Le recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire nécessite la démonstration d’un intérêt à agir, particulièrement pour les voisins immédiats. L’évaluation de cet intérêt, notamment en cas de permis modificatif, doit tenir compte des nuisances potentielles engendrées par les modifications apportées.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Intérêt à agir nécessaire pour contester un permis de construire.
- Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme applicable.
- Modifications doivent prouver une atteinte réelle aux droits des voisins.
- Respecter les délais de recours pour éviter l’irrecevabilité.
- Épuiser toutes les voies de recours avant de contester un permis modificatif.
- Frais de litige non à la charge de la partie non perdante.
Contexte de l’affaire
Les requérants ont ensuite interjeté appel, soutenant que le tribunal avait commis une erreur en les déclarant irrecevables. Ils ont avancé plusieurs arguments, notamment que le permis avait été signé par une autorité incompétente, que le dossier était incomplet, et que le permis était entaché de fraude. Ils ont également fait valoir que la notice architecturale était insuffisante et que le permis méconnaissait des dispositions du plan local d’urbanisme.
En réponse, l’administrée bénéficiaire du permis a demandé le rejet de la requête, affirmant que les moyens avancés par les requérants n’étaient pas fondés et que, selon le code de l’urbanisme, un permis de construire modificatif ne pouvait être contesté en dehors d’une instance portant sur le permis initial.
La cour a examiné les éléments du dossier et a constaté que le permis de construire initial, qui avait été délivré pour la reconstruction d’une maison et d’un abri de jardin, ne créait pas de vis-à-vis avec la propriété des requérants. Les modifications apportées par le permis modificatif ne justifiaient pas un intérêt à agir pour les requérants, qui n’ont pas démontré que ces modifications affectaient directement leurs conditions d’occupation ou d’utilisation de leur bien. En conséquence, la cour a rejeté la requête des époux A… F… et a également rejeté les conclusions de l’administrée concernant les frais de justice.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Qualité de voisin immédiat des requérants, mais insuffisante pour justifier un intérêt à agir si les modifications ne créent pas de nuisances.
- Portée des modifications apportées par le permis de construire modificatif par rapport au permis initial, sans impact direct sur les conditions d’occupation ou de jouissance des requérants.
- Absence de contestation du permis de construire initial, rendant le recours contre le permis modificatif irrecevable.
- Éléments de preuve insuffisants pour établir une atteinte réelle aux droits des requérants.
- Respect des délais de recours et épuisement des voies de recours contre le permis initial avant de contester le permis modificatif.
Réflexe juridique
Il est également essentiel de respecter les délais de recours et de s’assurer que toutes les voies de recours contre le permis initial ont été épuisées avant de contester un permis modificatif. En l’absence de justification d’une atteinte réelle, le tribunal peut rejeter la demande, comme l’indique la jurisprudence. Les frais liés au litige, selon l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ne seront pas mis à la charge de la partie qui n’est pas perdante. En résumé, la qualité de voisin immédiat ne suffit pas à elle seule à établir un intérêt à agir si les modifications apportées par le permis ne sont pas de nature à affecter les droits des requérants.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Permis de construire initial délivré pour la reconstruction d’une maison et d’un abri de jardin, avec certificat de permis de construire tacite daté du 15 octobre 2020.
- Ordonnance du 7 février 2025 rejetant la demande contre le permis de construire initial pour défaut de justification de la notification de la requête.
- Plans du permis de construire modificatif précisant des modifications sur l’abri de jardin, sans création de vis-à-vis avec la propriété des requérants.
- Absence de lien direct entre les modifications apportées par le permis modificatif et les conditions d’occupation ou d’utilisation des biens des requérants.
Conséquences pratiques
Dans cette affaire, le tribunal a rejeté la demande des voisins immédiats visant à annuler le permis de construire modificatif, considérant qu’ils n’avaient pas démontré un intérêt à agir. Cette décision a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée.
- Les voisins immédiats doivent accepter la décision et ne peuvent pas contester le permis de construire modificatif.
- Ils doivent supporter leurs propres frais de justice, sans possibilité de récupérer des frais auprès de la partie adverse.
- La partie ayant obtenu le permis de construire peut poursuivre ses travaux sans crainte de recours supplémentaires de la part des voisins.
- La commune, en tant qu’autorité ayant délivré le permis, voit sa décision validée, renforçant ainsi sa position dans des cas similaires futurs.
- Les voisins peuvent envisager d’autres recours ou actions, mais doivent être conscients des délais et des conditions de recevabilité.
- Cette décision peut influencer la perception des futurs projets de construction dans le voisinage, affectant potentiellement les relations entre voisins.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier l’intérêt à agir selon l’article L. 600-1-2.
- Évaluer les modifications du permis par rapport au permis initial.
- Respecter les délais de recours pour éviter l’irrecevabilité.
- Épuiser toutes les voies de recours contre le permis initial.
- Rassembler des preuves d’une atteinte réelle aux droits des requérants.
À éviter
- Contester sans justifier d’une atteinte aux droits.
- Attendre la fin des délais de recours pour agir.
- Ignorer les modifications apportées par le permis modificatif.
- Omettre de notifier la requête dans les délais.
- Se baser uniquement sur la qualité de voisin immédiat.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’intérêt à agir pour contester un permis de construire ?
Le code de l’urbanisme, en son article L. 600-1-2, stipule qu’une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements, ou une association, n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement.
Il appartient au requérant de préciser l’atteinte invoquée pour justifier de son intérêt à agir, en fournissant des éléments suffisamment précis et étayés. Dans le cas d’un recours contre un permis de construire modificatif, l’intérêt à agir doit être apprécié au regard des modifications apportées par ce permis au projet initialement autorisé.
Quels sont les critères de recevabilité d’une demande d’annulation d’un permis de construire modificatif ?
La recevabilité d’une demande d’annulation d’un permis de construire modificatif repose sur la démonstration par le requérant d’un intérêt à agir, qui doit être justifié par des éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. Le juge administratif apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments versés au dossier par les parties, sans exiger la preuve du caractère certain des atteintes invoquées.
Quelle est la portée des modifications apportées par un permis de construire modificatif sur l’intérêt à agir des voisins immédiats ?
Le juge doit apprécier l’intérêt à agir des voisins immédiats en fonction de la portée des modifications apportées par le permis de construire modificatif par rapport au projet initialement autorisé. Si les modifications ne créent pas de nouvelles nuisances ou ne modifient pas significativement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance des biens des voisins, ces derniers peuvent ne pas justifier d’un intérêt à agir.
Quels sont les moyens de défense opposés par le défendeur concernant la recevabilité de la requête ?
Le défendeur soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés et que, conformément à l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, un permis de construire modificatif ne peut être contesté en dehors d’une instance portant sur le permis de construire initial. Cela implique que le requérant doit avoir contesté le permis initial ou avoir épuisé les voies de recours contre celui-ci pour pouvoir agir contre le permis modificatif.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter la demande des requérants ?
La juridiction a retenu que le permis de construire modificatif ne portait que sur des précisions concernant l’abri de jardin, qui était déjà inclus dans le permis initial. De plus, il a été établi que cet abri de jardin ne créait pas de vis-à-vis avec la propriété des requérants. Les travaux liés à la piscine et au sous-sol, mentionnés par les requérants, n’étaient pas concernés par le permis modificatif. Par conséquent, les requérants n’ont pas justifié d’un intérêt leur donnant qualité pour demander l’annulation du permis.
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jeudi
29 janvier 2026
PrésidentM. PORTAIL
RapporteurM. Philippe PORTAIL
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. E… le F… et Mme D… A… F… ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler le permis de construire modificatif n° PC 013055 20 00465 M01, concernant un terrain situé 11 impasse de la colline à Marseille, délivré tacitement le 9 avril 2021 par le maire de Marseille à Mme C… et ayant fait l’objet d’un certificat de permis de construire tacite du 27 avril 2021.
Par un jugement n° 2110789 du 3 juin 2025, le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 17 juillet 2025, les consorts A… F…, représentés par Me Lasalarié, demandent à la cour d’annuler le jugement du 3 juin 2025, d’annuler le permis de construire tacite obtenu par Mme C… le 9 avril 2021 et la décision implicite du 22 octobre 2021 qui a rejeté leur recours gracieux, et de mettre à la charge de la commune de Marseille et de Mme C… la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le tribunal a jugé à tort leur demande irrecevable au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme eu égard à leur qualité de voisins immédiats du projet autorisé ;
- la demande de première instance n’est pas tardive ;
- le permis de construire modificatif a été signé par une autorité incompétente ;
- les pièces du dossier de permis de construire sont incomplètes au regard de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme ;
- le permis de construire modificatif attaqué est entaché de fraude car le pétitionnaire n’a pas obtenu leur accord pour adosser l’abri de jardin au mur mitoyen ;
- la notice architecturale prévue à l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme est insuffisante ;
- il existe des contradictions entre les différentes pièces du permis de construire modificatif ;
- le permis de construire modificatif méconnaît l’article 2.3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille Provence ;
- le permis de construire modificatif méconnaît l’article UP4 1) du règlement du PLUi ;
Par un mémoire en défense enregistré le 24 octobre 2025, Mme C…, représentée par Me Hachem, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761 1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- les moyens de la requête ne sont pas fondés,
- en application de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, un permis de construire modificatif ne peut être contesté en dehors d’une instance portant sur le permis de construire modificatif ;
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Portail, président ;
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public ;
- et les observations de Me Lasalarié, avocat des requérants, et de Me Hachem, avocat de Mme C….
Considérant ce qui suit :
1. M. et Mme A… F… ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler le permis de construire modificatif n° PC 013055 20 00465 M01 délivré tacitement le 9 avril 2021 par le maire de Marseille à Mme C…, sur une parcelle située 11 impasse de la colline et ayant fait l’objet d’un certificat de permis de construire tacite du 27 avril 2021. Par un jugement du 3 juin 2025 dont ils relèvent appel, le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande comme irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.
2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».
3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial ou après avoir épuisé les voies de recours contre le permis initial, ainsi devenu définitif, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction ou, lorsque le contentieux porte sur un permis de construire modificatif, des modifications apportées au projet.
4. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire initial obtenu par Mme C…, qui a donné lieu à la délivrance d’un certificat de permis de construire tacite daté du 15 octobre 2020, portait sur la reconstruction à l’identique d’une maison et d’un abri de jardin et la création d’une piscine enterrée. Par une ordonnance du 7 février 2025, le président de la 4ème chambre du tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande formée contre ce permis de construire initial comme manifestement irrecevable pour défaut de justification de la notification de la requête prévue par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.
5. D’autre part, si les requérants ont la qualité de voisins immédiats de la parcelle objet du projet, le permis de construire modificatif porte uniquement sur des précisions à apporter sur les plans de l’abri de jardin, lequel au demeurant faisait déjà l’objet du permis de construire initial. Cet abri de jardin ne crée pas de vis-à-vis concernant la propriété des requérants, car il n’est pas orienté vers elle, bien qu’accolé au mur mitoyen qui sépare les fonds. Si les requérants font état de décaissements liés à la réalisation de la piscine et du sous-sol de la villa, ces travaux ne sont pas concernés par le permis de construire modificatif. Au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé, les requérants ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour en demander l’annulation.
6. Il résulte de ce qui précède que les époux A… F… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
7. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme C…, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme C… fondée sur ces dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : La requête des époux A… F… est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de Mme C… fondées sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. E… le F… et Mme D… A… F…, à la commune de Marseille et à Mme B… C….
Délibéré après l’audience du 15 janvier 2026, où siégeaient :
- M. Portail, président,
- Mme Hameline, présidente assesseure,
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.
N° 25MA01994
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 29/01/2026, 25MA01994, Inédit au recueil Lebon — Thématiques associées : Irrecevabilité — Irrecevabilité — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.