Le 26 septembre 2024, la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a délivré un commandement de payer à la locataire pour un montant total de 1 370,82 € au titre des loyers et charges impayés. En février 2025, la société a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et a signalé la situation d’impayés aux organismes d’aides au logement. Le 14 avril 2025, la société a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation des baux et l’expulsion de la locataire.
Lors d’un entretien avec l’Udaf de l’Isère, la locataire a exprimé son souhait de conserver le logement et a proposé un plan de remboursement de sa dette locative. L’affaire a été examinée le 2 septembre 2025, où la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a actualisé la créance à 6 641,41 € et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, arguant que des difficultés antérieures avaient déjà été constatées.
Le juge a constaté que les conditions de mise en œuvre des clauses résolutoires étaient réunies depuis le 27 novembre 2024. Il a ordonné l’expulsion de la locataire et a fixé une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer jusqu’à la libération des lieux. La locataire a été condamnée à payer la somme de 6 641,41 € ainsi que les dépens, et la décision a été déclarée exécutoire de plein droit..
Quel est le cadre juridique applicable aux baux d’habitation en matière de résiliation pour impayés ?
Les baux d’habitation sont régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui établit des règles d’ordre public concernant les droits et obligations des bailleurs et des locataires.
L’article 24 de cette loi précise que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cela signifie qu’un bailleur ne peut pas résilier un bail pour impayés sans avoir d’abord délivré un commandement de payer et attendu un délai de deux mois.
De plus, l’article 24, alinéa 1er, stipule que le commandement de payer doit contenir la mention que le locataire dispose de deux mois pour régler sa dette, à peine de nullité. Ces dispositions visent à protéger le locataire en lui offrant un délai pour régulariser sa situation avant toute résiliation du bail.
Quel est le rôle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ?
La CCAPEX joue un rôle crucial dans la prévention des expulsions locatives. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. Cela permet d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation. Dans le cas présent, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a justifié de la saisine de la CCAPEX, ce qui a permis de rendre la demande de résiliation recevable.
Quel est le processus de constatation de la résiliation de bail pour impayés ?
La constatation de la résiliation de bail pour impayés suit un processus défini par la loi. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit d’abord délivrer un commandement de payer, qui doit rester sans effet pendant deux mois.
Si, à l’issue de ce délai, le locataire n’a pas réglé sa dette, le bailleur peut alors demander la résiliation du bail. Dans le cas présent, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a délivré un commandement de payer le 26 septembre 2024, et la dette n’ayant pas été réglée dans le délai imparti, les conditions d’application des clauses résolutoires étaient réunies depuis le 27 novembre 2024.
Quel est le montant de la créance du bailleur et comment est-il déterminé ?
Le montant de la créance du bailleur est déterminé par le total des loyers et charges impayés. Dans cette affaire, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a produit un décompte qui établit que la dette locative s’élevait à 6 641,41 € au 26 août 2025.
Ce montant inclut les arriérés de loyers pour le logement et le garage, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 1 370,82 € et à compter de la présente assignation pour le surplus. Les frais de procédure sont également inclus dans les dépens, conformément aux règles de droit.
Quel est le régime des indemnités d’occupation après résiliation du bail ?
Après la résiliation du bail, le bailleur a le droit de demander des indemnités d’occupation pour la période durant laquelle le locataire reste dans les lieux. Selon la jurisprudence et les dispositions applicables, ces indemnités sont fixées au montant du loyer conventionnel, outre charges.
Dans cette affaire, Madame [K] [T] a été condamnée à payer des indemnités d’occupation à compter de la résiliation des baux, intervenue le 27 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. Ces indemnités produisent des intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues, conformément à l’article 1231-7 du code civil.
Quel est le cadre légal pour l’octroi de délais de paiement au locataire ?
L’octroi de délais de paiement au locataire est encadré par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Cet article permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Cependant, si le locataire ne reprend pas le paiement intégral des loyers, comme cela a été le cas pour Madame [K] [T], le juge ne peut pas accorder ces délais. En l’espèce, l’absence de reprise du paiement en totalité des loyers a conduit à un refus d’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.
Quel est le rôle du juge dans la procédure de résiliation de bail pour impayés ?
Le juge joue un rôle central dans la procédure de résiliation de bail pour impayés. Selon l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.
Le juge doit examiner la recevabilité de la demande de résiliation, vérifier que toutes les conditions légales ont été respectées, notamment en ce qui concerne la délivrance du commandement de payer et le respect des délais. Il doit également évaluer la situation financière du locataire et décider de l’octroi ou non de délais de paiement, en tenant compte des éléments de preuve fournis par les parties. Dans le cas présent, le juge a constaté la résiliation des baux et a ordonné l’expulsion de Madame [K] [T] en raison de l’importance de l’arriéré locatif.