Résiliation de bail pour impayés : modalités de paiement et suspension des effets – Tribunal judiciaire de Chartres, 20 janvier 2026, N° de RG 25/00098

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, le demandeur a délivré un commandement de payer le 17 juin 2024, qui est demeuré infructueux plus de deux mois, permettant ainsi de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 août 2024.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

La recevabilité de l’action est conditionnée par la notification d’une copie de l’assignation à la préfecture de l’Eure-et-Loir par voie électronique au moins deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l’espèce, cette notification a été effectuée le 18 septembre 2024. De plus, bien que le demandeur n’ait pas justifié avoir saisi la CCAPEX deux mois avant l’assignation, il a saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 24 novembre 2023, ce qui a permis de considérer la saisine de la CCAPEX comme réputée faite.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement au locataire ?

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement à la demande du locataire, à condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le locataire a justifié de sa situation personnelle et financière, et a repris le paiement intégral du loyer et des charges, ce qui a permis au juge d’accorder les délais de paiement.

Quelle est la portée de la suspension des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que lorsque le juge accorde des délais de paiement, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant la durée de ces délais, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant. Si le locataire respecte les échéances, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. En cas de non-respect d’une échéance, la suspension prend fin et la clause reprend son effet, rendant l’intégralité de la dette immédiatement exigible.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation au paiement des loyers ?

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le demandeur a produit un décompte démontrant que le locataire devait la somme de 104,53 euros à la date du 9 décembre 2025. Ce montant a été jugé dû et a conduit à la condamnation du locataire au paiement de cette somme.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens et les frais irrépétibles ?

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui incluent le coût du commandement de payer. Toutefois, en raison de l’équité et de la situation économique des parties, les frais irrépétibles de la procédure ont été laissés à la charge du demandeur, et la demande formée à ce titre a été rejetée.