Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires.

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 21 JANVIER 2026

N° RG 24/07682 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W5GK

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SIS [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SAS Cabinet de Gestion Guy Soutoul C.G.S.

C/

[J] [U]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Octobre 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

N° RG : 22/06549

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Clément GAMBIN,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SIS [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SAS Cabinet de Gestion Guy Soutoul C.G.S. (ATRIUM GESTION) dont le siège est situé [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : Me Clément GAMBIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 589 et Me Dominique DEMEYERE, Plaidant, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E 1291

APPELANT

****************

Monsieur [J] [U] (DA signifée le 04/02/25 par PV 659)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [J] [U] est propriétaire des lots n°45 (appartement) et n°31 (cave) dans la résidence sise [Adresse 4], placée sous le statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2022, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, afin de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes au principal :

– 16 731,10 euros de charges et travaux impayés entre le 1er juillet 2019 et le 1er juillet 2022 (3ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2022,

– 1 046,70 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

– 1 500 euros au titre des dommages-intérêts,

– 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– les dépens intégrant le montant de 220,43 euros au titre des frais du commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 21 octobre 2024, M. [U], bien que régulièrement cité, n’ayant pas constitué avocat, le [9] judiciaire de Nanterre a :

’ Condamné M. [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 568,11 euros au titre des charges dues sur la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2022 inclus, à l’exclusion des charges afférentes à l’exercice 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2022,

’ Condamné M. [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 61 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2022,

’ Rappelé que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [J] [U] (985,70 euros) doivent être recrédités sur son compte,

’ Condamné M. [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

’ Condamné M. [J] [U] aux dépens de l’instance, lesquels n’incluront pas le coût du commandement de payer,

’ Condamné M. [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

’ Ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,

’ Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

’ Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 9 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 17 janvier 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

– infirmer le jugement, et statuant à nouveau :

– condamner M. [J] [U] à lui payer la somme de 23 812,74 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022, date de la mise en demeure,

– condamner M. [J] [U] à lui payer la somme de 3 459,30 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

– condamner M. [J] [U] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

– le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– le condamner aux entiers dépens d’un montant de 220,43 euros qui seront recouvrés par Maître Clément Gambin, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile,

– Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil.

M. [J] [U], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel du 9 décembre 2024 avec les conclusions d’appelant du 17 janvier 2025, en date du 4 février 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [J] [U], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, ’la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ’ Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.’

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour ’dire’ et ’constater’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux à hauteur de 23 812,74 euros pour la période du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2025

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

’ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.’

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande de paiement de la somme de 23 812,74 euros d’arriérés de charges de copropriété et appels travaux pour la période du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2025, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

– le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [U],

– le décompte des sommes dues par M. [U] en cette qualité, couvrant la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2022 (pièce n°3) et actualisées au 1er janvier 2025 (pièce n° 12),

– les procès-verbaux des assemblées générales des 26 novembre 2018, 30 avril 2019, 8 septembre 2020, 25 mai 2021, 13 juin 2022, 12 juin 2023 et 24 juin 2024 qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2018 à 2023 et voté des travaux ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices 2024 et 2025,

– une attestation de non-recours des assemblées générales de 2018, 2019, 2020, 2021 et 2023,

– les appels de fonds du 3ème trimestre 2019 jusqu’au 4 ème trimestre 2024 inclus,

– une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 8 mars 2022 de payer une somme de 16 121,58 euros au principal,

– un commandement de payer signifié le 20 avril 2022 à M. [U] pour la somme de 17 011,57 euros au principal.

Sur la condamnation prononcée par le Tribunal

Pour condamner M. [J] [U] à payer la somme de 14 568,11 euros au titre des charges dues sur la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2022 inclus, à l’exclusion de celles afférentes à l’exercice 2021, le Tribunal a retenu ’ il n’est pas établi que les comptes ou le budget prévisionnel de cet exercice auraient été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires’, ayant relevé ’que les comptes de l’exercice 2021 n’ont pas été approuvés lors de l’assemblée générale du 13 juin 2022 et que le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 septembre 2020 est communiqué de manière parcellaire’.

En appel, le syndicat des copropriétaires produit notamment le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2023, approuvant notamment, par sa résolution n°6, les comptes de l’exercice 2021.

Dès lors, le jugement sera réformé et M. [U] sera condamné à payer la somme de 16 731,10 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2019 et le 1er juillet 2022 (3ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 16 121,58 euros à compter du 8 mars 2022 date de la mise en demeure, et sur le solde à compter du 20 avril 2022 date de signification du commandement de payer.

