Le tribunal a constaté la résiliation du bail en raison du décès de la locataire et a reconnu l’occupant comme sans droit ni titre. Il a accordé un délai de six mois pour quitter les lieux, avec possibilité d’expulsion par la force publique en cas de non-respect. Le jugement a également condamné l’occupant à verser des indemnités d’occupation et des frais, mais a débouté le bailleur de sa demande d’astreinte.
L’établissement public a interjeté appel, contestant notamment la déduction d’une somme de 7 218,14 euros de la dette locative, arguant que cette somme n’avait pas été effacée par la Commission de Surendettement. En appel, il a été établi que la dette locative s’élevait à 12 788,91 euros, incluant des réparations locatives. La cour a infirmé le jugement de première instance sur ce point, confirmant la résiliation du bail et la dette due.
Finalement, l’occupant a été condamné à verser la somme actualisée au bailleur, avec des intérêts, et a été débouté de ses demandes. Les frais de justice ont été mis à sa charge, et le jugement a été rendu par défaut, en raison de son absence à l’audience.
L’occupant, en l’espèce M. [M], est considéré comme occupant sans droit ni titre, ce qui est régi par l’article 2261 du Code civil, qui précise que toute personne occupant un bien sans droit est tenue de quitter les lieux à la demande du propriétaire. De plus, l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet au bailleur de faire procéder à l’expulsion de l’occupant après un commandement de quitter les lieux.
Concernant les obligations du locataire, l’article 1728 du Code civil impose au preneur d’user de la chose louée en bon père de famille, et l’article 1730 précise que le locataire doit rendre le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf pour ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs impose également au locataire de répondre des dégradations survenant pendant la durée du contrat.
En matière de surendettement, la Commission de Surendettement des Particuliers, selon les articles R. 722-1 et R. 724-1 du Code de la consommation, statue sur la recevabilité des dossiers et peut préconiser un plan de désendettement, sans effacement de dettes, ce qui a été le cas pour M. [M]. La dette locative, même déclarée dans le cadre de la procédure de surendettement, demeure exigible tant qu’elle n’a pas été effacée, conformément aux dispositions de l’article L. 711-1 du Code de la consommation.
Enfin, les frais de justice et les indemnités d’occupation sont régis par l’article 700 du Code de procédure civile, qui permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour couvrir ses frais d’avocat.
Quel est l’impact du décès de la locataire sur le bail emphytéotique ?
Le décès de la locataire entraîne la résiliation du bail emphytéotique, conformément à l’article 1716 du Code civil, qui stipule que le bail est résilié par la mort du locataire, sauf disposition contraire. En l’espèce, le juge a constaté la résiliation du bail en raison du décès de la locataire, ce qui a conduit à la situation d’occupation sans droit ni titre par le fils de la locataire.
Quel est le droit du fils de la locataire concernant le transfert du bail ?
Le transfert du bail à un héritier est soumis à des conditions spécifiques. Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut refuser le transfert si le nouvel occupant ne remplit pas les conditions de solvabilité ou de comportement. Dans ce cas, le bailleur a refusé le transfert au motif que le fils ne remplissait pas les conditions légales, ce qui a été confirmé par le jugement.
Quel est le fondement juridique de l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre ?
L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est régie par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, qui permet au bailleur d’obtenir l’expulsion d’un occupant après un commandement de quitter les lieux. Le jugement a ordonné l’expulsion de l’occupant après un délai de six mois, conformément à cette disposition légale.
Quel est le montant des indemnités d’occupation dues par l’occupant ?
Les indemnités d’occupation sont calculées sur la base du loyer et des charges dus. Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur doit payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’à la restitution des lieux. Dans cette affaire, l’occupant a été condamné à verser une indemnité d’occupation de 12 801,69 euros, incluant les charges, jusqu’à la date de son départ.
Quelles sont les obligations du locataire en matière de réparations locatives ?
Les obligations du locataire en matière de réparations sont définies par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de répondre des dégradations survenant pendant la durée du contrat. L’article 1728 du Code civil précise que le locataire doit rendre le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf en cas de vétusté. Dans ce cas, l’occupant a été condamné à payer 206 euros pour des réparations locatives, tenant compte de la vétusté.
Quel est le rôle de la Commission de Surendettement dans cette affaire ?
La Commission de Surendettement, selon l’article R. 722-1 du Code de la consommation, statue sur la recevabilité des dossiers de surendettement. Dans cette affaire, elle a préconisé un plan de remboursement sans effacement de la dette locative, ce qui a été pris en compte par le tribunal pour déterminer le montant des sommes dues par l’occupant.
Quel est le principe de l’exécution provisoire dans ce type de litige ?
L’exécution provisoire est régie par l’article 514 du Code de procédure civile, qui permet d’exécuter immédiatement un jugement même en cas d’appel. Dans cette affaire, le jugement a été déclaré exécutoire par provision, permettant ainsi à l’établissement public de procéder à l’exécution des décisions rendues, y compris l’expulsion et le paiement des sommes dues.
Quel est le fondement des demandes de dommages-intérêts dans ce contexte ?
Les demandes de dommages-intérêts peuvent être fondées sur l’article 1231-1 du Code civil, qui prévoit la réparation du préjudice résultant de l’inexécution d’une obligation. Cependant, dans ce cas, la demande de dommages-intérêts a été déboutée, ce qui signifie que le tribunal n’a pas reconnu de préjudice justifiant une telle indemnisation.
COUR D’APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51C
Chambre civile 1-2
ARRET N°324
PAR DEFAUT
DU 18 NOVEMBRE 2025
N° RG 24/07657 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W5EP
AFFAIRE :
Société HAUTS DE SEINE HABITAT OPH Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
C/
[O] [M]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Novembre 2024 par la Juridiction de proximité de [Localité 8]
N° Chambre : 00
N° Section : 00
N° RG : 11-24-0451
Expéditions exécutoires
Copies
délivrées le : 18/11/2025
à :
Me Franck LAFON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX-HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
APPELANTE
Société HAUTS DE SEINE HABITAT OPH Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20240332
Représentant : Me Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 46
****************
INTIME
Monsieur [O] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Défaillant, déclaration d’appel signifiée par procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Mme Florence SCHARRE, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
Mme Florence SCHARRE, Conseillère,
Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,
Exposé des faits et de la procédure
Suivant acte authentique, valant bail emphytéotique du 15 juin 1976, le département des Hauts-de-Seine et l’Office Public Départemental d’Habitations à Loyers Modérés des Hauts-de-Seine, aux droits duquel vient désormais l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH, ont donné à bail à Mme [T] [M] [L] un appartement de cinq pièces, situé au [Adresse 3] [Localité 1].
Mme [T] [M] [L] est décédée le 21 juillet 2023.
M. [O] [M], son fils, a sollicité le transfert du bail à son nom par un courrier reçu le 25 août 2023.
Par courrier du 5 septembre 2023, Hauts-de-Seine Habitat-OPH a refusé le transfert du bail considérant que M. [O] [M] ne remplissait pas les conditions légales pour en bénéficier.
Par acte de commissaires de justice du 20 mars 2024, Hauts-de-Seine Habitat-OPH a délivré à M. [M] une sommation de quitter les lieux et de régler les sommes dues.
Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 25 avril 2024, Hauts-de-Seine Habitat-OPH a assigné M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– de constater la résiliation du bail par l’effet du décès de la locataire,
– de dire que M. [M] est occupant sans droit ni titre,
– d’ordonner l’expulsion de M. [M] sous astreinte, la séquestration des meubles aux frais et risques du défendeur,
– de prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux,
– de le condamner à lui payer la somme actualisée à l’audience de 9 509,75 euros au titre des indemnités impayées avec les intérêts au taux légal,
-ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,
-et celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-ainsi qu’aux dépens.
Par jugement contradictoire du 12 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :
– constaté la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] en raison du décès de Mme [T] [M] [L] et l’occupation sans droit ni titre du logement par M. [M],
– accordé à M. [M] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux,
– ordonné, passé ce délai de six mois, et faute de départ volontaire de M. [M] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,
– dit qu’à défaut pour M. [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Hauts-de-Seine Habitat-OPH est autorisée à faire procédera son expulsion, ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,
– débouté Hauts-de-Seine Habitat-OPH de sa demande d’astreinte,
– ordonné que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soient régis par les dispositions des articles R. 433-5 et R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution aux frais et risques et périls du défendeur,
– condamné M. [M] à verser à Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 2 231,61 euros (terme d’août 2024 compris) assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,
– condamné M. [M] à verser à Hauts-de-Seine Habitat-OPH une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer augmenté des charges à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise ou d’expulsion,
– débouté Hauts-de-Seine Habitat-OPH de sa demande de dommages-intérêts,
– condamné M. [M] à verser à Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. [M] aux dépens,
– rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Par déclaration reçue au greffe le 9 décembre 2024, Hauts-de-Seine Habitat-OPH a relevé appel de ce jugement.
Le 18 décembre 2024, M. [M] a quitté les lieux qu’il occupait.
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 6 mars 2025, Hauts-de-Seine Habitat-OPH, appelante, demande à la cour de :
– déclarer recevable et fondé l’appel qu’elle a interjeté,
Y faisant droit,
– infirmer la décision du 2 février 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu’il a déduit 7 218,14 euros de la dette de M. [M] et ainsi en ce qu’il a condamné M. [M] à lui payer la somme de 2 231,61 euros outre les intérêts à compter du jugement du 12 novembre 2024,
Et statuant à nouveau :
– condamner M. [M] à lui payer la somme de 12 788,91 euros, due au titre des loyers et indemnités d’occupation au 3 mars 2025, échéance de décembre 2024 comprise, outre les intérêts à compter du jugement du 12 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection de [Localité 7],
– confirmer pour le surplus la décision entreprise,
– débouter M. [M] de toutes ses demandes,
– condamner M. [M] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
M. [M] n’a pas constitué avocat.
Par acte de commissaire de justice délivré le 28 janvier 2025, la déclaration d’appel lui a été signifiée à l’adresse du logement en la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.
Par acte de commissaire de justice délivré le 10 mars 2025, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées, à sa nouvelle adresse, par dépôt à l’étude.
L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2025.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.
A titre liminaire, la cour relève qu’elle n’est saisie que du chef de jugement ayant déduit, en considération de la procédure de surendettement de l’intimé, la somme de 7 218,14 euros.
Il s’en suit que les autres dispositions du jugement concernant la résiliation du bail sont dès lors devenues irrévocables.
Sur l’effet de la procédure de surendettement sur la dette locative
Le premier juge a déduit la somme de 7 218,14 euros de la dette de M. [M] en considérant que cette somme avait fait l’objet d’un effacement par la Commission de Surendettement des Particuliers des Hauts-de-Seine.
Dans le cadre de son appel, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH, souligne que la dette locative de 7 218,14 euros n’a pas été effacée par la Commission de Surendettement, que celle-ci ne devait donc pas être ôtée du décompte et qu’il est dès lors fondé à obtenir un titre exécutoire.
Il actualise la dette locative à la somme de 12 788,91 euros au 3 mars 2025, indiquant que celle-ci inclut des réparations locatives constatées lors du départ de M. [M], et précisant que le plan préconisé par la Commission de Surendettement de la Banque de France n’a par ailleurs pas été respecté.
Sur ce,
La Commission de Surendettement statue sur la recevabilité du dossier présenté par le débiteur en situation de surendettement au regard de la définition du surendettement (article R. 722-1 du Code de la consommation).
Elle décide ensuite de l’orientation du dossier (article R. 724-1 de ce même code), soit vers la procédure ’classique’ des articles L. 732-1 à L. 732-3 et L. 733-1 à L. 733-9 (plan conventionnel ou mesures imposées), soit vers la procédure de rétablissement personnel qui s’entend avec ou sans liquidation judiciaire.
En l’espèce, M. [M] a été déclaré recevable au bénéfice d’une procédure de surendettement le 24 mai 2024.
La Commission de Surendettement des Particuliers des Hauts-de-Seine a, en considération des ressources et des charges du débiteur, préconisé le traitement de sa procédure de désendettement avec un rééchelonnement des créances sur une durée de 84 mois et ce, sans effacement.
Ces mesures n’ont pas été contestées et sont entrées en application.
