RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

La société civile immobilière (SCI) Bukafi a demandé au tribunal administratif de Saint-Martin d’annuler pour excès de pouvoir le permis de construire tacite délivré le 24 novembre 2020 à la SCI RCP par le président du conseil territorial de la collectivité de Saint-Martin, régularisant la construction d’une maison d’habitation de 248 m² et d’un abri anticyclonique de 230 m², sur un terrain situé au 241 rue des Terres-Basses. Par un jugement n° 2100057 du 20 janvier 2022, le tribunal administratif de Saint-Martin a annulé ce permis.

Par un arrêt n° 22BX01109 du 17 octobre 2024, la cour administrative d’appel de Bordeaux a rejeté l’appel formé par la société RCP contre ce jugement.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 17 décembre 2024 et 14 mars 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la SCI RCP demande au Conseil d’Etat :

1. d’annuler cet arrêt ;
2. de mettre à la charge de la SCI Bukafi la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

• le code de l’urbanisme de Saint-Martin ;
• le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

• le rapport de M. Jean de L’Hermite, conseiller d’Etat,
• les conclusions de Mme Leila Derouich, rapporteure publique ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de la Société RCP ;

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le président du conseil territorial de la collectivité de Saint-Martin a délivré le 24 novembre 2020 à la société RCP un permis de construire tacite régularisant la construction d’une maison d’habitation de 248 m² et d’un abri anticyclonique de 230 m². Par un jugement 20 janvier 2022, sur demande de la SCI Bukafi, ayant la qualité de voisin immédiat du projet, le tribunal administratif de Saint-Martin a annulé ce permis. Par un arrêt du 17 octobre 2024, contre lequel la société RCP se pourvoit en cassation, la cour administrative d’appel de Bordeaux a rejeté son appel formé contre ce jugement.
2. Aux termes de l’article 61-3 du code de l’urbanisme de Saint-Martin : « Une personne autre que l’Etat ou la collectivité territoriale ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».
3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant, le cas échéant, les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.
4. Pour retenir que la SCI Bukafi, dont il est constant qu’elle est voisine immédiate du terrain d’assiette du projet en litige, disposait d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, la cour administrative d’appel de Bordeaux s’est fondée, d’une part, sur la circonstance que la société avait soutenu que le pétitionnaire avait antérieurement remblayé la parcelle de manière illicite au risque d’engendrer une instabilité du terrain pour les propriétés voisines et des dégradations environnementales et, d’autre part, sur ce que le projet était susceptible, compte tenu de sa localisation et de son ampleur, d’affecter les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien appartenant à la SCI Bukafi en écartant les éléments présentés à l’appui de la fin de non-recevoir opposée en défense. Toutefois, il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, notamment de la demande et du mémoire en réplique produits devant le tribunal administratif par la SCI Bukafi, qui n’a produit aucun mémoire en appel, que cette dernière s’est bornée à faire état de la proximité immédiate des constructions et des aménagements envisagés par rapport à sa propriété, correspondant au lot 242 sans faire état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. En se fondant, ainsi, d’une part, sur des travaux d’aménagement qui n’étaient pas en litige et, d’autre part, sur des éléments relatifs aux conditions de jouissance de son bien par la SCI Bukafi, dont les intéressés ne faisaient nullement état dans leurs écritures, la cour a entaché son arrêt d’erreur de droit. Par suite, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, la société RCP est fondée à demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque.
5. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de régler l’affaire au fond en application des dispositions de l’article L. 821-2 du code de justice administrative.
6. Il ressort des pièces du dossier et il n’est pas sérieusement contesté qu’ainsi que le fait valoir la société pétitionnaire à l’appui de la fin de non-recevoir qu’elle a opposée en défense, la maison dans laquelle réside le gérant de la SCI Bukafi est située à plus de 100 mètres de l’abri anticyclonique et à plus de 160 mètres de la maison d’habitation en cours de construction, qu’une végétation dense entre la parcelle, assiette du projet, et celle de la SCI Bukafi forme un écran naturel, que la toiture de l’abri anticyclonique en construction sera végétalisée, dissimulant ce bâtiment à la vue, que le projet n’est pas de nature à accroître significativement la circulation en sortie de parcelle et que le mur de séparation entre les deux terrains ne nuit pas aux conditions à la sortie des véhicules de la parcelle voisine. La SCI Bukafi s’est bornée pour sa part dans sa demande devant le tribunal à se prévaloir du caractère illicite de certains travaux ou constructions et de la proximité immédiate des constructions et des aménagements envisagés par rapport à sa propriété, sans faire état d’aucun élément relatif à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. La SCI RCP est, dès lors, fondée à soutenir que la SCI Bukafi n’établit pas justifier d’un intérêt à agir à l’encontre du permis contesté. Elle est, par suite, fondée à soutenir que, c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Saint-Martin a fait droit à la demande de la SCI Bukafi.
7. Il résulte de ce qui vient d’être dit que la SCI RCP est fondée à demander l’annulation du jugement attaqué et le rejet de la demande de la SCI Bukafi.
8. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la société Bukafi la somme de 3 000 euros à verser à la société RCP au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

1. Article 1er : L’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 17 octobre 2024 et le jugement du tribunal administratif de Saint-Martin du 20 janvier 2022 sont annulés.
2. Article 2 : La demande de la SCI Bukafi est rejetée.
3. Article 3 : La SCI Bukafi versera la somme de 3 000 euros à la SCI RCP au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
4. Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SCI RCP et à la SCI Bukafi. Copie en sera adressée à la collectivité de Saint-Martin.

Délibéré à l’issue de la séance du 19 décembre 2025 où siégeaient : M. Olivier Yeznikian, conseiller d’Etat, présidant ; M. Jean de L’Hermite, conseiller d’Etat-rapporteur et Mme Rozen Noguellou, conseiller d’Etat.

Rendu le 31 décembre 2025.

Le président :
Signé : M. Olivier Yeznikian

Le rapporteur :
Signé : M. Jean de L’Hermite

La secrétaire :
Signé : Mme Sylvie Leporcq

ECLI:FR:CECHS:2025:499780.20251231