Urbanisme : annulation de mise en demeure pour travaux non autorisés prescrits – CAA de PARIS, 3ème chambre, 19/12/2025, 24PA03064, Inédit au recueil Lebon.

Décision analysée : CAA de PARIS, 3ème chambre, 19/12/2025, 24PA03064, Inédit au recueil Lebon
Thématiques : Urbanisme — Mise en demeure

📘 L’essentiel

La mise en demeure d’une autorité administrative doit être fondée sur un constat d’infraction valide. En l’espèce, la mise en demeure a été annulée car les travaux concernés étaient prescrits, rendant le procès-verbal inopérant. L’article L. 481-1 précise que l’autorité peut mettre en demeure l’intéressé de régulariser des travaux réalisés dans un délai non prescrit. La juridiction a souligné que seuls les travaux non prescrits peuvent faire l’objet d’une telle mise en demeure, excluant les démolitions de constructions dont l’action publique était éteinte..

Source : CAA de PARIS, 3ème chambre, 19/12/2025, 24PA03064, Inédit au recueil Lebon

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : CAA de PARIS, 3ème chambre, 19/12/2025, 24PA03064, Inédit au recueil Lebon

La société civile immobilière (SCI) Brunetière a contesté une mise en demeure émise par le maire d’Aulnay-sous-Bois, l’enjoignant de remettre en état une parcelle dont elle est propriétaire, située au 34 rue de Balagny. Cette mise en demeure, datée du 26 octobre 2022, stipulait également la déconstruction de deux dépendances érigées sans autorisation. En cas de non-respect, une astreinte de 500 euros par jour de retard était prévue. Le tribunal administratif de Montreuil a rejeté la demande d’annulation de cette mise en demeure par un jugement rendu le 14 mai 2024.

En appel, la SCI Brunetière a soutenu que le procès-verbal sur lequel se basait la mise en demeure était juridiquement inexistant, car identique à un précédent établi en 2011. Elle a également argué que les mises en demeure étaient irrégulières, n’ayant pas été précédées d’un nouveau constat, et que la question de la légalité du procès-verbal du 16 juin 2022 nécessitait un sursis à statuer. De plus, elle a fait valoir que les infractions étaient prescrites et que les décisions du maire méconnaissaient le principe « non bis in idem ».

La commune d’Aulnay-sous-Bois a, pour sa part, demandé le rejet de la requête, affirmant que les arguments de la SCI n’étaient pas fondés. La Cour a examiné les éléments du dossier, notamment le jugement correctionnel du tribunal de grande instance de Bobigny concernant le gérant de la SCI, qui avait été relaxé.

Finalement, la Cour a annulé les décisions de mise en demeure du maire, considérant que la mise en demeure de démolir des travaux dont l’action publique était éteinte était illégale. La commune a été condamnée à verser une somme de 1 500 euros à la SCI Brunetière pour couvrir les frais de justice.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant les mises en demeure en matière d’urbanisme ?

La mise en demeure en matière d’urbanisme est régie par l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme. Cet article stipule que lorsque des travaux soumis à autorisation ont été réalisés en méconnaissance des obligations légales, l’autorité compétente peut mettre en demeure l’intéressé de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité ou de déposer une demande d’autorisation. Le délai imparti pour s’exécuter est fonction de la nature de l’infraction et peut être assorti d’une astreinte d’un montant maximal de 500 euros par jour de retard.

Quelles sont les conditions de recevabilité des mises en demeure en matière d’urbanisme ?

Les mises en demeure doivent être précédées d’un constat d’infraction établi par un procès-verbal dressé conformément à l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme. Ce procès-verbal doit faire foi jusqu’à preuve du contraire. De plus, l’autorité administrative doit inviter l’intéressé à présenter ses observations avant de prendre la décision de mise en demeure.

Quels sont les critères de prescription applicables aux infractions en matière d’urbanisme ?

Conformément à l’article 8 du code de procédure pénale, le délai de prescription pour les infractions en matière d’urbanisme est de six ans pour les délits, à compter de la date à laquelle l’infraction a été commise. Ce délai peut être interrompu par des actes interruptifs de prescription. Les travaux réalisés depuis plus de six ans ne peuvent plus donner lieu à des poursuites.

Quelle est la qualification juridique des décisions de mise en demeure contestées ?

Les décisions de mise en demeure sont qualifiées d’illégales si elles portent sur des travaux pour lesquels l’action publique est éteinte en raison de la prescription. Dans le cas présent, les travaux de construction de deux dépendances et de division du pavillon principal en plusieurs logements ne pouvaient plus faire l’objet d’une action publique à la date du procès-verbal de constat du 16 juin 2022, rendant ainsi la mise en demeure illégale.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour annuler les décisions de mise en demeure ?

La juridiction a retenu que la mise en demeure ne pouvait légalement être fondée sur des travaux pour lesquels l’action publique était prescrite. Elle a constaté que les travaux réalisés par le demandeur avaient été achevés depuis plus de six ans, ce qui excluait la possibilité de mise en demeure pour ces travaux. Par conséquent, la mise en demeure du 26 octobre 2022 et l’arrêté du 13 décembre 2022 ont été annulés.

🔎 Références

Décision : CAA de PARIS, 3ème chambre, 19/12/2025, 24PA03064, Inédit au recueil Lebon
Thématiques : Urbanisme — Mise en demeure
Texte intégral : CAA de PARIS, 3ème chambre, 19/12/2025, 24PA03064, Inédit au recueil Lebon