Bail d’habitation : résiliation pour impayés et expulsion des locataires

MINUTE N° 2026/82

AFFAIRE : N° RG 25/00380 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XPZ

Copie à :
prefecture

Copie exécutoire à :
Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 824 541 148
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [Y]
né le 30 Septembre 1983 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 2]

Madame [G] [S]
née le 07 Mai 1987 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 2]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025
DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 mars 2024, la société civile immobilière AD a consenti un bail d’habitation à Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 780,00 euros et d’une provision pour charges de 20,00 euros.

Le 22 mars 2024, un contrat de cautionnement de type VISALE a été signé entre la société civile immobilière AD et la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir la bailleresse d’éventuels impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de subrogé dans les droits de la bailleresse a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, un commandement de payer la somme principale de 2428 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] le 14 mars 2025.

Par assignations en dates des 03 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, en conséquence être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 3203 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2428 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
– 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et leur condamnation in solidum aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 04 juillet 2025.
Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Il est indiqué que Madame [G] [S] perçoit 740,36 euros de prestations sociales, que Monsieur [O] [Y] perçoit 1.185,44 euros de prestations sociales et que leurs ressources disponibles s’élèvent à 713,58 euros. Il est précisé que les locataires font également état d’une dette à hauteur de 5770,67 euros et qu’ils veulent se maintenir dans le logement.

À l’audience du 21 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à 5028 euros. Elle indique que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant et s’oppose à l’échelonnement du paiement de leur dette.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Bien que régulièrement cités selon acte de commissaire de justice remis à étude selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la société civile immobilière AD à l’encontre de ses locataires, Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Il est ainsi produit le contrat de cautionnement signé par voie électronique le 26 mars 2024 qui stipule expressément en son article 8.1 que  » sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306/2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par les locataires, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation « .

Une quittance subrogative en date du 14 octobre 2025 atteste du paiement par la caution des loyers pour la période comprise entre août 2024 et octobre 2025 pour un montant total indiqué de 5028 euros et à hauteur duquel elle se trouve subrogée dans les droits de la bailleresse.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre des locataires, de sorte que l’ensemble de ses demandes sera déclaré recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la société civile immobilière AD d’une part et Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] contient une clause résolutoire en son article XI stipulant expressément qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat est résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 13 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.428 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail ou à sa résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par une occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux

Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter du 26 avril à 0heures jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 V de cette même loi prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2025, Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] lui devaient la somme de 5028 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de l’arriéré, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 5.028,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la demanderesse, arrêté au 12 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de 03 juillet 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500,00 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure
PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mars 2024 entre la société civile immobilière AD d’une part et Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11], est résilié depuis le 25 avril 2025 à minuit ;

ORDONNE à Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 800,00 euros, et se substitue au loyer dès le 26 avril à 0heures jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 5028 euros (cinq mille vingt-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2025, mensualité d’octobre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 03 juillet 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [S] et Monsieur [O] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 500,00 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière ,La juge des contentieux de la protection,