Responsabilité civile des agents immobiliers et notaires : obligations d’information et de conseil

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 13 Janvier 2026
DOSSIER : N° RG 22/00048 – N° Portalis DB3I-W-B7G-CNTZ
AFFAIRE : [W] [G], [M] [H] épouse [G] C/ S.A.R.L. L’IMMOBILIERE 2000, [U] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDEURS

Monsieur [W] [C] [K] [G]
né le 23 Avril 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 9]

Madame [M] [Z] [V] [H] épouse [G]
née le 07 février 1961 à [Localité 11], demeurant [Adresse 9]

Ayant tous deux pour avocat postulant la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, représentée par Maître Laura NIOCHE avocat au barreau des SABLES D’OLONNE
et pour avocat plaidant Maître Georges BONS, avocat au barreau du Mans

DÉFENDEURS

S.A.R.L. L’IMMOBILIERE 2000
immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 424 951 705, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Ayant pour avocat postulant Me Emmanuelle MARTINEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE
Ayant pour avocat plaidant la SELARL AXYS, représentée par Maître Stéphane BOUDET, avocat au barreau d’Angers.

Maître [U] [L], [W] [P]
né le 17 Juin 1956 à [Localité 12], notaire associé demeurant [Adresse 4]

Ayant pour avocat postulant la SELURL CABINET FILLONNEAU représentée par Me Marie-Nathalie FILLONNEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE
Ayant pour avocat plaidant la SELARL inter-barreaux MADY GILLET BRIAND PETILLION, barreaux de [Localité 13],[Localité 8], [Localité 14]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :
Nicolas PAUTRAT, Vice-Président
Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.
GREFFIER :
Isabelle MASSON,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 04 Novembre 2025
Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 13 Janvier 2026

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 13 Janvier 2026

Suivant acte en date du 11 mai 2017, la SARL L’IMMOBILIERE 2000 a reçu de Monsieur [R] [O], avec exclusivité, mandat de vendre « Une parcelle de terrain non viabilisée et cadastrée 000 AN [Cadastre 2] d’une contenance de 1118 m² environ sise : [Adresse 3] » au prix net vendeur de 95 950 €.

Suivant compromis du 10 juin 2017, ladite parcelle est cédée à Monsieur [W] [G] et Madame [A] [H], son épouse, sous la condition suspensive de l’obtention, par ces derniers, « d’un certificat d’urbanisme opérationnel autorisant la réalisation d’une construction de 180 m² de SHON » et, pour le vendeur, « d’un permis d’aménager ».

Monsieur [D], géomètre expert, mandaté avant la signature du compromis par le vendeur pour établir le projet de plan de division et le plan de bornage, dans le cadre de son projet d’aménager a sollicité, le 12 octobre 2017, le certificat d’urbanisme opérationnel.

La commune de [Localité 10] a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel, le 22 novembre 2017.

L’acte authentique de vente a par été reçu par Maître [U] [P], notaire associé à [Localité 15], le 12 janvier 2018, les acquéreurs étant représentés, pour l’occasion, par un clerc de l’étude.

Par courriel du 11/08/2018, Mr et Mme [G] ont fait savoir à Maître [P] qu’ils avaient appris, le 2 août 2018, par le biais de l’un de leurs constructeurs, que leur parcelle n’était plus constructible et qu’après avoir contacté la mairie du [Localité 6], il leur avait été précisé que selon délibération du conseil municipal du 9/04/2018, le PLU était en révision et a considéré que leur terrain n’était plus constructible.

Informé de cette situation, Maître [U] [P] a indiqué par courrier du 14 août 2018 qu’une demande de permis de construire dans les meilleurs délais, garantissait les acquéreurs de la constructibilité du terrain.

Le 5 octobre 2018, les époux [G] ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec la société « Maisons Socorêve », pour un prix de 205.000 € TTC.

Une demande de permis de construire a été déposée à la mairie de [Localité 10] le 9/10/2018.

Par arrêté du 21 novembre 2018, il a été sursis à statuer sur leur demande de permis de construire pour une durée de deux ans à compter de la notification de cette décision.

Maître [P] a sollicité le 11 mars 2019 une prorogation du certificat d’urbanisme, et à sa suite les époux [G] le 13 mars 2019. Une prolongation jusqu’au 22 mai 2020, a été décidée par arrêté municipal du 9 mai 2019.

Les époux [G] ont, après révision du plan local d’urbanisme intervenu le 17 février 2020, signé un nouveau contrat de construction de maison individuelle avec la société SOCOREVE, le 5 juin 2020, à des conditions différentes pour un prix de 245 045 €, la partie constructible du terrain ne représentant plus que 45,6% de la superficie totale, soit 503 m² au lieu de 1104 m².

Le 29 avril 2020, ils ont déposé une nouvelle demande de permis de construire, permis qui était obtenu le 10 juin 2020.

Indiquant avoir découvert après l’arrêté du 21 novembre 2018 que le certificat d’urbanisme délivré le 22 novembre 2017, annexé à l’acte de vente, comportait un article 9 intitulé : « Sursis à statuer ››, et prétendant que Maître [P] s’était abstenu de vérifier et par conséquent de le leur signaler avant la signature de l’acte authentique, Monsieur [W] [G] et Madame [M] [H] ont fait assigner, par actes d’huissier de justice du 03 janvier 2022, en responsabilité la société L’IMMOBILIERE 2000 et Maître [P], notaire, devant le Tribunal Judiciaire des SABLES-D’OLONNE sur le fondement des articles 1992 et 1240 du Code civil pour les voir condamner in solidum à leur payer :
. La somme de 133.407 euros à titre de dommages et intérêts ou, à défaut, à concurrence de la moitié chacun et ce, en réparation de leurs divers préjudices,
. La somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
. Une indemnité de 9.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 novembre 2023, le juge de la mise en état a notamment débouté Monsieur [W] [G] et Madame [M] [H] épouse [G] de leur demande d’expertise judiciaire.

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Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 janvier 2024, Maître [U] [L] [W] [P] sollicite du tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

-Dire et juger que Maître [U] [P] n’a commis aucune faute, et qu’il n’a causé, de manière directe et certaine, aucun préjudice indemnisable aux époux [G].
-Dire et juger en conséquence que Maître [P] n’a pas engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’égard des époux [G].
-Débouter en conséquence les époux [G] de leur demande visant à voir condamner Maître [P] in solidum avec l’agence IMMOBILIERE 2000 à leur payer :
– 133 407 € à titre de dommages-intérêts, ou à défaut à concurrence de moitié de chacun du montant de cette somme, en réparation de leurs préjudices,
– 10 000 € au titre de leur préjudice moral
– 9 000 € au titre leurs frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,
– les entiers dépens de l’instance.
À titre reconventionnel,
-Condamner les époux [G] à verser à Maître [P] une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
-Les condamner en outre en tous les frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELURL CABINET FILLONNEAU, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
-Dire et juger, dans l’hypothèse impossible, d’une condamnation de Maître [P], n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

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Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 août 2024, Monsieur [W] [G] et Madame [M] [H], épouse [G] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1240 et 1241, 1992 et 1353, alinéa 2, du code civil de :

Vu la responsabilité civile délictuelle de l’Agence L’IMMOBILIERE 2000 et celle de Maître [U] [P], notaire ;
Vu le lien de causalité direct et certain qui existe entre leurs fautes et les différents préjudices subis par Mr et Mme [G] ;

– Condamner l’Agence Immobilière 2000 et Maître [P], notaire, in solidum, ou à défaut l’un en l’absence de l’autre, à payer à Mr et Mme [G] la somme de 133.407 € à titre de dommages et intérêts, ou à défaut encore à concurrence de moitié de chacun du montant de cette somme, en réparation de leurs préjudices.

– Subsidiairement : Ordonner une expertise afin de déterminer le montant des différents préjudices subis par les époux [G] et désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal.

En tout cas :

– Les condamner in solidum à payer à Mr et Mme [G] la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral.

– Les condamner in solidum à leur payer la somme de 9.000 € au titre de leurs frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

– Les condamner en tous les dépens, en vertu des dispositions des articles 695 et suivants du même code.

-Débouter les parties adverses de toutes leurs demandes et prétentions, y compris de leur demande de n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire, aussi irrecevables que mal fondées.

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Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 novembre 2024, la SARL L’IMMOBILIERE 2000 sollicite du tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes, en tout cas, mal fondées,
– DIRE ET JUGER que la SARL L’IMMOBILIERE 2000 n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle dans cette affaire ;
– DEBOUTER les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;
– CONDAMNER solidairement les époux [G] à verser à la SARL L’IMMOBILIERE 2000 la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
– CONDAMNER les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Emmanuel MARTINEAU sur son affirmation de droit

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Vu les dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.
L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 7 février 2025. L’audience de plaidoirie s’est déroulée le 4 novembre 2025. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.
Motifs :

Sur la faute de l’agence L’IMMOBILIERE 2000

Monsieur [W] [G] et Madame [F] [H] reprochent à l’agence L’IMMOBILIERE 2000 de ne pas leur avoir adressé copie du certificat d’urbanisme, pour leur permettre d’en prendre connaissance, et de ne jamais les avoir informés de sa teneur, ni mis en garde contre le sursis à statuer et les réserves dont il faisait l’objet en son article 9, en raison de ce que le plan local d’urbanisme était en cours de révision, depuis le 14/11/2016. Ils considèrent que l’Agence L’IMMOBILIERE 2000 ne s’est pas assurée de la réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un certificat d’urbanisme tel que déterminé par la convention des parties et ne s’est donc pas souciée de donner à son acte toute son efficacité.

L’Agence L’IMMOBILIERE 2000 considère n’avoir commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Sur ce,

En complément de son obligation de diligence, l’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil aux fins de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle.

Il se doit de contrôler les risques juridiques susceptibles d’interdire l’usage que l’acquéreur peut normalement en attendre, tel que le caractère constructible d’un terrain à bâtir.

Cette obligation d’information et de conseil n’est pas une obligation de résultat mais une obligation de moyens, la teneur et l’étendue des investigations attendues de l’agent immobilier étant celles d’un professionnel, compétent, diligent et prudent.

Il sera également précisé que lorsqu’il rédige une promesse de vente, l’agent immobilier n’a pas à vérifier tous les éléments nécessaires à la perfection de la vente.

En l’espèce, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, l’Agence L’IMMOBILIERE 2000 ne pouvait ignorer que la révision du plan local d’urbanisme de la commune de LE FENOUILLER avait été lancée par délibération le 14 novembre 2016, le tribunal rappelant que le compromis avait été signé le 10 juin 2017.

Cette information était particulièrement importante pour les acquéreurs puisque la procédure était de nature à influer sur le caractère constructible en tout ou partie du terrain acquis et que cette constructibilité était donc affectée d’un aléa.

Il sera ajouté que l’agence IMMOBILIERE 2000 ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu’elle a informé les époux [G], de la possibilité qu’ils avaient d’inclure dans le compromis de vente qui serait régularisé, une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire conforme à leur projet.

L’Agence L’IMMOBILIERE 2000 a donc commis une faute en manquant à son obligation d’information à l’égard de Monsieur [W] [G] et Madame [F] [H], sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.

Sur la faute de Maître [P], notaire

Monsieur [W] [G] et Madame [F] [H] reprochent à Maître [P], notaire, de ne pas les avoir informés ou conseillés, à la suite des réserves contenues au certificat d’urbanisme, de leur avoir fait courir un risque, dont ils n’ont pu apprécier la portée, faute d’informations et de conseils préalables appropriés à la signature de l’acte authentique.

Maître [P] fait valoir notamment qu’il a été saisi alors que la vente entre les parties était parfaite et qu’il ne pouvait modifier la convention qu’ils avaient définitivement conclue.

Sur ce,

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique et notamment sur les conséquences et risques des stipulations convenues.

Pèse sur lui une obligation d’investigation qui lui impose de rechercher la volonté des parties et de prendre toutes les initiatives nécessaires pour déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Il s’agit d’une obligation de moyen, qui dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification.

Il ne peut alléguer qu’il s’est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties.

Le notaire doit vérifier l’existence et l’étendue des charges d’urbanisme, notamment par la demande d’un certificat d’urbanisme lorsqu’il s’agit de s’assurer que les règles d’urbanisme applicables permettront la réalisation du projet envisagé par le client.

Cependant, comme la délivrance du certificat d’urbanisme ne préjuge pas de la décision qui sera ultérieurement prise par l’administration, le notaire se doit d’informer ses clients du risque qu’ils encouraient en s’engageant avant que le permis de construire n’ait acquis un caractère définitif.

En l’espèce, alors qu’il avait connaissance du contenu du certificat d’urbanisme délivré le 22 novembre 2017 qui mentionnait en son article 9 : « Par délibération n° 2016.11.13 du 14/11/2016, le Conseil municipal de la Commune de [Localité 10] a décidé de lancer la révision de son Plan Local d’Urbanisme. Conformément aux dispositions des articles L.153-11 et L.424-1 du code de l’urbanisme relatives au sursis à statuer, les demandes d’autorisations concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme en cours de révision sont susceptibles de faire l’objet d’un sursis à statuer », il s’est abstenu d’en informer les acquéreurs, Monsieur [W] [G] et Madame [A] [H].

Cette information était particulièrement importante pour les acquéreurs puisque la procédure était de nature à influer sur le caractère constructible en tout ou partie du terrain acquis et que cette constructibilité était donc affectée d’un aléa.

En s’abstenant de les informer et de les conseiller, Maître [P] a donc commis une faute à l’égard de Monsieur [W] [G] et Madame [F] [H], sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.

Sur les préjudices dont Monsieur [W] [G] et Madame [M] [H] réclament réparation

Pour obtenir la condamnation de l’agence IMMOBILIERE 2000 et de Maître [P] à leur verser des dommages et intérêts, Monsieur [W] [G] et Madame [M] [H] doivent démontrer le lien de causalité entre les préjudices dont ils réclament réparation et les fautes commises par les défendeurs.

La dévalorisation du bien acquis découlant du caractère non constructible d’une partie de celui-ci est la conséquence de la modification du plan local d’urbanisme. Il n’est aucunement la conséquence des fautes commises par l’agence IMMOBILIERE 2000 et par Maître [P].

Le même raisonnement s’applique aux frais d’acquisition et aux changements de projet de construction, Monsieur [W] [G] et Madame [F] [H] le reconnaissant dans leurs conclusions puisqu’écrivant : « Le nouveau zonage du PLU impose l’implantation de la construction au Sud du terrain. Le garage prévu dans cette partie du terrain doit maintenant être intégré à la construction qui, compte tenu de cette nouvelle disposition, doit comporter un étage non prévu à l’origine. » Entre les fautes commises par l’agence IMMOBILIERE 2000 et par Maître [P], et la réalisation de cette maison « qui ne correspond pas à leur projet initial », s’intercalent non seulement une modification du plan local d’urbanisme, mais aussi leur décision, en toute connaissance de cause, de signer un nouveau contrat de construction de maison individuelle avec la Société Socorêve, le 5 juin 2020, et le dépôt préalable d’une nouvelle demande de permis de construire, le 29 avril 2020.

Ce raisonnement s’applique également à l’ensemble des préjudices qualifiés d’indirects par Monsieur [W] [G] et Madame [F] [H]. Aux arguments précités, il sera ajouté qu’ils ont décidé, en toute connaissance de cause, ayant appris le 2 août 2018, par le biais de l’un de leurs constructeurs, que leur parcelle n’était plus constructible, de louer un bien à partir du 17 août 2018 et ils ont librement choisi de louer une habitation légère de loisirs en 2000 et 2021.

S’agissant du préjudice moral allégué tenant au fait que leur projet a été gravement contrarié et aux vicissitudes et aux désagréments générés par la situation dont ils ont été rendus victimes, cette situation résulte du caractère non constructible d’une partie du terrain acquis qui est la conséquence exclusive de la modification du plan local d’urbanisme intervenu le 17 février 2020, les fautes commises par l’agence IMMOBILIERE 2000 et par Maître [P] étant impropres à produire cette situation.

Faute de rapporter la preuve du lien de causalité entre les préjudices dont ils réclament réparation et les fautes commises par l’agence IMMOBILIERE 2000 et par Maître [P], il y a lieu de débouter Monsieur [W] [G] et Madame [F] [H] de l’intégralité de leurs prétentions.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Monsieur [W] [G] et Madame [F] [H] , parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant ceux de l’instance devant le juge de la mise en état ayant abouti à l’ordonnance du 14 novembre 2023, avec distraction au profit de la SELURL CABINET FILLONNEAU et de Maître Emmanuel MARTINEAU, avocats postulant, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas d’allouer à l’agence IMMOBILIERE 2000 et à Maître [P] d’indemnité pour leurs frais exposés et non compris dans les dépens visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [G] et Madame [F] [H] seront déboutés de leur prétention sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit.
Par ces motifs

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE Monsieur [W] [G] et Madame [M] [H] de l’intégralité de leurs prétentions
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [M] [H] aux entiers dépens comprenant ceux de l’instance devant le juge de la mise en état ayant abouti à l’ordonnance du 14 novembre 2023, avec distraction au profit de la SELURL CABINET FILLONNEAU et de Maître Emmanuel MARTINEAU, avocat postulant, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTE l’ensemble des parties de leur prétention émise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire

Jugement signé par M. Nicolas PAUTRAT, Vice-Président, et par Madame Isabelle MASSON, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT