Urbanisme : notification des recours et validité des permis de construire.

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Mme A… B… épouse C… a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler les arrêtés du 4 septembre 2020 par lesquels le maire de la commune de Salles a retiré les deux permis de construire qu’il avait délivrés à la société civile immobilière (SCI) Jean Roux le 4 juin 2020 ainsi que la décision du 17 décembre 2020 rejetant le recours gracieux formé à leur encontre.

Par un jugement n° 2101007 du 26 avril 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé les décisions attaquées.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés le 23 juin 2023, le 5 juillet 2024 et les 2 et 28 octobre 2024, la commune de Salles, représentée par Me Fouchet, demande à la cour :

1. d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 26 avril 2023 ;
2. de rejeter la demande présentée par Mme C… devant le tribunal administratif de Bordeaux ;
3. de mettre à la charge de Mme C… une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

• sa requête d’appel est recevable ; elle n’était pas tenue d’accomplir les formalités imposées par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ; en tout état de cause, la société bénéficiaire des permis de construire n’était plus domiciliée à la seule adresse connue de la commune et n’existait plus depuis le 1er mars 2021, de sorte qu’elle ne pouvait lui notifier la requête ;
• le jugement attaqué, non revêtu des signatures requises, méconnait les dispositions de l’article R. 741-7 du code de justice administrative ;
• en première instance, Mme C… n’avait pas intérêt à agir contre les arrêtés contestés dans la mesure où elle ne pouvait se prévaloir de la promesse de vente relative à la cession des terrains d’assiette des projets de construction qui était devenue caduque avant l’introduction de la première instance dès lors que l’une des conditions résolutoires, imposant que les dossiers de permis de construire soient déposés avant le 30 mars 2020, n’a pas été respectée ; en outre, les bénéficiaires de cette promesse de vente ne sont pas les pétitionnaires ;
• les projets de constructions ne méconnaissent pas les dispositions de l’article 3 du règlement du plan d’occupation des sols alors applicables aux terrains d’assiette ni celles de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; les éléments de fait retenus par le tribunal pour considérer que la voie de desserte des projets présente des caractéristiques assurant la sécurité des usagers et la circulation des véhicules de secours sont erronés ; en effet, les véhicules de collecte des ordures ménagères ont des difficultés à manœuvrer dans la route de Jean Roux comme en atteste la vice-présidente de la communauté de communes ; le maire a également indiqué dans son courrier rejetant le recours gracieux formé contre les décisions de retrait des permis de construire que cette voie est parsemée d’obstacles et qu’en de nombreux endroits, les accotements ne sont pas stabilisés en raison de la présence d’un fossé très souvent gorgé d’eau et ne permettent donc pas le croisement de deux véhicules ; en vertu de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation, la chaussée doit avoir une largeur minimale de 3 mètres, exigence d’ailleurs reprise par le règlement départemental de la défense extérieure contre l’incendie, qui n’est pas satisfaite en l’espèce ; enfin, le constat d’huissier, réalisé postérieurement au jugement attaqué, vient confirmer que les accotements sont enherbés et que deux véhicules ne peuvent se croiser ni manœuvrer en l’absence d’aire de retournement alors qu’il est indispensable d’assurer une circulation sans gêne, la commune étant régulièrement exposée à des feux de forêts importants.

Par des mémoires en défense enregistrés le 13 septembre 2023, le 27 août 2024 et le 11 octobre 2024, Mme C…, représentée par Me Ducourau, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la commune de Salles au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient :

• à titre principal, que la requête d’appel est irrecevable à défaut pour la commune d’avoir accompli les formalités prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ; elle l’est également à défaut pour le maire de justifier de l’autorisation d’agir en justice au nom de la commune de Salles ;
• à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens de la requête d’appel n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

• le code de l’urbanisme ;
• le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

• le rapport de Mme Valérie Réaut,
• les conclusions de Mme Reynaud, rapporteure publique,
• les observations de Me Etzaga, représentant la commune de Salles et les observations de Me Ducourau, représentant Mme C….

Considérant ce qui suit :

1. Mme C… est propriétaire dans la commune de Salles de la parcelle cadastrée section BE n° 88. Par un arrêté du 10 août 2018, le maire de cette commune ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de division de cette parcelle en deux lots à bâtir de 1150 m² (lot A) et de 2 953 m² (lot B) correspondant aux deux parcelles nouvellement cadastrées section BE n° 169 et n° 170. Le 29 janvier 2020, Mme C… a signé un compromis de vente de ces terrains avec la SCI Jean Roux, qui s’est notamment engagée à obtenir un permis de construire pour chacun des lots. Par deux arrêtés du 4 juin 2020, le maire de la commune de Salles a délivré à cette société deux permis de construire pour la construction d’une maison de type 2 et d’un garage sur le lot A et d’une maison avec un étage partiel, un garage et une piscine sur le lot B. Par deux arrêtés du 4 septembre 2020, la même autorité a retiré ces deux autorisations de construire. Les recours gracieux formés par Mme C… contre les deux arrêtés ont été rejetés par une décision du 17 décembre 2020. Par un jugement du 26 avril 2023 le tribunal administratif de Bordeaux a annulé les deux arrêtés du 4 septembre 2020 et la décision du 17 décembre 2020. La commune de Salles relève appel de ce jugement.

Sur la recevabilité de la requête :

2. Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme :  » En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux./ (…). « 

3. En premier lieu, dès lors que, par un jugement du 26 avril 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé les deux arrêtés du 4 septembre 2020 par lesquels le maire de Salles a retiré les deux permis de construire qui lui avaient été antérieurement délivrés le 4 juin 2020, la SCI Jean Roux s’est trouvée rétablie dans les droits à construire qui résultaient de ces autorisations. Il s’ensuit que, contrairement à ce qu’elle soutient, il appartenait à la commune de Salles, qui conteste devant la cour le jugement du 26 avril 2023, d’accomplir la formalité prévue au premier alinéa de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.

4. En deuxième lieu, la commune de Salles soutient que l’absence d’accomplissement des formalités de notification requises par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ne peut lui être opposée, en raison de l’absence d’affichage sur le terrain, postérieurement au jugement du 26 avril 2023, des dispositions de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme qui rappellent la formalité de notification des recours prévue à l’article R. 600-1 du même code. Toutefois, l’obligation d’affichage prévue à l’article R. 424-5 du code de l’urbanisme est destinée à informer les tiers et non l’auteur de la décision ou le bénéficiaire de la décision. La commune de Salles, auteur des décisions en litige, ne peut donc utilement se prévaloir de l’absence d’affichage sur les terrains d’assiette des projets du rappel des formalités à accomplir pour soutenir qu’elle était exonérée de l’obligation de notifier sa requête d’appel à la société Jean Roux.

5. En troisième lieu, la commune de Salles soutient qu’elle était en tout état de cause dans l’impossibilité d’accomplir la formalité de notification requise dès lors que la société bénéficiaire des permis de construire n’était plus domiciliée à la seule adresse connue de la commune et n’existait plus depuis le 1er mars 2021. Toutefois, d’une part, la formalité requise par les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme doit être regardée comme régulièrement accomplie, à l’égard du titulaire de l’autorisation, dès lors que la notification lui est faite à l’adresse qui est mentionnée dans l’acte attaqué quand bien même cette adresse n’est plus valide. Il s’ensuit que la commune de Salles ne peut prétendre avoir été dispensée de l’accomplissement de la formalité de notification de sa requête d’appel au motif qu’elle avait, antérieurement, adressé en vain des courriers à la dernière adresse connue de la SCI Jean Roux. D’autre part, la notification, exigée par les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, d’un recours au titulaire de l’autorisation peut régulièrement être faite soit à celui-ci, alors même que son existence juridique aurait pris fin, soit à la personne qui vient à ses droits, de sorte que la commune de Salles n’est pas fondée à soutenir qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité, lors de l’introduction de sa requête d’appel, le 23 juin 2023, de satisfaire à cette formalité, aux motifs que la SCI Jean Roux avait fermé son établissement du 7 B chemin de Jacques à Salles, le 1er mars 2021 et qu’elle n’a découvert qu’ultérieurement que cette société a rouvert, à la même date, un autre établissement sis au 5 route de l’Argileyre à Salles, sous un numéro SIRET différent.

6. Dès lors qu’il ressort des pièces du dossier, et qu’il est d’ailleurs constant, que la commune de Salles n’a pas notifié le recours visé ci-dessus à la SCI Jean Roux, doit être accueillie la fin de non-recevoir tirée par Mme C… du défaut d’accomplissement de cette formalité, sans qu’il soit besoin d’examiner la seconde fin de non-recevoir opposée par celle-ci.

Sur les frais de l’instance :

7. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme C…, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Salles demande au titre des frais de l’instance. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de cette dernière une somme de 1 500 euros à verser à Mme C… sur le fondement des mêmes dispositions.

DECIDE :

Article 1er : La requête de la commune de Salles est rejetée.

Article 2 : La commune de Salles versera une somme de 1 500 euros à Mme C… sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Salles, à Mme A… B… épouse C….

Délibéré après l’audience du 13 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

• M. Couvert-Castéra, président de la cour,
• Mme Munoz-Pauziès, présidente de la chambre,
• Mme Réaut, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 février 2026.

La rapporteure
V. RÉAUT

Le président
O. COUVERT-CASTÉRA

La greffière,
L. MINDINE

La République mande et ordonne au préfet de Gironde en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.