S’agissant ensuite de l’actualisation de la créance :

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges de copropriété et appels travaux à hauteur de 23 812,74 euros pour la période du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2025. Compte tenu de la condamnation ci-dessus, prononcée au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2019 et le 1er juillet 2022 (3ème trimestre 2022 inclus) cette demande doit être requalifiée en retirant de son quantum la somme de 16 731,10 euros.

Cette demande d’actualisation sera ainsi lue comme suit :

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges de copropriété et travaux à hauteur de ( 23 812,74 – 16 731,10) soit 7 081,64 euros pour la période du 2 juillet 2022 au 1er janvier 2025.

Il ressort de l’analyse des éléments produits et des décomptes des sommes dues par M. [U] en sa qualité de copropriétaire, actualisés en appel, que le syndicat des copropriétaires dispose d’une créance actualisée au 1er janvier 2025, certaine et liquide à hauteur de 6 738,64 euros.

M. [U] sera dès lors condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 738,64 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété pour la période du 2 juillet 2022 au 1er janvier 2025 (1er appel trimestriel inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions d’appelant, à savoir le 4 février 2025.

Il y a lieu de faire droit à la demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement demandés à hauteur de 3 459,30 euros

Le syndicat des copropriétaires se borne à produire en appel ses propres factures relatives à des ’honoraires de suivi de dossier avocat’, des années 2022, 2023 et 2024, lesquelles ne peuvent correspondre qu’aux frais irrépétibles.

Il demande que le coût du commandement de payer, pour 220,43 euros, soit pris en compte dans les frais de recouvrement. Le commandement de payer, qui ne fait pas partie des dépens, suit la règle énoncée à l’article L. 111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution qui prescrit que ’les frais de recouvrement engagés sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier’. Or le commandement de payer est prescrit par la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat en justifie par la facture du commissaire de justice y afférant (pièce n°10) en date du 10 mai 2022.

Le jugement sera infirmé sur ce point, et M. [U] sera condamné à régler cette somme supplémentaire de 220,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, soit au total la somme de 281,43 euros pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2022.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

’le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire’.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

Au regard de la dette de M. [U], qui n’a cessé de s’aggraver depuis 2019 sans qu’un seul paiement n’ait été valablement effectué (plusieurs rejets bancaires sont survenus au cours de l’année 2019), à présent proche de 23 000 euros et de ce fait, mettant en difficulté la trésorerie du syndicat des copropriétaires et lui causant ainsi un préjudice certain, il y a lieu de réformer le jugement et de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U], partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

Réforme le jugement du 21 octobre 2024 du Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a :

’ Condamné M. [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 568,11 euros au titre des charges dues sur la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2022 inclus, à l’exclusion des charges afférentes à l’exercice 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2022,

’ Condamné M. [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 61 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2022,

’ Rappelé que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [J] [U] (985,70 euros) doivent être recrédités sur son compte,

’ Condamné M. [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

’ Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

– Condamne M. [J] [U], demeurant [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], représentée par son syndic, le cabinet Guy Soutoul (Atrium Gestion), dont le siège social est au [Adresse 2], la somme de 16 731,10 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2019 et le 1er juillet 2022 (3ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 16 121,58 euros à compter du 8 mars 2022, et pour le solde, à compter du 20 avril 2022,

– Ordonne que les intérêts soient capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière,

– Condamne M. [J] [U], demeurant [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], représentée par son syndic, le cabinet Guy Soutoul (Atrium Gestion), dont le siège social est [Adresse 2], la somme de 281,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2022,

– Condamne M. [J] [U], demeurant [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], représentée par son syndic, le cabinet Guy Soutoul (Atrium Gestion), dont le siège social est [Adresse 2], la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

– Rappelle que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [J] [U] doivent être recrédités sur son compte,

– Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

– Condamne M. [J] [U], demeurant [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], représentée par son syndic, le cabinet Guy Soutoul (Atrium Gestion), dont le siège social est [Adresse 2], la somme de 6 738,64 euros d’arriérés de charges de copropriété pour la période du 2 juillet 2022 au 1er janvier 2025 (1er appel trimestriel inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025,

– Ordonne que les intérêts soient capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière,

– Condamne M. [J] [U], demeurant [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], représentée par son syndic, le cabinet Guy Soutoul (Atrium Gestion), dont le siège social est [Adresse 2], la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– Condamne M. [J] [U], demeurant [Adresse 6] aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Clément Gambin, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile,

– Rejette toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT