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L’essentiel
- Clause résolutoire
- Prévoit la résiliation en cas d’impayé
- Mise en demeure
- Préalable contractuel et preuve de régularisation
- Délai contractuel
- Huit jours après mise en demeure infructueuse
- Bail d’habitation
- Commandement infructueux pendant plus de deux mois
- Délais de paiement
- Jusqu’à 36 mois avec reprise des loyers courants
- Conséquences locatives
- Expulsion et indemnité mensuelle d’occupation
- Location financière
- Indemnité contractuelle et restitution du matériel
- Majoration contractuelle
- Majoration de 10 % écartée comme excessive
Cadre juridique et définition
La résiliation pour impayés met fin au contrat lorsque le paiement n’est pas régularisé dans les conditions prévues.
Dans les contrats commerciaux ou de services, le contrat peut prévoir une résiliation de plein droit, sans formalité judiciaire, après une mise en demeure restée infructueuse. Certaines clauses fixent un délai de huit jours avant la résiliation. Le respect du contrat légalement formé est notamment rappelé par l’article 1103 du Code civil.
En matière de bail d’habitation, l’impayé peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. La procédure doit respecter les règles applicables aux baux d’habitation.
La résiliation pour impayés produit des effets différents selon le contrat : paiement des sommes dues et indemnités dans une location financière, expulsion dans certains baux, ou rupture de la relation commerciale. Une rupture distincte du contrat d’agence commerciale peut toutefois être jugée fautive et ouvrir droit à indemnisation.
- Contrats commerciaux ou de services : clause résolutoire et mise en demeure
- Baux d’habitation : résiliation, expulsion et indemnité d’occupation
- Location financière : loyers, indemnité contractuelle et restitution du matériel
Pour approfondir
Conditions et critères à réunir
L’impayé doit être établi et la mise en demeure doit respecter les stipulations contractuelles. Dans une affaire de location financière, le contrat, la mise en demeure et les loyers impayés ont permis de retenir la régularité de la résiliation. Le créancier doit prouver l’obligation, tandis que le débiteur doit justifier son paiement ou son extinction.
La clause résolutoire peut prévoir la résiliation après le non-paiement d’une seule échéance, à condition qu’une mise en demeure ait été réceptionnée et qu’aucune régularisation ne soit intervenue. Le délai contractuel de huit jours a été jugé suffisant dans certaines affaires.
Pour un bail d’habitation, un commandement de payer resté infructueux pendant plus de deux mois peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire. Le locataire peut toutefois obtenir des délais de paiement lorsque le juge constate notamment la reprise du paiement des loyers courants et l’existence d’un plan de remboursement.
Les délais accordés peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période d’échelonnement. Ils restent soumis au respect des conditions fixées par la juridiction, notamment le paiement des loyers courants.
- Vérifier la clause résolutoire et le délai qu’elle prévoit
- Établir le montant et la persistance des impayés
- Respecter les exigences de la mise en demeure
- Tenir compte d’une éventuelle demande de délais de paiement
Principales conséquences selon le type de contrat
| Type de contrat | Élément déclencheur illustré | Conséquences possibles |
|---|---|---|
| Bail d’habitation | Commandement de payer resté infructueux | Résiliation, expulsion, dette locative et indemnité d’occupation |
| Bail commercial | Commandement de payer resté infructueux | Acquisition de la clause résolutoire, expulsion et astreinte possible |
| Location financière | Loyers impayés et mise en demeure | Résiliation, indemnité contractuelle et restitution du matériel |
| Contrat commercial ou de services | Impayé persistant après mise en demeure | Résiliation de plein droit selon la clause contractuelle, parfois sans préavis |
Procédure et démarches pratiques
La première étape consiste à adresser une mise en demeure conforme au contrat et à pouvoir établir son envoi ou sa réception. À l’issue du délai prévu, le créancier peut se prévaloir de la clause résolutoire lorsque le paiement n’a pas été régularisé. La preuve de l’envoi, des impayés persistants et de l’absence de régularisation a notamment été retenue par une juridiction.
En matière de bail d’habitation, l’action doit respecter les formalités de la loi du 6 juillet 1989. Les décisions examinées mentionnent notamment la notification régulière de l’assignation et, selon les cas, la saisine ou l’information des organismes compétents en matière de prévention des expulsions.
Lorsque la résiliation est constatée, le juge peut ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Il peut également condamner le locataire au paiement de la dette, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.
Dans une location financière, la juridiction peut accorder l’indemnité contractuelle de résiliation et ordonner la restitution du matériel sous astreinte. Une majoration de 10 % peut toutefois être écartée lorsqu’elle constitue une clause pénale incluse dans une autre clause pénale et apparaît manifestement excessive.
- Conserver le contrat, les factures et les justificatifs d’impayés
- Prouver l’envoi ou la réception de la mise en demeure
- Respecter les formalités propres au bail d’habitation
- Chiffrer la dette et les éventuelles indemnités
Pour approfondir
Les conséquences de la résiliation
En bail d’habitation, la résiliation peut entraîner l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Celle-ci peut être fixée au montant du loyer et des charges ou selon un montant mensuel déterminé par la juridiction.
La dette locative peut être assortie d’intérêts, tandis que les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles peuvent être mis à la charge du locataire. Dans certains cas, l’expulsion est accordée avec un délai de deux mois.
Dans les contrats de location financière, la résiliation peut conduire au paiement des loyers impayés, d’une indemnité contractuelle et à la restitution du matériel sous astreinte. Une majoration de 10 % peut toutefois être écartée lorsqu’elle constitue une clause pénale manifestement excessive.
Points de vigilance selon le contrat
La portée de la clause résolutoire dépend de sa rédaction et du respect de la procédure contractuelle. Des clauses prévoyant une résiliation de plein droit huit jours après une mise en demeure restée infructueuse ont été appliquées lorsque la mise en demeure identifiait suffisamment le contrat et que les impayés persistaient.
La preuve de l’envoi ou de la réception de la mise en demeure est déterminante. Une résiliation sans préavis n’a pas été jugée abusive lorsque l’inexécution était établie, que la clause le prévoyait et que la relation contractuelle était ancienne de manière limitée.
En matière locative, le juge peut accorder des délais de paiement, notamment lorsque les loyers courants sont repris et qu’un plan de remboursement est proposé. Les effets de la clause résolutoire peuvent alors être suspendus pendant la durée de l’échelonnement, sous certaines conditions.
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Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Un bailleur peut-il résilier un bail d’habitation pour des loyers impayés ?
Oui, une demande de résiliation peut être admise lorsque les procédures prévues par la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées. Dans les décisions examinées, la clause résolutoire a été acquise après un commandement de payer resté infructueux.
Des délais de paiement peuvent-ils être accordés malgré la résiliation du bail ?
Oui. Dans une affaire, des délais de 36 mois ont été accordés sous condition de reprise du paiement des loyers courants, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’échelonnement. Une autre décision a également retenu la reprise du paiement intégral du loyer et l’existence d’un plan de remboursement.
Que doit faire le bailleur avant de demander l’expulsion pour impayés ?
Les décisions consultées mentionnent notamment un commandement de payer resté infructueux et le respect des formalités de notification. La recevabilité de l’action a également été liée, selon les cas, à la notification conforme de l’assignation et à la saisine préalable de la commission compétente.
Le locataire expulsé doit-il payer une indemnité d’occupation ?
Oui, les décisions examinées mettent à la charge de l’occupant une indemnité mensuelle d’occupation après la résiliation du bail. Son montant peut être fixé au montant du loyer et des charges ou à une somme déterminée par la juridiction.
Une clause résolutoire peut-elle s’appliquer à un bail commercial malgré la fermeture du local ?
Oui, dans une décision, la signification du commandement de payer a été validée même si l’établissement était fermé. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion avec astreinte.
Une résiliation pour impayés peut-elle entraîner le paiement de sommes supplémentaires dans une location financière ?
Oui, la résiliation peut être suivie d’une condamnation au paiement des loyers impayés, d’une indemnité contractuelle et, selon le contrat, de la restitution du matériel. Dans l’affaire examinée, une majoration de 10 % a toutefois été écartée car elle était manifestement excessive.
Décisions et analyses sur « Résiliation pour impayés »
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