Résiliation de bail – Baux d’habitation / Logement : FAQ juridique

Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Z] [K] le 28 janvier 2025, pour un montant de 2 675 euros, qui est resté sans effet. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 mars 2025, permettant la résiliation du bail.

Quel est le rôle de la caution dans cette procédure ?

La caution, en l’occurrence la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, a un rôle déterminant dans cette procédure. Selon l’article 2288 du Code Civil, « Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

De plus, l’article 2029 du Code Civil précise que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». Cela signifie que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ayant payé les loyers dus, est subrogée dans les droits des bailleurs et peut donc agir en justice pour obtenir la résiliation du bail et le remboursement des sommes versées.

Quel est le processus d’expulsion en cas de non-paiement des loyers ?

Le processus d’expulsion est encadré par les articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Après la résiliation du bail, un commandement d’avoir à libérer les lieux doit être notifié au locataire. Si ce dernier ne quitte pas les lieux dans un délai de deux mois suivant cette notification, l’expulsion peut être ordonnée avec le concours de la force publique.

Dans le cas présent, l’expulsion de Monsieur [Z] [K] a été ordonnée, car il n’a pas réglé les sommes dues et n’a pas comparu pour contester les demandes.

Quel est le montant des indemnités d’occupation dues par le locataire ?

Selon la jurisprudence, un locataire qui reste dans les lieux après la résiliation du bail est considéré comme occupant sans droit ni titre et doit verser une indemnité d’occupation. Cette indemnité est fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée au montant des loyers et charges dus, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc le droit de réclamer cette indemnité.

Quel est le recours de la caution après avoir payé les loyers impayés ?

L’article 2028 du Code Civil prévoit que « la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ». Cela signifie que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, après avoir réglé les loyers dus, peut demander le remboursement de ces sommes à Monsieur [Z] [K].

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a justifié son recours en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance, ce qui lui permet de réclamer le remboursement des 6 322 euros correspondant aux impayés locatifs.

Quel est le rôle du juge dans la procédure de résiliation et d’expulsion ?

Le juge a un rôle essentiel dans la procédure de résiliation et d’expulsion. Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans cette affaire, le juge a constaté que Monsieur [Z] [K] n’avait pas comparu pour faire valoir sa situation, ni présenté de diagnostic social et financier. Par conséquent, aucun délai de paiement n’a été accordé, et l’expulsion a été ordonnée.

Quel est le montant total des sommes dues par le locataire ?

Le montant total des sommes dues par le locataire, Monsieur [Z] [K], s’élève à 6 322 euros, qui inclut les loyers impayés, les charges et les indemnités d’occupation. Ce montant a été arrêté au 27 août 2025, et le locataire a été condamné à le payer avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a justifié ce montant par la production de documents tels que le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé, ce qui a permis au juge de valider la créance.