Saisie immobilière : modalités de vente amiable et réduction de créance.

GREFFE

M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT

(ORIENTATION)

JUGEMENT : Société LANDESBANK SAAR, DIVISION LANDESBAUSPARKASSE (LBS) / [S], [M]
N° RG 25/00076 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSUA
N° 26/00012
Du 15 Janvier 2026

Grosse délivrée
Me HOBSTERDRE

Expédition délivrée
Me HOBSTERDRE

Me ROUILLOT

Le 15 Janvier 2026

Mentions :

DEMANDERESSE
Société LANDESBANK SAAR, DIVISION LANDESBAUSPARKASSE (LBS) ) établissement de crédit et d’émission de lettres de gages de droit public allemand, inscrite au Registre du Commerce (Handelsregister) de SARREBRUCK (Allemagne) sous le HRA n° 8589 ayant son siège social [Adresse 7] (République Fédérale d’Allemagne) agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphanie HOBSTERDRE-HAUTECOEUR de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, vestiaire : 185

CRÉANCIER POURSUIVANT LA VENTE

DEFENDEURS
Monsieur [H] [D] [B] [S] époux [S] [C]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 4] (ALGERIE) (), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [C] [M] épouse [S]
née le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 5] (CANADA), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

PARTIES SAISIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur Franck BECU
GREFFIER : Madame BALDUCCI

A l’audience du 20 Novembre 2025, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 15 Janvier 2026 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile.

JUGEMENT

En matière d’exécution immobilière, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du quinze Janvier deux mil vingt six, signé par Monsieur BECU, Juge Unique, assisté de Madame BALDUCCI, Greffier,
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par une assignation en date du 17 juin 2025, la société Landesbank Saar, ci-après dénommé LBS, a initié une procédure de saisie immobilière à l’encontre de Monsieur [H] [S] et de Madame [C] [S] née [M], ci-après les époux [S], en vertu d’un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 04 avril 2025, en recouvrement d’une somme de 645.374, 15 € arrêtée provisoirement à la date du 06 mars 2025.

Le commandement de payer a été publié le 9 mai 2025 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 6] (volume 2025 S n° 82).

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 20 juin 2025 au greffe de la juridiction.

Lors de l’audience du 20 novembre 2025 et par des conclusions visées le même le créancier sollicite que :
– la procédure de saisie immobilière engagée par le requérant :
– les époux [S] soient déboutés de leur demande de réduction de l’indemnité forfaitaire de 7 %;
– la créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires soit fixée à la somme de 620.551, 88 Euros sous réserves des intérêts au taux contractuellement prévu, courus du 07 mars 2025 au jour du parfait règlement ;
– les modalités de poursuite de la procédure par le créancier poursuivant soient déterminées ;
– en cas de vente amiable, il soit :
. donné acte qu’il ne s’oppose pas à cette vente au prix minimum de 1.500.000, 00 Euros ;
. taxé les frais préalables de la vente à la somme de 3.214, 79 Euros ;
. rappelé qu’en application de l’article R 322-24 du CPCE, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;
. fixé la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
– en cas de vente forcée, il soit :
. fixé le montant de la mise à prix à 500.000 Euros ;
. ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

A l’appui de ses allégations, le créancier poursuivant reconnaît ne pouvoir appliquer un taux d’intérêt majoré de 3 % à des particuliers comme elle l’a fait initialement pour calculer sa créance ; elle produit un nouveau décompte en conséquence.
S’agissant de la diminution de la clause pénale formée par les débiteurs, elle rappelle que l’article R 313-28 du code de la consommation dispose que « l’indemnité prévue en cas de résolution de contrat de crédit ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés » et indique qu’au vu des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, l’indemnité de 7 % stipulée au contrat de prêt n’est pas abusive et ne confère pas un avantage excessif à la banque. Elle précise que cette indemnité a été fixée contractuellement donc librement convenue entre les parties et qu’elle est censée compenser les très nombreux frais engagés dans le cadre de cette procédure.

Dans ses conclusions visées le 16 octobre 2025, les époux [S] sollicitent que :
– la majoration de 3 % des intérêts contractuels dans le décompte du 06 mars 2025 soit écartée ;
– l’indemnité contentieuse de 7 % du décompte du 6 mars 2025 soit ramenée à hauteur de 100 Euros ;
– les époux [S] soient autorisés à procéder à la vente amiable de leur bien immobilier situé [Adresse 3] pour la somme de 1.500.000 Euros ;
– il soit jugé que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix :
– il soit statué ce que de droit concernant les dépens.

A l’appui de ses allégations, ils soutiennent qu’il convient d’écarter la majoration de 3 % des intérêts contractuels en vertu des dispositions de l’article 313-50 du code de la consommation. Il en conclut que le taux d’intérêt sera donc recalculé au taux contractuel non majoré de 1,75 %.
S’agissant de la clause pénale, ils font valoir qu’elle est disproportionnée dans la mesure où elle représente la somme de 42.000 Euros.
Les époux [S] expliquent, par ailleurs, avoir confié un mandat de vente à une agence immobilière le 25 juillet 2025 et qu’une offre d’achat pour un montant de 1.500.000 Euros leur a déjà été faite.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 15 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant de la créance :

Les époux [S] ne contestent pas le bien-fondé de leur créance à l’égard de la société LBS mais uniquement son montant.

. Sur la majoration de 3 % des intérêts contractuels :

Dans ses dernières conclusions, le créancier poursuivant reconnaît ne pouvoir appliquer un taux contractuel majoré de 3 % au vu des dispositions de l’article L 313-50 du code de la consommation.
Il produit, en conséquence, un nouveau décompte avec intérêts au taux de 1, 75 % à compter du 1er août 2024.

Au vu des textes applicables pour des particuliers, il y a lieu de constater qu’il n’y a pas lieu de majorer le taux contractuel de 3 %.

. Sur la réduction de la clause pénale :

L’article 1231-5 dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite ».
En l’espèce, l’article 15 s) du contrat de prêt conclu entre les époux [S] et la LBS prévoit notamment qu’en cas de déchéance du terme, la LBS peut exiger le remboursement immédiat du capital dû, des intérêts échus, des intérêts produits par le capital et les intérêts échus ainsi que d’une indemnité d’un montant de 7 % des sommes dues en capital ou intérêts.
Il ressort de l’acte notarié du 30 juillet 2019 que le prêteur, la LBS, a prêté aux époux [S] la somme de 600.000 Euros dans le cadre d’un prêt in fine ; il était ainsi prévu le versement des intérêts pendant 60 échéances à compter du 31 août 2019 au plus tard et une échéance unique de remboursement du capital le 31 août 2024.
Au vu des pièces versées et des conclusions des parties, il apparaît que les époux [S] se sont régulièrement acquittés de leurs échéances pendant cinq ans mais qu’ils n’ont pas réglé la dernière échéance, laquelle correspondait à l’ensemble du capital emprunté soit 600.000 Euros.
Au vu du décompte actualisé fourni par le créancier poursuivant, les époux [S] ont versé à la LBS, la somme de 34 353, 47 euros depuis le 1er août 2024, mois au cours duquel l’échéance unique de remboursement du capital aurait dû être versé (au plus tard le 31 août 2024 selon les termes du contrat).
Il doit être déduit de ces éléments que les époux [S], en réglant les intérêts prévus dans le contrat de prêt susvisé, ont exécuté partiellement ce contrat.
Ainsi compte tenu du versement de 59 échéances du prêt et de la poursuite de versements par les époux [S] à compter du 1er août 2024, il apparaît que la pénalité de 7 % prévue dans le contrat de prêt susvisé est manifestement excessive.
Dès lors, il convient de modérer cette indemnité, qui s’analyse comme une clause pénale, et de la réduire à la somme de 100 Euros.

Il apparaît, dès lors, que la créance doit être fixée à la somme de 578.651,88 Euros arrêtée au 27 octobre 2025, sous réserves des intérêts au taux contractuellement prévu, courus de cette date au jour du parfait règlement.
Sur l’autorisation aux fins de vente amiable

Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

En l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats un acte notarié du 30 juillet 2019 relatif à un prêt in fine de la somme de 600.000 euros par la société LBS aux époux [S].

Dans ces conditions, la LBS dispose bien d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigibles selon les dispositions susvisées.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande formée par le créancier poursuivant et de valider la saisie immobilière à hauteur du montant susmentionné soit 578.651,88 Euros.

Concernant l’orientation de la procédure, le créancier poursuivant ne s’oppose pas aux débiteurs, lesquels sollicitent la vente amiable des biens saisis pour une somme qui ne serait être inférieure à 1.500.000 Euros.
Ces derniers produisent notamment une offre d’achat, en date du 24 septembre 2025, conclue par Monsieur [X], lequel déclare son intention d’acquérir les biens pour un montant de 1.500.000 Euros ; il est, par ailleurs, prévu dans cet offre d’achat que les honoraires de l’agence seront à la charge du vendeur pour un montant de 75.000 Euros.

Aussi, il y a lieu d’autoriser la vente amiable desdits biens pour une somme minimum net vendeur qui ne saurait être inférieure à 1.400.000 Euros net vendeur, somme qui permet de désintéresser aisément le créancier poursuivant.

Il est à rappeler que le débiteur peut vendre le bien saisi à un prix supérieur à cette somme.

Il y a lieu, par ailleurs, de taxer les frais de poursuite à la somme de 3.214, 79 € tels que justifiés par le créancier poursuivant.

Sur les dépens

Les époux [S] seront condamnés aux dépens pour ceux excédant les frais taxés.
PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant en matière d’exécution immobilière, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Valide la procédure de saisie pour la somme de 578.651, 88 euros arrêtée au 27 octobre 2025;

Autorise la vente amiable des biens saisis ;

Fixe à la somme de 1.400.000 € (un million quatre cent mille euros), net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 3.214, 79 € (trois mille deux cent quatorze euros et soixante dix-neuf centimes) ;

Dit que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 07 mai 2026 à 09h00 ;

Rappelle que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il convient d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que le justificatif du paiement des frais de poursuite à hauteur de 3.835,76 € ;

Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié ;

Condamne les époux [S] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés.

La greffière Le juge de l’exécution