Concernant la dette locative, déclarée par le débiteur à l’occasion de la procédure de surendettement, la Commission a indiqué, qu’à la date de l’élaboration du plan conventionnel (le 30 août 2024), la dette était alors d’un montant de 7 278,14 euros et qu’elle serait remboursée, en plus du loyer courant, en trois paliers avec une première mensualité de 222,46 euros, puis par le déblocage d’une partie de l’épargne du débiteur au profit de la société appelante, avec le règlement de la somme de 6 833,22 euros, pour ensuite être soldée par le règlement d’une somme de 81 euros sur le troisième palier.
Cette dette n’étant pas in fine effacée, même partiellement.
Par conséquent, la cour infirmant le jugement, juge que l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH est fondé à solliciter un titre exécutoire fixant le montant de sa créance et qu’il n’y avait pas lieu d’ôter des sommes dues celle de 7 278,14 euros du décompte qui, au 10 septembre 2024, mentionnait une dette locative de 9 509,75 euros à cette date.
Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation et des réparations locatives
-Sur le montant des indemnités d’occupation
Les lieux n’ont été restitués que le 18 décembre 2024, en présence de l’occupant M. [M].
L’examen du décompte actualisé au 3 mars 2025, tenant compte de la date à laquelle l’intimé a quitté les lieux, et qui est produit aux débats par l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH, révèle que M. [M] restait redevable au 23 décembre 2024 de la somme actualisée, régularisations de charges incluses et exempte de tout autre frais, de 12 801,69 euros, indemnités d’occupation de décembre 2024 incluses.
– Sur les réparations locatives
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
L’article 1730 du même code prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.
Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par l’occupant des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.
Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.
En l’espèce, s’il n’est pas produit un état des lieux d’entrée en 1976, il résulte de la restitution des lieux le 18 décembre 2024, soit après une occupation du logement pendant une durée de 48 ans, qu’il est nécessaire de prendre un compte un critère de vétusté lequel a été appliqué avec justesse par l’établissement public appelant au remplacement du luminaire de la cuisine (41 euros), au remplacement du bouchon de l’évier de la cuisine et de la salle de bains (28 euros) et au changement du lavabo (137 euros).
M. [M] doit en conséquence être condamné à verser à ce titre à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 206 euros à ce titre.
***
Par suite, M. [M] est redevable des sommes suivantes :
* 12 801,69 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 31 décembre 2024,
* 48,17 euros au titre de la régularisation de charges d’eau froide en faveur du bailleur, laquelle est justifiée par les pièces produites,
* 206 euros au titre de l’ensemble des réparations locatives.
Il convient cependant de déduire des sommes dues les sommes suivantes :
* 49,56 euros au titre de la régularisation de charges d’eau chaude en faveur de l’occupant, laquelle est justifiée par les pièces produites,
* 217,39 euros au titre du dépôt de garantie,
En définitive, et par infirmation du jugement, M. [M] doit être condamné à verser à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat OPH la somme de 12 788,91 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et jusque complet paiement.
La cour précise que cette somme sera remboursée dans les termes et conditions prévues le 30 août 2024 au titre des mesures imposées édictées par la Commission de Surendettement des Particuliers des Hauts-de-Seine dans le dossier n°000324007368.
Sur les frais du procès
M. [M], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.
L’équité commande que l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH conserve à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a exposé. Il convient donc de le débouter de sa demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe
Constate que M. [O] [M] a libéré les lieux,
Statuant dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement rendu le 12 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne M. [O] [M] à verser à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 12 788,91 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 31 décembre 2024, y incluant les régularisations d’eau chaude et d’eau froide, ainsi que les réparations locatives et déduction faite du dépôt de garantie, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et jusque complet paiement,
Dit que cette somme sera remboursée dans les termes et conditions prévues le 30 août 2024 au titre des mesures imposées édictées par la Commission de Surendettement des Particuliers des Hauts-de-Seine dans le dossier n°000324007368,
Déboute l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH du surplus de ses demandes,
Condamne M. [O] [M] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par Maître Franck Lafon, Avocat, qui en a fait la demande sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière Le Président
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Versailles, 18 novembre 2025, RG n° 24/07657 – Thématiques associés : Baux d’habitation / Logement – Résiliation de bail – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 19 décembre 2025