Bail d’habitation : résiliation pour impayés et modalités de paiement adaptées – Tribunal judiciaire de Lyon, 30 avril 2026, N° de RG 25/02650

La juridiction a constaté la résiliation du bail d’habitation pour non-paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux. Le locataire devait 3043,19 euros, et a été condamné à verser 1444,19 euros. Sa demande de délais de paiement a été acceptée, car il a repris le paiement intégral du loyer et proposé un plan de remboursement. Les dépens ont été mis à sa charge, et une indemnité de 200 euros a été accordée pour les frais irrépétibles. La décision a été déclarée exécutoire de plein droit.

Le 25 janvier 2023, un bail d’habitation a été conclu entre une société et un locataire pour des locaux situés à Lyon, avec un loyer mensuel de 322 euros. Une société de cautionnement a également pris l’engagement de garantir le paiement des loyers. Suite à des incidents de paiement, la bailleresse a décidé d’exercer son droit de faire jouer la caution. Un commandement de payer a été délivré au locataire le 21 mars 2025, lui enjoignant de régler un arriéré locatif de 1102,24 euros dans un délai de deux mois, en mentionnant la clause résolutoire.

Le 2 juin 2025, la bailleresse et la société de cautionnement ont assigné le locataire devant le tribunal, demandant la résiliation du bail et l’expulsion, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation et d’une somme pour la dette locative. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, mais aucun diagnostic social n’a été fourni avant l’audience.

Lors de l’audience du 6 mars 2026, la bailleresse et la société de cautionnement ont actualisé la dette locative à 3043,19 euros. En défense, le locataire a justifié des paiements récents et a demandé des délais de paiement, proposant de rembourser en mensualités. Les sociétés se sont opposées à cette demande.

Le tribunal a constaté la résiliation du bail, en raison du non-paiement dans le délai imparti. Le locataire a été condamné à payer des arriérés à la bailleresse et à la société de cautionnement, tout en étant autorisé à régler sa dette en plusieurs mensualités. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant cette période de paiement, avec des conséquences en cas de non-respect des échéances. Le locataire a également été condamné aux dépens et à des frais supplémentaires.

La juridiction a constaté la résiliation du bail d’habitation en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que la clause résolutoire s’applique après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti, ce qui a permis d’acquérir la clause résolutoire. Concernant la dette locative, la juridiction a retenu que le locataire devait un montant de 3043,19 euros, déduction faite des paiements effectués, le condamnant ainsi à verser 1444,19 euros.

La demande de délais de paiement a été acceptée, car le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et a proposé un plan de remboursement. L’article 24, V et VII de la loi précitée permet d’accorder des délais de paiement sous condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette. La juridiction a donc suspendu les effets de la clause résolutoire durant ces délais, précisant que tout manquement entraînerait la résiliation automatique du bail.

Les dépens ont été mis à la charge du locataire, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une indemnité de 200 euros a été accordée pour les frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du même code. Enfin, la décision a été déclarée exécutoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, permettant ainsi une exécution immédiate.

• Acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, délivrant un commandement de payer à Monsieur [Q] [K] pour un arriéré locatif de 1102,24 euros.
• Historique des versements confirmant le non-paiement de la somme due dans le délai imparti.
• Décompte versé par la société SEYNA et la société [O] [C] indiquant un montant dû de 3043,19 euros à la date du 01 février 2026.
• Justificatifs de paiements récents de Monsieur [Q] [K] (889 euros et 710 euros) réalisés le 05 mars 2026.
• Proposition de plan de remboursement par Monsieur [Q] [K] pour régler sa dette locative en 10 mensualités de 150 euros.

Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie concernée sont significatives. Le locataire, en raison de son non-paiement, fait face à des obligations financières et à des risques d’expulsion, tandis que la bailleresse et la société de cautionnement ont des droits renforcés pour récupérer les sommes dues.

• Le locataire doit s’acquitter d’un montant de 1444,19 euros, sous peine de résiliation automatique du bail.
• Des délais de paiement ont été accordés, permettant au locataire de régler sa dette en mensualités.
• La clause résolutoire a été suspendue, mais son activation est conditionnée au respect des échéances de paiement.
• La bailleresse et la société de cautionnement peuvent procéder à l’expulsion en cas de non-respect des paiements convenus.
• Le locataire est condamné aux dépens, ce qui augmente son coût total de la procédure.
• La bailleresse et la société de cautionnement conservent le droit de faire jouer la caution pour récupérer les arriérés.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement pour éviter la résiliation du bail.
• Notifier l’assignation au représentant de l’État dans les délais requis.
• Conserver des preuves de paiement pour justifier des versements effectués.
• Proposer un plan de remboursement en cas de dettes locatives.
• Être conscient des conséquences d’un manquement aux échéances de paiement.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer délivrés par le bailleur.
• Ne pas établir de plan d’apurement en cas d’arriérés.
• Omettre de notifier les changements de situation financière au bailleur.
• Attendre la dernière minute pour contester une résiliation de bail.
• Ne pas se présenter à l’audience pour défendre ses droits.

Quelle est la recevabilité de l’action en résiliation de bail selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ?

L’action en résiliation de bail est recevable lorsque le créancier justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. En l’espèce, la société [O] [C] et la société SEYNA ont respecté ces conditions, rendant leur action recevable.

Quels sont les critères d’application de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation ?

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 21 mars 2025, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti, ce qui a permis d’acquérir la clause résolutoire.

Quelle est la charge de la preuve concernant la dette locative selon l’article 1353 du code civil ?

L’article 1353 du code civil stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Dans cette affaire, la société SEYNA et la société [O] [C] ont produit un décompte prouvant que le locataire devait encore une somme de 3043,19 euros, tandis que le locataire a justifié des versements partiels, ce qui a conduit à une condamnation à payer une somme réduite.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ?

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et a proposé un plan de remboursement, ce qui a conduit à l’octroi de délais de paiement.

Quelle est la portée des effets de la clause résolutoire en cas de non-respect des modalités de paiement ?

Selon l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En revanche, en cas de non-respect d’une seule échéance, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, permettant au bailleur d’engager une procédure d’expulsion.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens selon l’article 696 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Dans cette affaire, le locataire, qui a succombé à la cause, a été condamné aux dépens de la présente instance, conformément à cette disposition.

Quels sont les critères pour la condamnation au titre des frais irrépétibles selon l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, le juge a accordé 200 euros à la société SEYNA pour les frais non compris dans les dépens, en raison des considérations d’équité.

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