Clause pénale stipulée à un compromis de vente : légal ou non ? Le Guide juridique
1) Définition et cadre légal
La clause pénale est une stipulation par laquelle les parties conviennent à l’avance d’une somme due en cas d’inexécution d’une obligation. En droit des contrats, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » selon l’article 1103 du Code civil.
Son régime est encadré par l’article 1231-5 du Code civil, qui autorise le juge à la modérer ou l’augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Voir notamment Clause pénale et conditions suspensives : Questions / Réponses juridiques. et Clause pénale et obligations contractuelles en immobilier : Questions / Réponses juridiques.
2) La clause pénale dans le compromis de vente : un mécanisme licite
Stipuler une clause pénale dans un compromis (promesse synallagmatique) de vente immobilière est licite et usuel. Elle permet de pré-établir le montant des dommages-intérêts en cas de défaillance d’une partie, sans que l’autre ait à prouver son préjudice.
Ce principe est confirmé à de multiples reprises dans la jurisprudence avec validation de clauses ou modération de leur montant selon les circonstances. Voir Caducité d’un compromis de vente et clause pénale validée : Questions / Réponses juridiques et Inexécution d’un compromis de vente et clause pénale : Questions / Réponses juridiques.
Conditions et modalités de mise en œuvre
3) La mise en demeure : condition préalable et délai
La clause pénale n’est, en principe, encourue qu’après mise en demeure du débiteur défaillant. la jurisprudence constante précise que la pénalité « n’est encourue que si le débiteur a été mis en demeure, sauf en cas d’inexécution définitive ».
En matière de compromis, il est rappelé un délai de dix jours suivant la mise en demeure avant que la clause pénale ne soit due. Voir Clause pénale et dépôt de garantie : Questions / Réponses juridiques. et Vente immobilière : enjeux de la clause pénale et délais – Questions / Réponses juridiques.
4) La caducité du compromis et l’impact sur la clause pénale
La caducité du compromis peut résulter de l’absence de réitération par acte authentique dans le délai (souvent six mois) et, en Alsace-Moselle, l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 impose un acte notarié dans les six mois sous peine de caducité.
Toutefois, la caducité n’emporte pas nécessairement disparition de la clause pénale si l’inexécution est imputable à une partie. Voir Vente immobilière : enjeux de la clause pénale et délais – Questions / Réponses juridiques et Caducité d’un compromis de vente et clause pénale validée : Questions / Réponses juridiques.
Conditions suspensives et effet sur la clause pénale
5) Principe des conditions suspensives et charge de la preuve
La vente peut être conclue sous condition suspensive, notamment d’obtention d’un prêt, conformément à l’article 1584 du Code civil.
La condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché la réalisation (article 1304-3 du Code civil).
L’acquéreur doit prouver avoir sollicité un financement conforme, dans les délais et conditions stipulés, faute de quoi il sera réputé défaillant. Voir Clause pénale et conditions suspensives en vente immobilière : Questions / Réponses juridiques et Clause pénale et conditions suspensives : enjeux d’une vente immobilière – Questions / Réponses juridiques.
6) Illustrations jurisprudentielles
Plusieurs décisions rapportées illustrent la mise en jeu de la clause pénale en présence de conditions suspensives non réalisées par la faute de l’acquéreur, par exemple lorsque la demande de prêt n’est pas conforme ou insuffisamment recherchée: condamnations à 11 700 € après appréciation du juge, ou encore à 10 750 € jugés proportionnés.
Voir Caducité d’un compromis de vente et clause pénale en jeu : Questions / Réponses juridiques et Clause pénale et obligations contractuelles en immobilier : Questions / Réponses juridiques.
Voir également Résolution d’un compromis de vente et clause pénale : Questions / Réponses juridiques.
Montant de la clause pénale et pouvoir de modération du juge
7) Critères de modération et cas concrets
Le juge peut modérer la clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire (article 1231-5 du Code civil).
La jurisprudence rapporte divers cas: clause de 25 000 € réduite à 15 000 € car disproportionnée; clause de 20 000 € jugée non excessive car correspondant aux honoraires d’agence perdus; clause de 10 750 € jugée proportionnée; et condamnation à 24 900 € confirmée faute d’éléments justifiant une réduction.
Voir Clause pénale et obligations contractuelles en immobilier : Questions / Réponses juridiques, Inexécution d’un compromis de vente et clause pénale : Questions / Réponses juridiques, Clause pénale et obligations contractuelles en immobilier : Questions / Réponses juridiques