Les propriétaires de la villa ont soulevé une fin de non-recevoir basée sur la prescription de l’action, mais la cour d’appel a examiné les éléments de l’affaire. Elle a constaté que la construction avait réduit la distance entre les bâtiments, ce qui avait significativement limité la vue des plaignants. La cour a alors retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage, en se basant sur la réduction de la distance de 7,58 mètres à 4 mètres, affectant ainsi la jouissance et la valeur des biens des plaignants.
Cependant, la cour de cassation a partiellement cassé cette décision, estimant que la cour d’appel n’avait pas suffisamment examiné si la densité urbanistique de la zone pouvait écarter l’existence d’un trouble anormal. En conséquence, elle a annulé la décision concernant la qualification de trouble anormal de voisinage, tout en condamnant les propriétaires de la villa à verser des indemnités aux plaignants pour la dépréciation de leurs biens. L’affaire a été renvoyée devant une autre cour d’appel pour un nouvel examen sur les points contestés.
La cour d’appel a été critiquée pour ne pas avoir examiné si la densité urbanistique de la zone pouvait influencer l’appréciation de l’anormalité du trouble. Cette omission a conduit à une cassation partielle de l’arrêt, soulignant l’importance d’une analyse contextuelle dans l’évaluation des troubles de voisinage.
Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à réaliser une étude d’impact sur l’environnement et les propriétés voisines avant d’entreprendre des travaux de construction, afin d’anticiper et de minimiser les risques de troubles de voisinage.
Cour de cassation – Chambre civile 3
N° de pourvoi : 23-21.076
ECLI:FR:CCASS:2025:C300169
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle
Audience publique du jeudi 27 mars 2025
Décision attaquée : Cour d’appel de Montpellier, du 27 juillet 2023
Président
Mme Teiller (président)
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 27 mars 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 169 F-D
Pourvoi n° J 23-21.076
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MARS 2025
1°/ M. [X] [C],
2°/ Mme [Z] [C],
tous deux domiciliés [Adresse 4],
ont formé le pourvoi n° J 23-21.076 contre l’arrêt rendu le 27 juillet 2023 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme [T] [M], épouse [S], domiciliée [Adresse 1],
2°/ à Mme [J] [O], veuve [E], domiciliée [Adresse 3], prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de [H] [E], son époux,
3°/ à M. [A] [E], domicilié [Adresse 2], pris en sa qualité de fils et ayant droit de [H] [E], son père,
4°/ à M. [N] [P], domicilié [Adresse 5],
5°/ à Mme [L] [V], veuve [B], domiciliée [Adresse 6],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [X] [C] et de Mme [Z] [C], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mme [M], Mme [O], veuve [E], M. [E], M. [P] et Mme [V], veuve [B], après débats en l’audience publique du 25 février 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 27 juillet 2023), M. [C] s’est vu accorder, le 2 juillet 2001, un permis de construire pour l’extension de sa villa, puis a déposé, le 30 août 2010, une déclaration d’ouverture de chantier après le rejet des recours en annulation du permis de construire obtenu.
2. Soutenant que cette construction ne respectait pas le permis de construire et qu’elle subissait divers troubles de voisinage tenant notamment à une perte d’ensoleillement et une perte de vue, Mme [M], propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble voisin, a assigné M. [C] par acte du 15 septembre 2011 pour obtenir la démolition de certaines constructions.
3. [H] [E] et Mme [E], M. [P] et Mme [B] (les consorts [E]-[P]-[B]), propriétaires d’appartements situés dans le même immeuble voisin, ont, après dépôt d’un rapport d’expertise ordonné en référé, assigné M. [X] [C] et Mme [Z] [C] aux mêmes fins.
4. Les instances ont été jointes.
5. M. [X] [C] et Mme [Z] [C] ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses deux premières branches
6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
7. M. [X] [C] et Mme [Z] [C] font grief à l’arrêt de dire que la limitation de la vue constitue un trouble anormal de voisinage, alors « qu’en retenant le trouble anormal de voisinage tenant à ce que la construction du mur pignon avait réduit de 7,58 mètres à 4 mètres le vide devant l’immeuble des consorts [M], [P], [B] et [E] et causé une limitation de vue, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la très forte densité urbanistique de la zone de situation des immeubles en cause n’excluait pas l’anormalité du trouble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage. »
Réponse de la Cour
Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage :
8. Pour retenir l’existence d’un trouble anormal de voisinage à raison de la limitation de la vue, l’arrêt relève qu’alors que la distance entre les deux bâtiments était à l’origine de 7,58 mètres, elle a été réduite à 4 mètres par la construction du mur pignon de l’immeuble de M. [X] [C] et Mme [Z] [C], que cette construction limite ainsi de manière significative la vue dont Mme [M] et les consorts [E]-[P]-[B] disposaient précédemment depuis leur balcon, et qu’il est incontestable que cette limitation affecte les conditions de jouissance et la valeur immobilière de leurs biens, de sorte que le trouble anormal de voisinage est caractérisé.
9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’urbanisation de la zone où se trouvaient les immeubles n’était pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que la limitation de la vue constitue un trouble anormal de voisinage, condamne M. [X] [C] et Mme [Z] [C] à verser au titre de la dépréciation de leur appartement à M. et Mme [E] la somme de 16 100 euros, à M. [P] celle de 17 270 euros, à Mme [M] celle de 19 480 euros et à Mme [B] celle de 17 710 euros, et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 27 juillet 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;
Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;
Condamne Mme [M], Mme [E], M. [A] [E], venant aux droits de [H] [E], M. [P] et Mme [B] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [M], Mme [E], M. [A] [E], venant aux droits de [H] [E], M. [P] et Mme [B] et les condamne à payer à M. [X] [C] et Mme [Z] [C] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille vingt-cinq.ECLI:FR:CCASS:2025:C300169