Clause pénale et compromis de vente : ce que dit la jurisprudence — le Guide juridique
1. Définition et cadre légal de la clause pénale en matière de compromis de vente
La clause pénale est la stipulation par laquelle les parties évaluent forfaitairement, par avance, l’indemnisation due en cas d’inexécution du compromis de vente.
Elle s’inscrit dans la force obligatoire du contrat, les « contrats légalement formés » tenant « lieu de loi » aux parties selon l’alinéa de principe de l’article 1103 du Code civil.
Le juge peut toutefois en adapter le montant si elle est « manifestement excessive ou dérisoire » en vertu de l’article 1231-5 du Code civil.
Plusieurs décisions confirment sa pleine effectivité lorsque les conditions de mise en œuvre sont réunies, notamment la mise en demeure préalable et l’inexécution fautive: voir Vente immobilière : enjeux de la clause pénale et délais – Questions / Réponses juridiques, Clause pénale et dépôt de garantie : Questions / Réponses juridiques., Inexécution d’un compromis de vente et clause pénale : Questions / Réponses juridiques.
2. La mise en demeure préalable: un préalable impératif à la pénalité
La jurisprudence issue de plusieurs contentieux rappelle que la clause pénale n’est due qu’après mise en demeure régulière du débiteur.
Une affaire souligne même un délai de dix jours suivant la mise en demeure avant que la clause ne soit exigible; à défaut, la demande est rejetée: Vente immobilière : enjeux de la clause pénale et délais – Questions / Réponses juridiques.
Le rappel est constant: « la pénalité n’est encourue que si le débiteur a été mis en demeure », sauf inexécution définitive avérée: Clause pénale et dépôt de garantie : Questions / Réponses juridiques.. À défaut de mise en demeure, la demande de clause pénale est écartée, comme dans le contentieux où la société MN IMMO a été déboutée: Vente immobilière : enjeux de la réitération et pénalités – Questions / Réponses juridiques.
3. Condition suspensive de prêt et clause pénale: articulation et charge de la preuve
Lorsque le compromis comporte une condition suspensive de financement, l’obligation de réitérer ne devient pure et simple qu’à la réalisation de la condition.
À défaut, la vente ne produit pas ses effets. Toutefois, la condition est « réputée accomplie » si son bénéficiaire en a empêché l’accomplissement, conformément à l’article 1304-3 du Code civil.
Les juridictions retiennent l’empêchement lorsque l’acquéreur sollicite un prêt non conforme aux stipulations (montant supérieur ou conditions différentes) ou mène des démarches insuffisantes (une seule banque, tardivement): Résolution d’un compromis de vente et clause pénale : Questions / Réponses juridiques, Clause pénale et conditions suspensives en vente immobilière : Questions / Réponses juridiques, Caducité d’un compromis de vente et clause pénale en jeu : Questions / Réponses juridiques. Dans ces hypothèses, la clause pénale redevient applicable, le manquement étant imputable à l’acquéreur.
4. Caducité du compromis et sort de la clause pénale
La caducité peut résulter de l’absence de réitération par acte authentique dans le délai contractuel (parfois six mois), ce que certaines décisions relient, en Alsace-Moselle, à l’exigence d’un acte notarié dans les six mois (article 42 de la loi du 1er juin 1924) exposée en doctrine contentieuse: Vente immobilière : enjeux de la clause pénale et délais – Questions / Réponses juridiques.
En pratique, la caducité du compromis n’anéantit pas nécessairement la clause pénale si l’absence de réitération résulte de la défaillance fautive d’une partie; la pénalité subsiste selon la stipulation contractuelle: Caducité d’un compromis de vente et clause pénale validée : Questions / Réponses juridiques.
5. Appréciation judiciaire du montant: modération, refus de réduction et proportionnalité
Au visa de l’article 1231-5 du Code civil, le juge peut réduire une clause pénale « manifestement excessive ».
Plusieurs affaires illustrent l’office du juge: réduction d’une pénalité initiale, faute de proportion avec le préjudice: Clause pénale et obligations contractuelles en immobilier : Questions / Réponses juridiques, Vente immobilière : enjeux de la clause pénale et erreur – Questions / Réponses juridiques, Vente immobilière : enjeux de la clause pénale et appel – Questions / Réponses juridiques.
À l’inverse, la modération est refusée lorsque le montant est justifié (ex.: pénalité de 24 900 € maintenue): Engagement contractuel en vente immobilière – Questions / Réponses juridiques. De même, une pénalité alignée sur les honoraires de l’agent (20 000 €) a été jugée non excessive, l’acquéreur ayant refusé fautivement de réitérer: Inexécution d’un compromis de vente et clause pénale : Questions / Réponses juridiques