Le bail a pris effet à la levée de la condition suspensive relative à l’autorisation d’aménagement, et le preneur a versé un dépôt de garantie de 30 150 euros et un droit d’entrée de 72 000 euros. Cependant, le chèque correspondant au droit d’entrée a été rejeté pour insuffisance de provision. En janvier 2020, le bailleur a mis en demeure le preneur d’honorer ce chèque, tandis que le preneur a dénoncé des manquements du bailleur, notamment une erreur sur le local livré.
Face à l’absence d’accord, le preneur a assigné le bailleur en février 2020 pour annuler le bail et récupérer les sommes versées. Le bailleur a réclamé le paiement des loyers impayés. En décembre 2020, le juge des référés a rejeté les demandes des deux parties, considérant qu’il existait une contestation sérieuse sur le contrat.
En juin 2023, le tribunal a résilié le bail, débouté le preneur de ses demandes de nullité et condamné le bailleur à restituer certaines sommes. Le bailleur a fait appel, demandant que la résiliation soit prononcée aux torts exclusifs du preneur. En janvier 2025, la société Domfrance a été placée en redressement judiciaire, et le bailleur a déclaré sa créance. Les deux parties ont continué à contester les décisions judiciaires concernant les sommes dues et les responsabilités respectives.
Quel est le cadre juridique des conditions suspensives dans un bail commercial ?
Les conditions suspensives dans un bail commercial sont régies par les articles 1102 et 1103 du Code civil. L’article 1102 stipule que « les parties à un contrat sont libres de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi ». Cela signifie que les parties peuvent convenir de conditions spécifiques qui doivent être remplies pour que le contrat prenne effet. L’article 1103 précise que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ce qui implique que les parties doivent respecter les engagements pris dans le contrat, y compris les conditions suspensives.
Dans le cas présent, le bail commercial conclu entre le bailleur et le preneur comportait deux conditions suspensives : l’obtention par le bailleur d’une autorisation d’exploitation commerciale et l’obtention par le preneur d’une autorisation d’aménagement d’un établissement recevant du public. La réalisation de ces conditions est essentielle pour la validité du contrat.
Quel est le rôle de l’article L. 752-1 du Code de commerce dans ce litige ?
L’article L. 752-1 du Code de commerce stipule que « le changement de secteur d’activité d’un commerce d’une surface de vente inférieure à 2000 m² n’est pas soumis à une autorisation d’exploitation commerciale ». Dans le litige, cet article est pertinent car il a été établi que l’ensemble immobilier concerné avait déjà une autorisation commerciale pour 1730 m², ce qui permettait à la société Domfrance d’exploiter 600 m² sans nécessiter une nouvelle autorisation.
La cour a retenu que la condition suspensive relative à l’autorisation d’exploitation commerciale était satisfaite, car le bailleur avait déjà une autorisation pour une surface supérieure à celle requise par le preneur. Cela a permis de valider la prise d’effet du bail commercial.
Quel est le principe de l’obligation de délivrance dans le cadre d’un bail commercial ?
L’obligation de délivrance est régie par l’article 1719 du Code civil, qui impose au bailleur de délivrer au preneur un bien conforme à ce qui a été convenu dans le contrat. Cette obligation est considérée comme essentielle et d’ordre public, ce qui signifie qu’elle ne peut pas être écartée par convention entre les parties.
Dans le cas présent, la société Domfrance a soutenu que la société AG Jean [I] avait manqué à son obligation de délivrance en livrant un local qui ne correspondait pas à celui convenu dans le bail. Cependant, la cour a constaté que la société Domfrance n’avait pas respecté ses propres obligations, notamment en ce qui concerne l’obtention de l’autorisation d’aménagement, ce qui a conduit à la résolution du bail.
Quel est l’impact de la résolution du bail commercial sur les obligations des parties ?
La résolution d’un contrat, selon l’article 1229 du Code civil, met fin au contrat et entraîne des conséquences sur les obligations des parties. Cet article précise que « lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre ».
Dans le litige, la cour a jugé que les prestations échangées avaient trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution du contrat jusqu’à la date de sa résiliation. Par conséquent, il n’y avait pas lieu à restitution des sommes pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie. Cela a conduit à la condamnation de la société Domfrance à payer les loyers dus jusqu’à la résiliation du bail.
Quel est le fondement juridique des demandes de restitution des sommes versées par le preneur ?
Les demandes de restitution des sommes versées par le preneur sont fondées sur les articles 1352 et suivants du Code civil, qui régissent les restitutions en cas de résolution d’un contrat. L’article 1352 précise que « la restitution doit avoir lieu dans les conditions prévues par la loi », et l’article 1353 impose à celui qui réclame la restitution de prouver que la somme a été effectivement reçue.
Dans ce cas, la société Domfrance a demandé la restitution de sommes versées, notamment le dépôt de garantie et la provision pour charges. Cependant, la cour a constaté que la société AG Jean [I] contestait avoir encaissé ces sommes, et la société Domfrance n’a pas apporté la preuve de leur encaissement, ce qui a conduit à l’infirmation de la demande de restitution.
Quel est le rôle de l’article 700 du Code de procédure civile dans ce litige ?
L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles, c’est-à-dire des frais engagés pour la procédure qui ne peuvent pas être récupérés par le biais des dépens. Cet article vise à compenser les frais engagés par la partie qui a dû défendre ses droits en justice.
Dans le jugement, la cour a condamné la société Domfrance à payer à la société AG Jean [I] une somme sur le fondement de l’article 700, tout en précisant que l’équité commandait de ne pas faire application de cet article en faveur de la société Domfrance, partie perdante en appel. Cela souligne l’importance de cet article dans l’évaluation des frais de justice et des compensations financières entre les parties.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Bordeaux, 24 novembre 2025, RG n° 23/05722 – Thématiques associés : Baux commerciaux – Résiliation d’un bail commercial – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 décembre 2025