leur lot, à leurs frais,
en tout état de cause,
condamner solidairement les consorts les consorts [Z] / [F] /[P] /[N] /[V] /[T] à leur verser la somme de 8.000€ chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.
Les intimées répondent en substance que :
le cahier des charges du lotissement n’est pas applicable car il est devenu caduc en application de l’article L.449-9 du code de l’urbanisme du fait de l’existence d’un PLU ; le troisième alinéa de ce texte qui ne traite pas des rapports réels les lots eux-mêmes mais des rapports personnels entre co-lotis, ne permet pas le maintien de dispositions ayant la nature d’une prescription d’urbanisme, comme celle figurant à l’article 12 du cahier des charges qui a la nature d’une prescription d’urbanisme,
le cahier des charges a fait l’objet de nombreux et continus manquements ou dérogations par de nombreux co-lotis ce qui le prive de toute portée,
leur projet de construction respecte en tout état de cause ce cahier des charges car la société Aty va conserver l’entière propriété du bien qui n’a pas vocation à être placé sous le statut de la copropriété, et qui louera le local commercial et les studios à construire conformément à son objet social, cette location de meublés constituant une activité commerciale,
la demande de démolition est manifestement disproportionnée ; il existe d’autres solutions alternatives telles que la révision du cahier des charges au visa des articles L.442-10 et L.442-11 du code de l’urbanisme ou encore la modification par la société Aty de son projet qui est en devenir, en revoyant la distribution intérieure pour n’en faire qu’un seul logement ou encore en prévoyant l’implantation d’une résidence para-hôtelière qui constituerait un commerce à part entière,
si le chantier est toujours en cours, c’est du seul fait des actions en justice des consorts et les demandes indemnitaires des appelants ne sont pas fondées ; doit être également rejetée la demande indemnitaire pour trouble anormal de voisinage en lien avec les travaux,
à supposer applicable le cahier des charges, les époux [Z] et M. [V] ayant eux-mêmes édifié plusieurs constructions sur leurs lots respectifs en inobservation du cahier des charges, ils doivent être condamnés à démolir celles-ci.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2025.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté :
la demande reconventionnelle de la société Aty et de la société Gilles Trignat Résidences,
la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive soutenue par M. [M] [Z], Mme [D] [H] épouse [Z], Mme [Y] [J] épouse [N], M. [U] [F], Mme [A] [P], M. [E] [V], M. [W] [T],
la demande indemnitaire fondée sur le trouble anormal de voisinage de M. [M] [Z], Mme [D] [H] épouse [Z], Mme [Y] [J] épouse [N], M. [U] [F], Mme [A] [P], M. [E] [V],
L’infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,
Dit que le projet de construction de la société Aty et de la société Gilles Trignat Résidences est contraire au cahier des charges du lotissement [Adresse 35] approuvé par un arrêté préfectoral du 9 octobre 1959,
Ordonne à la société Aty et à la société Gilles Trignat Résidences ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 10019 M01, de reprendre les travaux objet de ces autorisations d’urbanisme en tant que celles-ci sont contraires au cahier des charges du lotissement « lotissement [Adresse 35] » encore appelé « [Localité 32] », dans un délai d’une semaine suivant signification du présent arrêt,
Ordonne aux frais de la société Aty et de la société Gilles Trignat Résidences ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 10019 M01, objet de ces autorisations d’urbanisme en tant que celles-ci sont contraires au cahier des charges du lotissement « lotissement [Adresse 35] » encore appelé « [Adresse 33] », la remise en état du terrain objet de ces autorisations et travaux dans un délai de quatre mois suivant la signification du présent arrêt,
Ordonne aux frais des sociétés Gilles Trignat Résidences et Aty ou de toute personne pouvant se substituer pour l’exécution des permis de construire initial PC 038229 1510019 et modificatif PC 038 229 15 10019 M01, la transcription du présent arrêt au service de la publicité foncière, dans un délai d’un mois suivant signification du présent arrêt,
Déboute M. [M] [Z], Mme [D] [H] épouse [Z], Mme [Y] [J] épouse [N], M. [U] [F], Mme [A] [P], M. [E] [V], M. [W] [T] de leur demande de prononcé d’une astreinte,
Dit irrecevable en appel la demande de M. [M] [Z] et Mme [D] [H] épouse [Z] en paiement d’une somme de 25.000€ à titre de dommages et intérêts,
Condamne la société Aty et la société Gilles Trignat Résidences à payer à M. [W] [T] la somme de 1.000€ au titre du trouble anormal de voisinage occasionné par le chantier,
Dit que les parties conserveront la charge de leurs dépens et frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel.
Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,
Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE