Bail d’habitation : résiliation, arriérés et obligations de réparation des bailleurs – Tribunal judiciaire de Strasbourg, 16 janvier 2026, N° de RG 22/10011.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la nullité du commandement de payer ?

Le commandement de payer doit respecter les exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le commandement de payer contient, à peine de nullité : la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement des conséquences d’un défaut de paiement, ainsi que les mentions relatives à la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de demander un délai de grâce. En l’espèce, le commandement de payer délivré le 5 novembre 2021 respecte ces exigences, et la nullité invoquée par les défendeurs est écartée.

Quelle est la qualification juridique de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ?

La résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire est régie par l’article 1719 du code civil, qui impose au bailleur de délivrer un logement décent et de l’entretenir. La résiliation ne peut être constatée que si le locataire est en défaut de paiement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, car le montant des allocations logement n’a pas été déduit du décompte des loyers dus. Ainsi, la résiliation du bail est constatée par le décès du preneur.

Quels sont les critères de l’engagement de caution selon le code civil ?

L’article 2292 du code civil précise que le cautionnement ne se présume pas et doit être exprès. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose que l’acte de cautionnement mentionne le montant du loyer et les conditions de sa révision, ainsi qu’une mention explicite de la connaissance de l’étendue de l’obligation. En l’espèce, l’acte de cautionnement signé par le défendeur respecte ces exigences, permettant ainsi aux bailleurs de solliciter sa condamnation solidaire.

Quelle est la charge de la preuve en matière d’arriéré locatif ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En matière d’arriéré locatif, il appartient aux bailleurs de prouver le montant des loyers impayés. En l’espèce, les bailleurs ont réclamé des loyers impayés, mais la déduction des allocations logement conservées par la CAF doit être effectuée, ce qui réduit le montant de l’arriéré.

Quels sont les éléments déterminants pour la demande d’indemnité d’occupation ?

Le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. L’indemnité d’occupation est fixée au montant des loyers et charges dus si le contrat de bail s’était poursuivi. En l’espèce, l’indemnité d’occupation est calculée à partir des montants des loyers dus pour les mois de février et mars 2022, déduction faite des sommes déjà versées.

Quelle est la règle de droit applicable aux réparations locatives ?

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations survenues pendant la durée du contrat, sauf preuve de force majeure ou de faute du bailleur. En l’espèce, les bailleurs doivent prouver que les réparations demandées sont imputables au locataire. Les dégradations constatées sont en grande partie dues à des désordres structurels, et le locataire ne peut être tenu que des réparations mineures.

Quels sont les critères pour la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour trouble de jouissance ?

Le droit à réparation du dommage résultant du trouble de jouissance est transmis aux héritiers du locataire décédé. En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur doit fournir un logement décent. En l’espèce, les bailleurs n’ont pas justifié avoir effectué les travaux nécessaires, ce qui a entraîné un préjudice de jouissance pour le locataire, et les héritiers peuvent demander une indemnisation.

Quelle est la règle de droit concernant l’indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation est due lorsque les travaux nécessaires empêchent la remise en location immédiate du bien. En l’espèce, les bailleurs n’ont pas prouvé que les travaux étaient urgents et ne pouvaient être réalisés durant l’occupation du locataire. Par conséquent, la demande d’indemnité d’immobilisation est rejetée.