Bail d’habitation : résiliation pour impayés et expulsion du locataire

La juridiction a constaté la recevabilité de la demande du bailleur, en raison du respect des procédures prévues par la loi du 6 juillet 1989, notamment la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la notification au préfet, conformément aux articles 24-II et 24-III. La clause résolutoire a été jugée acquise, car le locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, en application de l’article 24 de la même loi. Le montant des loyers et charges impayés a été établi à 6 300 euros, ce qui a conduit à la condamnation du locataire à cette somme, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros, majorée des charges réelles, pour la période d’occupation indue.

L’absence de paiement intégral des loyers avant l’audience a empêché l’octroi de délais de paiement, conformément à l’article 24-V de la loi n° 89-462. L’expulsion a été ordonnée, sans qu’il soit nécessaire d’organiser le sort des meubles laissés sur place, en raison des dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. En ce qui concerne les dépens, le locataire a été condamné à en supporter l’intégralité, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Enfin, une somme de 500 euros a été allouée au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de la perte du procès par le locataire.

La juridiction a jugé recevable la demande du bailleur, ayant respecté les procédures de la loi du 6 juillet 1989. La clause résolutoire a été acquise, le locataire n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai imparti. Le montant des loyers impayés s’élève à 6 300 euros, entraînant une condamnation du locataire à cette somme et à une indemnité d’occupation mensuelle. L’expulsion a été ordonnée, et le locataire a été condamné à supporter les dépens et à verser 500 euros au bailleur.

Le litige concerne un contrat de location établi le 6 août 2023 entre une société civile immobilière et un locataire pour un local à usage d’habitation. Le loyer mensuel convenu était de 900 euros, charges comprises. En raison de loyers impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer le 28 octobre 2025, réclamant la somme de 3 600 euros. Suite à cela, une commission de prévention des expulsions a été saisie le 29 octobre 2025.

Le 21 janvier 2026, le bailleur a assigné le locataire en référé devant le tribunal judiciaire, demandant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion immédiate du locataire, ainsi que le paiement de 6 300 euros pour loyers et charges impayés. L’assignation a été notifiée au préfet le 22 janvier 2026, respectant ainsi les délais légaux.

Lors de l’audience du 13 mars 2026, le bailleur a réitéré ses demandes, tandis que le locataire ne s’est pas présenté. Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande, confirmant que le bailleur avait respecté les procédures nécessaires, notamment la saisine de la commission de prévention des expulsions et la notification au préfet.

Le tribunal a constaté que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire ayant accumulé des impayés pendant plus de deux mois après le commandement de payer. En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire et a condamné celui-ci à verser les sommes dues, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux. Le locataire a également été condamné aux dépens et à verser une somme pour les frais irrépétibles. Le jugement a été rendu public, avec des dispositions précises concernant la restitution des lieux et le sort des meubles laissés sur place.

• Acte de bail entre la société civile immobilière et le locataire, daté du 6 août 2023.
• Commandement de payer délivré le 28 octobre 2025, réclamant la somme de 3 600 euros.
• Décompte des loyers et charges impayés, prouvant une dette locative de 6 300 euros au 21 janvier 2026.
• Notification de l’assignation au préfet, effectuée le 22 janvier 2026, respectant le délai légal de six semaines.
• Constatation de l’absence de paiement intégral des loyers avant l’audience du 13 mars 2026.

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Dans cette affaire, le bailleur obtient gain de cause, ce qui entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le bailleur peut désormais récupérer son bien et percevoir les sommes dues, tandis que le locataire fait face à des obligations financières et à une expulsion.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire et récupérer son bien immobilier.
• Le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers et charges impayés, s’élevant à 6 300 euros.
• Le bailleur peut demander une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros jusqu’à la libération des lieux.
• Le bailleur est condamné à percevoir les dépens et les frais d’exécution liés à la procédure.
• Le bailleur peut également bénéficier d’une somme de 500 euros pour les frais irrépétibles.

Pour le locataire, les conséquences sont lourdes, avec des obligations financières et la perte de son logement. Le locataire doit faire face à des dettes et à une expulsion imminente.

• Le locataire est contraint de quitter le logement, entraînant une perte de son domicile.
• Le locataire doit régler la somme de 6 300 euros pour loyers et charges impayés.
• Le locataire est également tenu de payer une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son départ.
• Le locataire est condamné aux dépens, ce qui augmente ses charges financières.
• Le locataire doit faire face à des frais supplémentaires pour les frais irrépétibles, s’élevant à 500 euros.

Enseignements de cette décision

• Respecter la saisine de la CCAPEX avant d’assigner en résiliation de bail.
• Notifier l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience.
• Conserver des preuves des impayés (commandement de payer, décompte des loyers).
• Vérifier l’application de la clause résolutoire dans le contrat de bail.
• Anticiper les délais de paiement et les conditions d’expulsion.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification au préfet.
• Omettre de signaler les impayés aux organismes d’aides au logement.
• Ignorer les conditions d’application de la clause résolutoire.
• Ne pas se présenter à l’audience sans justification.
• Échouer à prouver les montants dus par le locataire.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ?

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur a justifié avoir procédé à ce signalement le 29 octobre 2025, et la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la notification de l’assignation au préfet ?

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mars 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Quels sont les critères pour l’acquisition de la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation ?

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 décembre 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le paiement des loyers et charges impayés ?

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur a produit l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il a été établi que la dette locative du défendeur s’élève à 6 300 euros au titre des loyers et charges impayés, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de cette somme.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement au locataire en situation d’impayés ?

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il a été constaté que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et qu’il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Par conséquent, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les dépens dans le cadre d’une procédure judiciaire ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dans cette affaire, le défendeur succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Dans cette affaire, le défendeur est condamné à payer à la SCI LES 2 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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