Bail d’habitation : résiliation pour impayés et expulsion du locataire – Tribunal judiciaire de Paris, 30 avril 2026, RG n° 25/10341

La juridiction a constaté la résiliation du bail d’habitation pour non-paiement des loyers, suite à un commandement de payer resté infructueux. La résiliation est effective depuis le 22 mars 2025. La bailleresse a prouvé la dette locative, mais la condamnation a été limitée à 7.560 euros en raison de l’absence de comparution du locataire. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer et des charges. Le locataire a été condamné aux dépens et à une indemnité de 600 euros.

Le 1er septembre 2022, un bail d’habitation meublé a été consenti par une bailleresse à un locataire pour des locaux situés à une adresse précise, avec un loyer mensuel de 630 euros et des charges de 50 euros. Cependant, des loyers sont restés impayés, entraînant un commandement de payer délivré le 21 janvier 2025, exigeant le règlement d’un arriéré locatif de 3.150 euros dans un délai de deux mois, en vertu d’une clause résolutoire.

Le 6 octobre 2025, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation du locataire. Par la suite, un congé pour reprise a été délivré le 28 mai 2025, avec une date de reprise fixée au 31 août 2025. Le 3 octobre 2025, la bailleresse a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes.

Lors de l’audience du 13 février 2026, la bailleresse a maintenu ses demandes, indiquant que la dette locative s’élevait à 10.710 euros. Le locataire, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le juge a donc statué sur le fond, constatant que la clause résolutoire était acquise depuis le 22 mars 2025, en raison du non-paiement des loyers.

Le jugement a ordonné au locataire de quitter les lieux, avec possibilité d’expulsion en cas de non-respect. Il a également été condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer, ainsi qu’un arriéré locatif de 7.560 euros, avec intérêts. Les frais de justice ont été mis à la charge du locataire, qui a également été condamné à verser une somme pour les frais non compris dans les dépens. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, compte tenu de la situation.

La juridiction a constaté la résiliation du bail d’habitation en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le commandement de payer, signifié le 21 janvier 2025, a été resté infructueux, permettant à la bailleresse de se prévaloir de la clause résolutoire. La décision a également rappelé que la loi du 27 juillet 2023, qui modifie le délai de six semaines pour l’acquisition de la clause résolutoire, ne s’applique pas rétroactivement aux contrats antérieurs. En conséquence, la résiliation est effective depuis le 22 mars 2025.

Concernant la dette locative, la bailleresse a prouvé le montant dû par le locataire, mais la juridiction a limité la condamnation à la somme figurant dans l’assignation, soit 7.560 euros, en raison de l’absence de comparution du locataire, respectant ainsi le principe de la contradiction. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation, jusqu’à la libération des lieux.

Enfin, la juridiction a condamné le locataire aux dépens et a accordé une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte de l’équité. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, justifiée par l’ancienneté de la dette et l’absence de paiement depuis l’assignation, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
• Décompte démontrant que M. [R] [L] devait la somme de 10.710 euros à la date du 13 février 2026.
• Commandement de payer signifié au locataire le 21 janvier 2025, resté infructueux.
• Historique des versements indiquant que la somme de 3.150 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement.
• Absence de comparution du locataire lors de l’audience, respectant le principe de la contradiction.

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Dans cette affaire, la bailleresse obtient gain de cause, ce qui entraîne des conséquences significatives pour elle et le locataire. La résiliation du bail et l’expulsion du locataire sont ordonnées, ce qui permet à la bailleresse de récupérer son bien et de percevoir les sommes dues.

• Récupération du bien immobilier par la bailleresse.
• Perception d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à la libération des lieux.
• Condamnation du locataire à payer un arriéré locatif de 7.560 euros, avec intérêts.
• Imposition des frais de justice au locataire, augmentant sa dette.
• Maintien de l’exécution provisoire, permettant à la bailleresse d’agir rapidement.

Pour le locataire, les conséquences sont lourdes, notamment en raison de l’absence de comparution lors de l’audience. Cela entraîne une condamnation à des paiements importants et à l’expulsion de son logement.

• Perte de son logement avec une expulsion ordonnée.
• Accumulation d’une dette locative de 7.560 euros, augmentée par des intérêts.
• Obligation de payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
• Responsabilité des frais de justice, aggravant sa situation financière.
• Absence de recours possible en raison de la non-comparution.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience.
• Importance de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
• Application des clauses résolutoires uniquement pour les contrats postérieurs à la loi du 27 juillet 2023.
• Limitation de la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation en cas d’absence du locataire.
• Maintien de l’exécution provisoire en raison de l’ancienneté de la dette et de l’absence de paiement.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification des assignations.
• Omettre de saisir la commission de prévention des expulsions en cas de loyers impayés.
• Ignorer les clauses résolutoires dans les contrats de bail.
• Ne pas se présenter à l’audience, ce qui limite les possibilités de contestation.
• Ne pas tenir compte des frais de justice et des indemnités d’occupation dans les demandes.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un bail d’habitation pour défaut de paiement ?

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, les contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Quelle est la condition de recevabilité de l’action en constatation de la résiliation du bail ?

L’action est recevable lorsque le demandeur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le demandeur a respecté cette condition, ce qui rend son action recevable.

Quels sont les éléments déterminants pour établir la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est établie lorsque le commandement de payer a été signifié au locataire et que celui-ci n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 21 janvier 2025, et le locataire n’a pas réglé la somme de 3.150 euros dans le délai de deux mois suivant cette signification. Aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, ce qui permet à la bailleresse de se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la charge de la preuve concernant la dette locative ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, le demandeur a produit un décompte démontrant que le locataire lui devait une certaine somme à la date de l’audience. Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande au montant figurant dans l’assignation, soit 7.560 euros, suivant décompte arrêté au 29 septembre 2025.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une indemnité d’occupation ?

En cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Cette indemnité est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à partir de la date de résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quelle est la règle applicable concernant les frais de procès et l’article 700 du code de procédure civile ?

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, le locataire, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, et le juge a fait droit à la demande de la bailleresse concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Quelles sont les conditions pour l’exécution provisoire de la décision ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf disposition contraire. En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, ainsi que de l’absence totale de reprise du paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

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