Lors de l’audience du 7 octobre 2025, la société a demandé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’une somme de 9 251,87 euros correspondant aux arriérés de loyers. Le locataire, présent à l’audience, a affirmé avoir repris le paiement des loyers et a demandé des délais de paiement, proposant de verser 50 euros par mois en plus du loyer.
Le tribunal a examiné la recevabilité de l’action, notant que la société avait respecté les délais de notification requis. Il a également constaté que le commandement de payer était resté infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis d’acquérir la clause résolutoire. En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire.
Concernant la demande de délais de paiement, le tribunal a rejeté la requête du locataire, notant qu’il n’avait pas repris le paiement intégral des loyers. Le tribunal a également condamné le locataire à payer la somme de 9 251,87 euros pour les arriérés et a ordonné le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2025. Enfin, le locataire a été condamné aux dépens de la procédure.
L’article 24 V de la même loi permet au juge, à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Toutefois, si le locataire ne respecte pas cette condition, la demande de délais de paiement peut être rejetée, comme cela a été le cas pour Mme [S], qui n’a pas repris le paiement intégral des loyers.
L’article 7 a) de la loi n°89-462 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En conséquence, Mme [S] a été condamnée à payer la somme de 9 251,87 euros, correspondant aux arriérés de loyers et à l’indemnité d’occupation, en raison de son occupation sans droit ni titre après l’acquisition de la clause résolutoire.
Enfin, l’indemnité d’occupation est fondée sur l’article 1240 du code civil, qui stipule que toute personne doit réparer le préjudice causé par son fait. Cette indemnité est due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, sans possibilité d’indexation, contrairement aux loyers et charges.
N° RG 25/00124 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GUDU
Minute : GMC JCP REF
Copie exécutoire
à :
l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
Copie certifiée conforme
à :
[M] [S]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
contradictoire
DU 04 Novembre 2025
DEMANDEUR(S) :
L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT
EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020
dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et
les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Me CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Madame [M] [S]
demeurant 4 rue du général Walker – Etage 4 – appt C44 – 28000 CHARTRES
comparante en personne
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN, statuant en matière de référé
En présence de : [B] [U], auditeur de justice
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 07 Octobre 2025 et mise en délibéré au 04 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 14 octobre 2020, C’Chartres Habitat a donné à bail à Mme [S], un appartement à usage d’habitation situé 4 rue du général Walker à Chartres, moyennant un loyer mensuel de 489,52 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, C’Chartres Habitat a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 novembre 2024 ; puis l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
A l’audience du 7 octobre 2025, C’Chartres Habitat, représenté par son conseil, sollicite :
à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, la résiliation de judiciaire du bail d’habitation,l’expulsion de Mme [S],la condamnation de Mme [S] à lui payer la somme actualisée de 9 251,87 euros due au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 30 septembre 2025, la condamnation de Mme [S] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,la condamnation de Mme [S] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.la condamnation de Mme [S] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.Il s’oppose à la demande de délais de paiement sollicitée par le preneur.
Mme [S], comparant à l’audience en personne expose qu’elle a repris le paiement des loyers. Elle déclare percevoir un revenu mensuel compris entre 1600 et 1800 euros et des allocations familiales à hauteur de 700 euros par mois. Elle ajoute vivre avec ses trois enfants, lesquels poursuivent leurs études, et remboursé un crédit à la consommation par mensualités de 160 euros.
Elle demande l’octroi de délais de paiement et propose de verser 50 euros par mois en plus du loyer.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur le constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l’action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure-et-Loir par la voie électronique le 25 avril 2025 soit au moins deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, si C’Chartres Habitat ne justifie pas avoir saisi la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, il justifie toutefois avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 19 janvier 2024 en application de l’article L824-1 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée faite.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».
Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 5.6) et C’Chartres Habitat a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Mme [S] le 22 novembre 2024 pour un montant en principal de 3 096,61 euros.
Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.
En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis cette date, et l’expulsion de Mme [S] sera ordonnée.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Mme [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative.
Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Mme [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.
Compte tenu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement sollicitée par Mme [S].
II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : «payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus».
C’Chartres Habitat produit un décompte démontrant que Mme [S] reste lui devoir, la somme de 9 251,87 euros à la date du 30 septembre 2025.
Mme [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 9 251,87 euros correspondant :
aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 22 janvier 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ; à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (30 septembre 2025).
Enfin, Mme [S], qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 30 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.
III. Sur les demandes accessoires
Mme [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’Chartres Habitat les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2020 entre l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat et Mme [M] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 4 rue du général Walker (étage 4 – appartement C44) à Chartres, sont réunies à la date du 22 janvier 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Mme [M] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Mme [M] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE à titre de provision Mme [M] [S] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat la somme de 9 251,87 euros (neuf mille deux cent cinquante et un euros et quatre vingt sept euros) à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 ;
CONDAMNE à titre de provision Mme [M] [S] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement soit 489,52 euros sans indexation ni variation, à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
REJETTE la demande formulée par l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [M] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024 ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’EURE-ET-LOIR en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Ainsi ordonnée et prononcée le 04 Novembre 2025.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION